21.12.2011. a tegi riigikohus otsuse (nr 3-2-1-131-11), millest tulenevalt kaasneb ärikinnisvara ostmisega oluline oht, et ostjale lähevad üle ka kinnisasja müüja ettevõttega seotud kohustused.
Tõenäoselt enamik ärikinnisvara omandajaid küll ei arvesta selle riskiga, kuid eriti praeguses majanduslikus olukorras, kus enamik ostjaid ei ole kaitstud müüja maksejõuetuse vastu, võivad sarnased riskid vägagi ebameeldivaid üllatusi kaasa tuua.
Viidatud lahendi puhul väärib märkimist, et ettevõtte ülemineku oht ostjale kaasneb ka juhul, kui:
a) ostja ei jätka kinnisvaral samasuguse tegevusega, millega müüja kinnisasjal tegutses,
b) ostja ei võta müüjalt üle ühtegi kliendi- ega hankijasuhet,
c) ostja ja müüja juhtorganid ei kattu ega ole kunagi kattunud,
d) ostja ei ole müüjalt üle võtnud immateriaalseid vahendeid (kaubamärke jne) ega muid õigusi,
e) ostja ei ole müüjalt üle võtnud organisatsiooni ning
f) müüja ettevõtte tegevus oli enne müüki lõppenud ning ostja alustas kinnistul uut tegevust alles pool aastat peale ostu.
Majandusüksuse identiteet
Viidatud riigikohtu otsusest tuleneb, et ärikinnisvara ostmisel kaasneb müüja ettevõtte üleminek juhul, kui ostja hakkab kinnisasjal tegutsema sarnase tegevusega.
Seejuures tuvastas kohus selles kohtuasjas, et kinnisasja ostja ei tegutse ega ole kinnisasjal kunagi tegutsenud samasuguse äriga nagu müüja.
Kohtu seisukoha järgi piisab ettevõtte üleandmise tuvastamiseks üksnes ostja ja müüja sarnasest tegevusest, samas ei andnud kohus täpsustavaid juhiseid, millised asjaolud tuleks tuvastada selleks, et hinnata, kas tegemist on sarnase äritegevusega.
Töötajate oskused ja teadmised
Ühe aspektina lahendi juures oli poolte vaidlus selle üle, kas ostja oli töötajaid müüjalt üle võtnud ning kas ostjal oli müüja töötajate oskusi ja teadmisi vaja.
Ostja väljendas kogu menetluse kestel seisukohta, et tal ei olnud müüja töötajate oskusi ja teavet vaja ning pole ka tõendeid, mis näitaksid vastupidist.
Kõigis kohtuastmetes jõuti siiski järeldusele, et kinnisasja ostjal oli vaja müüja juures töötanud töötajate, kes suvalisel ajahetkel sõlmisid töölepingu ostjaga, oskusi ja teadmisi. Samuti leiti seejuures, et töötajate oskusteabe vajadust ostja poolt näitab ainuüksi see, et ostja on sõlminud väheste müüja juures töötanud töötajatega töölepingu. Seejuures sõlmis ostja need töölepingud erinevatel aegadel, mõned töötajad olid töötanud vahepealsel ajal ka kolmanda isiku juures.
Kõigis kohtuastmetes tuvastati ostjapoolse müüja juures töötanud töötajate oskusteabe vajaduse üksnes sellega, et maksu- ja tolliameti andmete kohaselt oli kinnisasja ostja juures erinevatel aegadel olnud tööl 6,2% müüja töötajatest. Seejuures ei olnud ükski ostja ja müüja juures töötanud inimestest töötanud kummagi juures juhtival kohal, isegi mitte n-ö keskastmel.
Eri kohtuastmetes ei peetud ettevõtte ülemineku tuvastamisel vajalikuks analüüsida töötajate töösuhte järjepidevust, töötajate tööülesannete sisu kinnisasja ostja ja müüja juures, töötajate töötamise kohta ostja ja müüja juures jms, vaid leiti, et üksnes väikese hulga inimeste töötamine nii kinnisasja ostja kui ka müüja juures (177 müüja juures töötanud inimesest oli ostja sõlminud erinevatel aegadel pärast kinnisasja ostmist töölepingu 11 inimesega) iseenesest on piisav selleks, et tuvastada ostjapoolne vajadus saada müüja töötajate oskusteavet.
Kokkuvõte
Kohtute järeldusest tulenevalt soovitan ärikinnisasja ostjale pärast kinnisasja ostmist uute töötajate tööle võtmisel kontrollida (isegi kui töötaja ei hakka samal kinnisasjal ostja juures tööd tegema), kas sobiv kandidaat ei ole kunagi töötanud isiku juures, kellelt kinnisasi on ostetud. Juhul kui selgub, et on, siis ettevõtte ülemineku riski vältimiseks oleks mõistlik selle kandidaadiga töölepingut mitte sõlmida (omaette küsimus on, kas see oleks töötaja suhtes õiglane, kuid tavaliselt on ettevõtte üleminekuga seotud risk ostjale olulisem).
Kokkuvõtteks, äritegevuseks vajaliku kinnisasja ostmisel teiselt äriühingult kaasneb oluline risk, et ostja saab kaasa ka müüja ettevõtte kohustused, sest reeglina soovibki ärikinnisasja omandaja kasutada seda kinnisvara sarnaseks tegevuseks ning sellest peaasjalikult piisabki ettevõtte ülemineku riski kaasnemiseks.
Paraku on see olukord õiguslikult üsna keeruline ning ettevõtte ülemineku eesmärgiks olevate hüvede kaitsmisel paistab olevat üle pingutatud, kuid kuni seadusandja või riigikohus annab teistsugused selged juhised, tuleb ostjatel lihtsalt sellise ohuga arvestada.
