Laenuga ostetud korterile, ridamajale või eramule on seatud panga kasuks hüpoteek. Hüpoteek on kinnisasja tagatis ning on seotud konkreetse kinnisasja, mitte selle kinnisasja igakordse omanikuga. Hüpoteegi olemasolu ei sega sul kodu müümast, küll aga on tavaliselt laenulepingus kirjas, et sa oled kohustatud hüpoteegiga koormatud kinnistu müümisest hüpoteegipidajat ehk panka teavitama.
Kui pank kustutab hüpoteegi, on reeglina panga huvi tagasi saada hüpoteegiga tagatud laen(ud). Seega tasub pangaga võimalikult varakult ühendust võtta, sest ostu-müügilepingu vormistamisel viibib üldjuhul tehingu juures ka panga esindaja. Eraldi läbirääkimist vajab olukord, kus müügist saadavast rahast ei piisa laenulepingu lõpetamiseks.
Kolm võimalikku varianti laenuga ostetud kodu müümisel
Üldjuhul toimub laenuga ostetud kinnisasja müügiga ja laenu tagasi maksmisega ka tagatise vabastamine, st hüpoteegi kustutamine ja laenulepingu lõpetamine. Kui vajad uue kodu ostmiseks taas laenu, sõlmid uue laenulepingu ning uuele kodule seatakse hüpoteek.
Võimalik on ka see, et sinu pank loovutab hüpoteegi ostja pangale, kui ka ostja ostab kodu laenuga. Kui sina ja ostja olete sama panga kliendid, siis toimub hüpoteegiga tagatud nõuete muutmine, mitte hüpoteegi loovutamine. Iga juhtum on erinev ning konkreetset infot saad küsida oma pangast.
Kui sa uue kodu ostmiseks täiendavat laenu ei vaja, kuid samas ei saa olemasoleva kodu müügist nii palju raha, et kogu laen kustutada, võib jääda olemasolev laenuleping kehtima ning muudetakse laenulepingu tagatist ja sihtotstarvet.
Näiteks oletame, et võtsid paar aastat tagasi 40 000 eurot laenu, et osta väike, aga heas piirkonnas korter Kuuse 1-1. Praegu korterit müües saad selle eest 60 000 eurot. Kuna tahad kolida suuremale pinnale, ostad uue korteri Männi 2-2, mis maksab 63 000 eurot. Oma korteri müügist saadud 60 000 eurole lisad säästudest 3000 eurot ning laenu juurde võtma ei pea. Paar aastat tagasi vormistatud 40 000-eurone laenuleping jääb kehtima, laenumakseid maksad pangale samamoodi edasi.
Kuuse tänava korteri ostu-müügilepingu sõlmimisega vabastatakse hüpoteek Kuuse 1-1 korterilt ja seatakse sama laenu tagamiseks uus hüpoteek uuele korteriomandile Männi tänaval. Laenulepingus muudetakse nii tagatist kui laenulepingus näidatud sihtotstarvet. Sa pead tehingust kohe informeerima maksuametit (kui oled saanud eluasemelaenult tasutud intressidelt tulumaksu tagasi).
Kõik pangad ei pruugi varianti nr 3 kasutada või võib olla see võimalik siis, kui sul on panga kasuks seatud ka lisatagatis.
NB! Pank võib huvi tunda ka selle vastu, kas koduvahetusega muutuvad sinu eelarves uue kodu ülalpidamiskulud tunduvalt suuremaks kui need olid eelmises kodus – näiteks kolid ahjuküttega korterist elektriküttega korterisse. Kui kulud oluliselt suurenevad, aga sinu sissetulek jääb samaks, võib pank keelduda tagatise vahetusest.
