Seoses keeruliste aegadega majanduses on sagenenud kinnisvaraobjektide müük täite- ja pankrotimenetlustes.

Müüdavate objektide ring on väga mitmekesine – nende hulgas on kallist ärikinnisvara, poolelijäänud arendusi, aga ka erinevat elukondlikku kinnisvara alates hättasattunud SMS-laenajate ühetoalistest Kopli korteritest kuni uhkete Kadrioru korteriteni.

Seega on soodsaid võimalusi palju ja ilmselt on nii mõnigi käesolevate ridade lugeja kaalunud mõnes enampakkumises osalemist. Samas tekitab sundmüük tihtipeale ostu­huvilises palju küsimusi ja ebakindlust, mis võib saada takistuseks vara omandamisele.

Mis saab kinnistusraamatusse kantud hüpoteekidest ja muudest õigustest?

Enamasti on täite- või pankrotimenetluse raames müüdav kinnisasi koormatud mitme erineva hüpoteegi ja muu asjaõigusega ning ühtlasi on kinnistusraamatusse kantud erinevaid käsutamise keelumärkeid. Ostja jaoks on esmase tähtsusega, kas sellised kanded jäävad enam­pakkumisel kehtima või mitte.

Näiteks kui mõni hüpoteek jääb püsima, tuleb arvestada riskiga, et asi pannakse uuesti sundmüüki ja ostja võib seeläbi omandi kaotada. Seega on ostja sellise asja eest nõus maksma vähem kui hüpoteekidest vaba asja eest.

Täitemenetluse puhul kehtib üldiselt reegel, et püsima jäävad sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused ning muud õigused lõpevad.

Lõppenuks loetakse ka sissenõudjale kuuluv õigus, millest tuleneva nõude rahuldamiseks sissenõue pöörati. Seega on oluline välja selgitada, millisel järjekohal asub tagatis või muu õigus, mille alusel on asjale sissenõue pööratud. Kui näiteks sissenõudja kasuks seatud hüpoteek asub esimesel järjekohal, kuulub nimetatud hüpoteek ning sellest tagapool asuvad õigused kustutamisele ja ostja omandab asja sundmüüki võimaldavatest õigustest puhtana.

Kui aga sissenõudja kasuks seatud hüpoteek asub teisel järjekohal, jääb esimesel järjekohal asuv hüpoteek püsima, küll aga kustutatakse sissenõudja kasuks seatud teise järjekoha hüpoteek ning sellest tagapool asuvad õigused. Kui sissenõudjale kuuluva õigusega samal järjekohal asub veel mõni õigus, jääb see samuti püsima.

Pankrotimenetluses on olukord samas mõnevõrra lihtsam, kuna kustutamisele kuuluvad kõik müüdavat kinnisasja koormavad õigused, millest tulenevalt saaks nõuda kinnisasja sundmüüki.

Mis saab võimalikust üürilepingust?

Mõnikord müüakse täite- või pankrotimenetluses kinnisasja, mis on koormatud üüri­lepinguga. Sellisel juhul peab ostja arvestama sellega, et üürileping jääb kehtima ka uue omaniku suhtes, sõltumata sellest, kas üürilepingu kohta on kinnistusraamatusse märge tehtud või mitte.

Kui üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märget tehtud ei ole, on ostjal õigus üürileping kolme kuu jooksul asja omandamisest üles öelda, teatades sellest kolm kuud ette. Kui aga on tegemist elu- või äriruumiga, siis saab ostja üürilepingu üles öelda üksnes tungiva omavajaduse esinemisel, st ostja peab olema suuteline näitama, et ta vajab üüritud pinda tungivalt ise.

Kohtupraktika järgi tähendab omavajadus üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks. Näiteks on Riigikohus sedastanud, et tähtajaliste rendilepingutega seotud kinnisasjale hotelli ehitamine või kinnisasja ostmiseks laenu võtmine, mille tasumine osutub üle jõu käivaks, ei ole tungivaks omavajaduseks, mis õigustaks lepingu ülesütlemist.

Kas asja senine omanik, kohtutäitur või pankrotihaldur vastutab vara seisukorra eest?

Täite- või pankrotimenetluses enampakkumisel vara ostmisel tuleb arvestada sellega, et asja senine omanik, kohtutäitur ega pankrotihaldur ei vastuta müüdud asja puuduste eest.

Seega ei ole hilisemate puuduste avastamisel enam võimalik tehingust taganeda, ostetud asja hinda alandada ega nõuda kahju hüvitamist.

Seetõttu on oluline põhjalik eeltöö ja võimalikult hea ülevaade ostetavast objektist, et võimalike puudustega (nt ehitusdokumentatsiooni puudumine) pakkumise tegemisel arvestada.

Ostu finantseerimine pangalaenuga

Seoses täitemenetluse seadustikus käesoleva aasta alguses tehtud muudatustega on enampakkumiselt ostetavat kinnisvara võimalik finantseerida ka pangalaenuga, kasutades tagatisena sedasama ostetavat objekti.

Sellise soovi korral tuleb sellest täiturile teatada hiljemalt enampakkumise võitmise päeval. Seejärel hoiustab pank raha notari deposiidi­kontol või esitab täiturile garantii ostuhinna tasumise kohta ning täitur esitab omakorda notarile nõusoleku panga kasuks hüpoteegi seadmiseks.

Seega toimib võrdlemisi hõlbus protseduur, mis võimaldab ka sundtäitmise korral kasutada tavapärast panga­finantseeringut. Seejuures ei ole pangafinantseeringu kasutamise korral ostjal kohustust tasuda juba enampakkumise võitmise päeval 1/10 ostuhinnast, mis kehtiks panga­finantseeringu mittekasutamisel.

Kas ostuhinnas sisaldub käibemaks?

Enampakkumise teadetes ei ole tavaliselt viidet sellele, kas vara hinnale lisandub käibemaks või mitte.

Antud küsimus tõusetub juhul, kui asja omanikuks on juriidiline isik. Ostja jaoks omab see suurt praktilist tähendust, kuna juhul, kui hinnas sisaldub käibemaks ja asja omanik esitab müügihinna kohta nõuetekohase arve, on käibemaksukohustuslasest ostjal võimalik tasutud käibemaksu oma maksuarvestuses mahaarvatava sisendkäibemaksuna arvesse võtta.

Soovitame seega enne kinnisasja ostmist võimaluse korral senise omaniku esindajaga täpsustada, kas hind sisaldab käibemaksu ja kas senine omanik on valmis hinna kohta väljastama ka vajaliku arve. Teatud kinnisvaraobjektide (eelkõige ehituskrundid ja uus­ehitistega kinnisasjad) puhul on iseenesest käibemaksu lisamine kohustuslik, ent kui asja senine omanik siiski vastavat arvet ei väljasta, võib ostjal tekkida probleeme sisend­käibemaksu deklareerimisel.

Loodetavasti aitavad eespool toodud näpunäited hajutada mõningaid vara sundmüügist ostmisega seotud kõhklusi ning selgemate teadmistega varustatuna on võimalik praegusest turusituatsioonist kasu lõigata ja teha soodsaid kinnisvaratehinguid.