Kehtiva Eesti õiguse kohaselt sõlmitakse laenu saamiseks ning selle tagamiseks mitmeid lepinguid, millest notariaalse tõestamise vorminõue on kehtestatud vaid hüpoteegi seadmise lepingu suhtes.
Tavaliselt tähendab see seda, et notari juurde tullakse hüpoteegilepingut sõlmima siis, kui laenulepingu tingimustes on panga või mõne teise laenuandjaga kokku lepitud ning kirjalik leping on mõlema poole poolt allkirjastatud. Kuna reeglina toimub laenusumma väljamaksmine alles peale selle tagamiseks vajalike lepingute sõlmimist, siis võib selle juures täheldada, et nn viimast etappi võidakse teinekord alahinnata.
Mis on hüpoteek?
Hüpoteek on kinnisasja pant. Kui sõlmitakse hüpoteegileping, siis on selle poolteks kinnisasja omanik ja laenuandjast hüpoteegipidaja, kes saab sellega õiguse tagatud nõuete rahuldamiseks hüpoteegisumma ulatuses panditud kinnisasja arvel. Seega seatakse pant juhuks, kui laenusaaja ei suuda oma kohustusi panga ees täita. Hüpoteegi seadmise ajaks ei pea olema tingimata laenuleping sõlmitud. Kui laenulepingut ei sõlmitagi, kuid hüpoteek on juba seatud ja kinnistusraamatusse kantud, siis ei ole pangal tekkinud õigust nõuda selle kinnisasja müüki.
Oluliseks osaks selleks lepingus on tagatiskokkulepe, milles lepitakse kokku, milliseid konkreetseid laene ja muid kohustusi just selle hüpoteegiga tagatakse. Tagatise võib anda laenusaaja ise või muu isik. Kinnisasja omanikule, kes laenu tagamiseks kinnisasja hüpoteegiga koormab, on oluline tagatiskokkuleppe ulatus, mis erinevate vajaduste korral võib olla väga erinev. Eriti oluline on see niinimetatud täiendava tagatise andjale, kes ise pole laenuvõtja, kuid on valmis oma kinnisasjaga tagama mõne teise isiku poolt võetud laenu. Täiendava tagatise andjale on oluline, kas ta nõustub tagama vaid ühte konkreetset laenu või on nõus, et laenusaaja võib ka tulevikus täiendavaid laene võtta ilma, et sellest eraldi tagatise andjale teataks.
Kui hüpoteegileping sisaldab sundtäitmisele allumisele kokkulepet, siis on see ühtlasi ka täitedokumendiks, mille alusel saab hüpoteegipidaja nõuda panditud kinnisasja sundmüüki kohtutäituri poolt, kui laenulepinguga võetud kohustusi ei täideta.
Samas tuleb nõude tegelikku suurust sundtäitmisel tõendada ning hüpoteegipidajal ei ole alati õigus nõuda maksimaalset summat. Kui mitmele kinnisasjale on seatud ühine pant ehk ühishüpoteek, siis peab arvestama järgmiste asjaoludega:
- Laenuandjast hüpoteegipidajal on õigus sellisel juhul ise otsustada, kas nõuab ühe, teise või kõigi tagatiste müüki. Laenusaaja ja tagatise omaniku kokkulepe selle kohta, et kõigepealt pannakse müüki laenusaaja vara siin ei kehti ja panga jaoks siduv ei ole.
- Kõik ühe pandiga koormatud kinnisasjad vastutavad kogu pandisumma ulatuses – st, et juhul, kui kahele korterile on seatud ühishüpoteek summas 30 000 eurot, kuid laenusaaja ja tagatise andja on omavahel kokku leppinud, et lisatagatise müügist saab nõuda maksimaalselt 5000 euro ulatuses võla kustutamist, siis ka see kokkulepe panga suhtes ei kehti.
Eeltoodud näited eksiarvamuste kohta on ühed tüüpilisemad, mis hüpoteegi seadmise ajal notari juures selguvad.
Kui laenusaaja ei suuda oma kohustusi laenuandja ees täita ja näiteks pank tahab sundtäimisel müüa lisatagatist, siis on võimalus tagatist nö päästa, kui tagatise andja ise tasub võla. Kui võla on tasunud hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik, läheb nõue rahuldatud ulatuses talle üle.
Käendusest
Käenduse puhul võtab käendaja endale kohustuse vastutada laenusaaja kohustuse eest juhul kui laenusaaja ise laenu tagasi ei maksa. See tähendab sisuliselt, et käendajal võib tekkida reaalne raha maksmise kohustus.
Erinevalt hüpoteegist on käenduse puhul võimalik kokku leppida, mis summa ulatuses ja mis aja jooksul käendaja vastutab. Samuti on võimalik kokku leppida, et pank saab käendajalt nõuda võla tasumist vaid juhul, kui ta laenusaajalt seda sisse nõuda ei saa.
Käendusleping ei pea olema notariaalselt tõestatud. Kui tegemist on tarbijast eraisiku antava käendusega, siis peab see leping olema kirjalikus vormis. Teatud juhtudel võib käendus olla ka tühine, kui sisaldab käendajale kahjulikke kokkuleppeid, mida seaduse kohaselt sõlmida ei saa.
