COVID-19 pandeemia avaldab negatiivset mõju kõigi majandussektorite, sh ka ehitussektori toimimisele, ja nii mõjutab see ka ehituslepingute täitmist. Uue reaalsuse valguses on ehitustööde tellija jaoks murekohtadeks just ehitustähtaegadest mittekinnipidamine ja tööde kvaliteet.
Võttes arvesse paljudes riikides kehtestatud eriolukordi ja piiranguid, võivad tähtaegade mõjutajaks olla ehitusmaterjalide ja seadmete tarnete viibimised. Samuti võib ehitusettevõttes olla tööjõunappus, kuna töötajad võivad olla haiged või viibida karantiinis. Ka on hetkel probleeme välistööjõu kaasamisega. Kõigist neist asjaoludest tulenevalt ei pruugi olla võimalik ehitustöid algselt planeeritud tempos teostada ja tellijaga kokkulepitud tööde graafikus püsida.
Pandeemia kui haiguspuhang ja ka eriolukorra kehtestamine ei vabasta automaatselt kõiki töövõtjaid vastutusest lepingu rikkumise eest. Iga juhtumi puhul tuleb hinnata, kas ja millised asjaolud (näiteks tegevus- või liikumispiirangud) on konkreetse lepingulise kohustuse täitmist vahetult mõjutanud. Praktikas tuleb igal üksikjuhul analüüsida, kas lepingu täitmisel tekkinud probleemi näol on tegu äririskide realiseerumisega (sellisel juhul ei ole kohustuse rikkumine vabandatav) või vääramatu jõuga (sellisel juhul vabaneb töövõtja vastutusest lepingu rikkumise eest). Otsustavat rolli võivad mängida töövõtulepingus sisalduvad vääramatu jõu klauslid, kus võivad olla loetletud olukorrad, mida pooled vääramatu jõuna käsitlevad ning kus võivad olla ette nähtud ka vääramatule jõule tuginemise tähtajad ja kord.
Kas koroonaviiruse pandeemia vabastab ehitustähtaegade järgimisest?
Kui ehitusmaterjalid ei jõudnud ehitusplatsile tarneahelate häirumise tõttu (nt pandi tootja tehas kinni vms) ja töövõtja on sattunud sellega seoses viivitusse tellija ees, võib selline tõrge kohustuste täitmisel olla käsitletav vääramatu jõuna. Samas tuleb hinnata, kas töövõtja oleks saanud hankida materjale teisest tarneallikast ja siiski ehitustööd tähtaegselt lõpule viia. Samuti võib vääramatu jõuna olla käsitletav olukord, kus materjalide või tehnika jõudmine ehitusobjektile on takistatud seoses riigipiiride sulgumisega.
Kui ehitustööd jäid teostamata või nende lõpetamine venib vääramatu jõu asjaolude tõttu, ei saa tellija nõuda töövõtjalt kahju hüvitamist ja reeglina ka leppetrahvi. Näiteks kui ehitaja ei andnud tellijale ärihoonet kokkulepitud tähtajaks üle vääramatust jõust põhjustatud takistuste tõttu, siis ei ole tellijal õigust nõuda ehitajalt kulude hüvitamist, mida ta kandis seoses asenduspinna kasutamisega ajal, kui hoone üleandmine viibis. Samuti ei saa tellija nõuda saamata jäänud tulu, tulenevalt sellest, et ta ei saanud ehitatavate ruumide valduse saamise viibimise tõttu äritegevust alustada. Oluline on silmas pidada, et pooled võivad lepinguga ette näha, et tellijal on õigus nõuda kahju hüvitamist või leppetrahvi tasumist ka juhul, kui töövõtja kohustuste täitmist takistab vääramatu jõud.
Ehituse töövõtulepingute üldtingimuste (ETÜ 2013) kohaselt on töövõtjal õigus nõuda täitmisaja pikendamist, kui tööde üleandmine viibib või võib viibida vääramatu jõu asjaolude ilmnemise tõttu. ETÜ 2013 peetakse ehitusvaldkonnas heaks tavaks. Juhul, kui töövõtulepingu pooled ei ole ETÜ 2013 rakendamises kokku leppinud, võib vaidlust lahendav organ lisaks lepingule ja õigusaktidele arvestada ka head tava. Seega on praktikas mõistlik tööde graafikud koos üle vaadata ja muudatused lepingusse sisse viia.
Kas peatöövõtja vabaneb vastutusest kui vääramatu jõu tõttu on kohustusi rikkunud alltöövõtja?
