Küsimus: kas tagastatud maa looduskaitsealaks muutmisel riigi poolt antud vahetusmaa müügi korral saadud kasu maksustatakse tulumaksuga?
Konkreetne situatsioon: õigustatud subjektile tagastati omandireformi käigus 1996.a maa, mille riik muutis looduskaitsealaks ning 1999.a esitas maaomanik riigile avalduse tagastatud maatüki asendamiseks. 2004.a väljastati kinnistamisotsus vahetusmaa kohta ja sama aasta detsembrikuus müüdi vahetusmaa uuele omanikule.
Vastus
Lähtudes esitatud asjaoludest, et tagastatud maa on muudetud loodukaitsealaks ning maaomanik on esitanud avalduse maatüki vahetamiseks 1999.aastal, järeldub, et kinnisasja (maa) vahetamine riigile kuuluva maaga on toimunud kaitstavate loodusobjektide seaduse alusel. Siinjuures peab märkima, et alates 10.05.2004 looduskaitseseaduse kehtima hakkamisega tunnistati kaitstavate loodusobjektide seadus kehtetuks.
Kaitstavate loodusobjektide seaduse § 281 lg 1 kohaselt võis selline vahetus toimuda riigi ja kinnisasja omaniku kokkuleppel. Sama paragrahvi lõike 2 järgi vahetati kinnisasjad hariliku väärtuse alusel. Samas lõikes oli sätestatud ka võimalus, et arvestades vahetatava kinnisasja erilist ökoloogilist väärtust võib Vabariigi Valitsuse otsusel eraõiguslikule isikule üleandmisele kuuluva kinnisasja harilik väärtus olla suurem riigile üleantava kinnisasja harilikust väärtusest. Käesoleval ajal kehtivas looduskaitseseaduse §-is 19 on sätestatud sisuliselt samad vahetamise tingimused.
Kuna eraõiguslikule isikule kuuluva kinnisasja vahetamisel riigile kuuluva kinnisasja vastu toimub vahetatava kinnisasja omandiõiguse üleminek uuele omanikule ehk riigile, siis on vahetamise näol tegemist võõrandamisega. Tulumaksuseaduse (TMS) § 15 lg 4 p 5 järgi ei maksustata tulumaksuga tulu omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamisest.
Vahetuse teel omandatud kinnistu müügist saadud kasu kuulub tulumaksuga maksustamisele (TMS § 15 lg 1). TMS § 37 lg 1 kohaselt on kasu või kahju vara müügist müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe. Maksumaksjal on õigus kasust maha arvata või kahjule juurde liita vara müügiga otseselt seotud tema poolt tasutud dokumentaalselt tõendatud kulud.
Kuivõrd võõrandamise käigus toimus kinnisasjade vahetus hariliku väärtuse alusel ning võlaõigusseaduse kohaselt eeldatakse, et vahetamisele kuuluvate asjade hind on võrdne (§ 255), siis on vahetuse käigus saadud (müüdava) kinnistu soetamismaksumuseks vahetuse käigus riigile ära antud kinnistu harilik väärtus (turuhind) vahetamise hetkel.
Juhul aga, kui vahetuse käigus eraisikule üleandmisele kuuluva kinnisasja harilik väärtus oli suurem riigile üleantava kinnisasja harilikust väärtusest, on riigilt vahetamise teel saadud (müüdava) kinnisasja soetamismaksumuseks selle kinnisasja harilik väärtus vahetamise hetkel.
Näiteks kui tagastatud kinnistu hariliku väärtusega 100 000 krooni vahetati kinnistuga, mille harilik väärtus vahetamise hetkel on 130 000 krooni, siis vahetusest saadud 30 000 krooni (130000-100000) on maksuvaba tulu. Vahetuse teel saadud kinnistu müümisel hinnaga 150 000 krooni on maksustatav tulu 20 000 krooni (150000-130000).