Muidugi võivad käendaja ja laenuandja sõlmida soovi korral käenduslepingu ka notari juures, kuid seda esineb praktikas siiski harva.
Notari rollist
Miks on seaduses ette nähtud, et teatud lepingud peavad olema notariaalselt tõestatud? Notariaalselt peavad olema tõestatud eelkõige sellised lepingud, mille osas vajavad osalejad rohkem nõustamist ja hoiatamist. Notar peab välja selgitama kõik olulised tingimused ja nende põhjal andma nõu, kuidas oleks kõige parem leping sõlmida ja millised kokkulepped sinna kirjutada. Teisalt on teatud juhul jälle notaril kohustus osalejaid hoiatada mõtlematu tegevuse eest – millised tagajärjed võivad saabuda, kui..
Paraku ei saa notar anda parimat nõu, kui osalejad varjavad või ei julge avaldada, et tegelikult on omavahel midagi muud kokku lepitud. Samuti on keeruline nõustada kliente, kes ei anna notarile tagasisidet, kui nad mõnest lepingu punktist või seadusesättest aru ei saa.
Esinenud on ka juhtumeid, kus pärast tehingu tõestamist ilmneb, et üks osapool on keelitanud teisi osalejaid notari juures küsimusi mitte esitama või on eelnevalt piisavat "selgitustööd" tehtud selles osas, et tegelikult kehtib see, mis omavahel juba kokku lepitud. Paraku võib hiljem saabunud tõehetke ajal olla juba liiga hilja.
Notar ei saa valida, kas ta tõestab lepingu või mitte – ta on kohustatud seda osapoolte soovil tegema. Tehingu tõestamisest keelduda saab notar vaid seaduses ettenähtud juhtudel.
Kui notar on lepingu tõestamisel märkinud sellesse kõik poolte kokkulepped ja samuti selgitanud, millised tagajärjed võivad saabuda ning tehingu osapooled on sellega nõus, kinnitades, et neile on kõik arusaadav, siis ei saa notar keelduda tehingu tõestamisest, kui ühtegi seaduses nimetatud keeldumise põhjust ei esine.
Näiteks kui sõlmitakse hüpoteegi seadmise leping, kus tagatise andja ei ole ise laenusaaja, vaid soovib tagada lapse, lapselapse, sõbra, tuttava vm isiku võetud laenu, siis peab notar sellise lepingu tõestama, kui tagatiseks oleva vara omanik seda soovib. Ainult asjaolu, et tagatakse võõrast laenu, ei saa iseenesest olla põhjuseks, et tehingut mitte tõestada.
Üheksa korda mõõda ja üks kord lõika
Nagu igasuguste kokkulepete puhul, kehtib ka hüpoteegi seadmise lepingute või laenu- ja käenduslepingute puhul sama reegel – kaalu enne allkirjastamist hoolikalt tehingu tingimustega nõustumist ja selgita välja kõik võimalikud asjaolud ning riskid.
Notariaalselt tõestatavate lepingute puhul on just notar see, kelle poole kõikide selgusetuks jäänud küsimustes abi saamiseks pöörduda. Juhul kui klient ei saa notari juures allkirjastatava tehingu sisust ja tagajärgedest aru, tuleks kõigepealt juba enne allkirjastamist anda notarile aktiivset tagasisidet, kasutades võimalust ja õigust selgusetute asjaolude kohta küsimusi esitada ning vajadusel teha seda kasvõi korduvalt.
Väga oluline on notari poolt antud selgitusi tähele panna, kuna keskendudes ainult allkirjastamise soovile ning sõlmitava lepingu esmasele positiivsele tagajärjele võivad selgitused tehinguga kaasnevate võimalike ohtude ja riskide kohta jääda tähelepanuta.
Kõigi kliendi jaoks keerulisemate tehingute puhul on võimalik notariga konsulteerida enne selle tõestamiseks kokkulepitud aega, milleks võiks eelnevalt sama notari bürooga ühendust võtta ning konsultatsiooni aeg kokku leppida. Selliseid enda poolt koostatava ja tõestatava tehingu erinevaid võimalusi ning tagajärgi selgitavaid konsultatsioone annavad notarid tasuta. Samuti on notar kliendi soovil kohustatud vähemalt kaks päeva enne tehingu tõestamist saatma kliendile notaribüroos koostatud lepingu projekti, et klient saaks sellega põhjalikult tutvuda ning vajadusel teha omi tähelepanekuid. Kuna sellele kahele päevale eelneb ka lepingu teksti ettevalmistamine notaribüroos, siis tähendab see seda, et tehingu tegemiseks vajalik info peab olema aegsasti notarile teada. Juhul kui konsultatsiooniks või tutvumiseks jääb aeg liiga napiks, on võimalik tehingu tõestamine edasi lükata, et klient saaks asjaoludega piisavalt kurssi viia ning põhjalikult järele mõelda.
Artikkel on avaldatud ka Postimehe lisas Kinnisvara ja Ehitus, 15.12.2012
Allikas:
Notarite Koda