Võib juhtuda ka nii, et vääramatu jõu olukord tabab mitte niivõrd peatöövõtjat ennast, kuivõrd tema poolt lepingu täitmisel kaasatud alltöövõtjat. Sellest tulenevalt satub lepingu täitmisega tellija ees viivitusse ikka peatöövõtja. Seadus ütleb, et isik vastutab teise isiku käitumise või temast tulenevate asjaolude eest, kui ta kasutab seda isikut oma kohustuste täitmisel ja selle isiku käitumine või temast tulenevad asjaolud on seotud selle kohustuse täitmisega. Ka töövõtulepingutes on tavaliselt olemas punkt, kus on rõhutatud, et alltöövõtjate tegevuse eest vastutab peatöövõtja samamoodi nagu enda tegevuse eest. Siiski pole hetkel veel Riigikohtu lahendit, mis käsitleks seda temaatikat COVID-19 pandeemia valguses. Peatöövõtjal on ilmselt võimalik vabaneda vastutusest kohustuse rikkumise eest, kui alltöövõtjaga juhtunu mõjutab peatöövõtja kohustuste täitmist vääramatu jõuna ehk vastab vääramatu jõu kriteeriumitele (ettenägematus, võimatus vääramatu jõu asjaolu esinemist mõjutada, vältida või ületada selle tagajärge). Näiteks võib tellija vabastamine vastutusest lepingu rikkumise eest tulla kõne alla juhul, kui vääramatu jõu mõju alla sattunud alltöövõtja teenused on väga spetsiifilise iseloomuga ja analooge ei ole turult võimalik leida. Teise näitena võib olla olukord, kus lepingu järgi on peatöövõtja kohustatud kasutama konkreetse alltöövõtja abi, kes aga ei saa oma kohustusi peatöövõtja ees vääramatu jõu tõttu täita. Sellisel juhul on tegu erandolukorraga, sest üldjuhul on peatöövõtjatel võimalik samasisulisi töid muudelt pakkujatelt tellida ja vältida lepingu rikkumist.
Kui kauaks vabastab vääramatu jõud töövõtjat vastutusest lepingu rikkumise eest?
Ehitaja vabaneb vastutusest ehitustööde tähtaegade rikkumise eest üksnes aja vältel, mil vääramatu jõud takistas tööde teostamist. Eeltoodud näidete puhul on töövõtja viivitus vabandatav aja ulatuses, mil esinevad temast sõltumatud ettenägematud takistused. Kui takistused ära langevad, ei saa ehitaja enam vääramatu jõu asjaoludele tugineda.
Kas tellija peab vääramatu jõu tõttu aktsepteerima halvemat ehituskvaliteeti?
Kui ehituse tähtaegade rikkumine on vääramatu jõu asjaolude esinemisel vabandatav, siis lepingutingimustele mittevastavat kvaliteeti ei saa vääramatu jõuga õigustada. Nii ei saa töövõtja anda tellijale üle ehitist, mis ei vasta kokkulepitud kvaliteedinõuetele põhjusel, et ta ei suutnud nõutavat kvaliteeti tagada näiteks pandeemiast tingitud pädevate töötajate, materjalide või seadmete puudumise tõttu. Ehitaja ei saa vääramatu jõu ettekäändel rikkuda ehitamise tehnoloogiat, kalduda kõrvale ehitusprojektist, kasutada sertifitseerimata ehitusmaterjale vms. Vastavalt ei ole tellija kohustatud puudulikult teostatud töid vastu võtma ja võib nõuda lepingu täitmist ehk puuduste kõrvaldamist ja tööde vastavusse viimist kokkulepitud tingimustega. Siinjuures aga tuleb tellijatel arvestada hea usu põhimõttega ja kohtupraktikaga, mille kohaselt ei või tellija keelduda tööde vastuvõtmisest, kui teostatud töödes esinevad ainult ebaolulised puudused. Sellisteks kvalifitseeruvad tavaliselt ehitise sihtotstarbelist ohutut kasutamist mittetakistavad puudused. Vastasel juhul riskib tellija sellega, et tema vastu esitatakse kahjunõue, kuna tööde põhjendamatu vastuvõtmata jätmisega seoses tekib töövõtjal kahju.
Kas ehituse maksumus muutub?
Pandeemiaga seonduvalt võivad töövõtja kulud kasvada – näiteks seoses oma kohustuste täitmiseks alternatiivsete variantide kasutamisega. Nii võib juhtuda, et töövõtjal ei ole enam võimalik saada välisriigi tarnijalt ehitusmaterjali hinnaga nagu oli algselt planeeritud ja materjal tellitakse kohalikult tarnijalt mõnevõrra kallima hinna eest. Samuti lisanduvad täiendavad kulud seoses töötajate ohutuse ja tervise kaitse tagamisega, sh isikukaitsevahendite soetamisega.
Praktikas kasutatakse kahte tüüpi eelarveid: hinnapõhist (tellija maksab kindla lõppsumma või kokkulepitud ühiku hinna järgi) või kulupõhist (tellija maksab tegeliku kulu järgi) eelarvet. Võlaõigusseaduse kohaselt eeldatakse, et tööde eelarve on siduv, kui selle siduvuse osas poolte kokkulepe puudub. Seega kui eelarve on piiratud lõpphinnaga, siis selle ületamise riski kannab töövõtja ja täiendavat tasu tellijalt nõuda ei saa. Kulupõhise (s.o mittesiduva) eelarve puhul kujuneb ehituse lõpphind tegelikust ehitusega seotud kulust lähtuvalt, kuid lepingus võivad hinna kasvule siiski olla ette nähtud teatud tingimused ja piirangud. Mittesiduva eelarve puhul tuleb silmas pidada võlaõigusseaduses sätestatud reeglit, mille kohaselt võib töövõtja küsida tellijalt eelarvet ületavat tasu vaid juhul, kui eelarve on ületatud oluliselt. Seega on igal üksikjuhul vaja analüüsida, mis tingis mittesiduva eelarve ületamist ja kas esialgselt määratud eelarvega võrreldes oli tegu olulise kulude kasvuga.
Nii nagu kümne aasta taguse majanduskriisi korral, on ka praegu kerkinud üles küsimus võlaõigusseaduse § 97 kohaldamisest. Nimetatud säte võimaldab lepingupoolel, kelle jaoks muutus pärast lepingu sõlmimist kohustuste täitmine ebaõiglaselt koormavaks, nõuda lepingu muutmist või isegi leping üles öelda. Tegemist on erandliku lepingu muutmise alusega, millele tuginemine eeldab mitme eelduse samaaegset täitumist. Töövõtja võib sellele sättele tugineda eelkõige juhul, kui lepingu täitmise kulud suurenesid esialgselt kokkulepitud tööde hinnaga võrreldes drastiliselt , mis omakorda on toonud kaasa olulise kohustuste vahekorra muutuse. Lepingu muutmise nõude eesmärgiks nimetatud sätte alusel on esialgse lepingulise vahekorra taastamine ehk lepingu sõlmimise ajal kehtinud lepingu täitmise kulukuse ja tööde eest tasutava hinna vahekorra taastamine. Töövõtjal ei ole õigust nõuda ehituse hinna korrigeerimist võlaõigusseaduse § 97 alusel juhul, kui tema lepingulise positsiooni halvenemist on põhjustanud äririskide realiseerumine või ebaõige tööde eelarvestamine.
Täpne vastus küsimusele, kas töövõtja võib nõuda tellijalt täiendavate maksete tegemist oleneb konkreetse töövõtulepingu regulatsioonist ja lepingulise suhte asjaoludest.
Millised õigused on tellijal, kui töövõtja põhjendab kohustuste rikkumist vääramatu jõuga?
Vääramatu jõu tõttu kohustuse rikkumise vabandatavus tähendab, et tellijal on oluliselt piiratum valik õiguskaitsevahendeid, mida ta saab ehitaja suhtes kasutada. Nii ei saa tellija nõuda töövõtjalt lepingu täitmist (s.o ehitustööde teostamist või jätkamist ja objekti üleandmist) ja kahju hüvitamist.
Kui töövõtulepingust tulenevate kohustuste rikkumise tingis vääramatu jõud, on tellijal õigus keelduda oma kohustuse täitmisest (nt tööde eest tasumisest kuni ehitusobjekti üleandmiseni). Samuti on tellijal õigus leping üles öelda ja hinda alandada. Lepingu ülesütlemise õigus võib kõne alla tulla eelkõige olukorras, kus tööseisak on pikaajaline ja tellija kaotab täitmise vastu huvi. Hinna alandamise õigust saab kasutada näiteks juhul, kui osa kokkulepitud ehitustöödest jäid lõpetamata või töödes esinevad puudused.
Kes peab tõendama vääramatu jõu esinemist?
Vääramatu jõu asjaolu esinemist peab tõendama pool, kes tahab sellel alusel vastutusest vabaneda. Praktikas tähendab tõendamine valmisolekut esitada vastaspoolele või kohtule tõendeid vääramatu jõu asjaolude esinemise kohta, mis näitavad ka vahetut seost kohustuse rikkumise ja töövõtjast sõltumatu elulise asjaolu vahel, mis tegi kohustuse täitmise kokkulepitud viisil võimatuks. Oluline on veel silmas pidada, et asjaolu peab olema ettenägematu lepingu sõlmimise ajal. Seega koroonaviiruse pandeemiast tingitud takistused ei kvalifitseeru vääramatuks jõuks töövõtulepingute puhul, mis on sõlmitud pärast viiruse puhangut.
Mõnede riikide kaubanduskojad või muud pädevad organid väljastavad tõendeid vääramatu jõu asjaolude ilmnemise kohta. Tasub mainida, et ainuüksi tõend ei vabasta kohustusest tõendada ka seost vastava asjaolu ja konkreetse kohustuse rikkumise vahel. Lisaks tasub meeles pidada, et sellise tõendi saamine ei garanteeri kohtus võitu. Vastavalt Eesti tsiviilkohtumenetluse seadustikule ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
