Üürisuhteid reguleerib võlaõigusseadus. Nii üürnikul kui ka üürileandjal on mõistlik tutvuda oma seaduslike õiguste ja kohustustega. Need lepingutingimused, mis on üürnikule võrreldes seaduses sätestatuga kahjulikumad, on võlaõigusseaduse järgi tühised. 

Enne üürilepingu sõlmimist

Kaaluge otsust põhjalikult 

Enne lepingu sõlmimist mõtelge läbi, missugust lepingut ja mis tingimustel soovite sõlmida. Lugege leping korralikult läbi! Tutvuge põhjalikult lepingutingimustega ja veenduge, et kõik lepinguga kaasnevad õigused ja kohustused on arusaadavad. Vajaduse korral arutage segaseks jäänud küsimusi lepingu ette valmistanud poolega ja täpsustage lepingu sisu.

Tutvuge üüritavate ruumidega 

Üürnik peaks enne lepingu sõlmimist tutvuma üüriruumide seisukorraga. Samuti tasub tunda huvi ümbruskonna ja naabrite vastu (noored või vanad inimesed, lastega pered jne).

Kui pooled soovivad kokku leppida, et üürnik kannab peale üüri ka kõrvalkulud (näiteks elektri, vee, soojuse eest), siis tuleb välja selgitada nende maksete suurusjärk.

Uurige teise lepingupoole tausta 

Enne üürilepingu sõlmimist tasub nii üürileandjal kui ka üürnikul uurida teineteise tausta. Infot, millele võiks tähelepanu pöörata, saab tasuta või mõistliku tasu eest mitmest andmekogust.

Üürileandja leiab kasulikku infot järgmistest allikatest: Krediidiinfo maksehäireregister – võimaldab tuvastada üürniku varasemaid võlgnevusi ja maksekäitumist; Ametlikud Teadaanded – seal on näha muu hulgas kohtutäituri, vara arestimise, pankrotimenetluse, maksu- ja tolliameti ning üürikomisjoni teated; E-toimik – sinna kantakse jõustunud kohtulahendite ja kohtuväliste menetlejate lahendite alusel andmed karistatud isiku ja tema karistuse kohta; Riigi Teataja – seal saab tutvuda jõustunud kohtulahenditega; ühismeedia (Facebook jm) – seal võib leida üürnikuga ühiseid tuttavaid, hinnata leitud piltide järgi üürniku elustiili jms. Üürnikule võib abiks olla ka kinnistusraamat, mis näitab üürnikule üüritava kinnisasjaga seotud andmeid: kinnisasja omanik, kinnisasjale seatud piirangud ja seda koormavad hüpoteegid; äriregister – kui üürileandja on juriidiline isik, saab tutvuda sellega seotud andmetega, sh maksuvõlaga, ärikeeluga jne.

Lepingu sõlmimine

Segaduste ja probleemide vältimiseks tasub sõlmida kirjalik üürileping. Kui eluruumi üürileping ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, kuid lepingu tähtaeg on üle ühe aasta, siis loetakse, et leping on sõlmitud tähtajatult.

Lepingupooled peaksid oma õiguste ja kohustuste asjus suhtlema nii enne lepingu sõlmimist kui ka lepingu kestuse ajal kirjavahetuse (näiteks e-kirja) teel, et hiljem, kui peaks tekkima lahkhelisid, oleks võimalik asjaolusid tõendada.

Lepingus ei ole vaja korrata üle seda, mis on seaduses niigi kirjas. Samal ajal on nii üürileandjale kui ka üürnikule kasulik täpsustada lepingus talle tähtsaid tingimusi.

SOOVITUSED

Üürileandjale	Üürnikule
Kõrvalkulud
Kui lepingus pole kõrvalkulude maksmist kokku lepitud, tasub nende eest seaduse kohaselt üürileandja. Pooled võivad aga kokku leppida, et kõrvalkulud kannab üürnik. Kõrvalkulude kokkuleppele on seadusega ette nähtud kirjalikku taasesitamist võimaldav vorminõue, st kokkulepe peab olema sõlmitud püsivat kirjalikku taasesitamist võimaldaval viisil ja sisaldama tehingu teinud isikute nimesid, kuid ei pea olema omakäeliselt allkirjastatud (näiteks e-kiri).	Kui lepingu järgi peab kõrvalkulud kandma üürnik, siis tasub tal vältida üldsõnalist kokkulepet, mille kohaselt peab ta täitma kõiki neid kohustusi, mis muidu asja omanikul omanikuks olemisest tulenevalt lasuvad. Üürileandja võib kõrvalkuludena küsida ainult neid kulusid, mis on otseselt seotud eluruumi kasutamisega. Lepingus tuleks täpselt määratleda, missugused kulutused jäävad üürniku kanda.
Hoone korrashoiu- ja parenduskulud
Lisaks kõrvalkuludele on eluruumi üürilepingu puhul pooltel võimalik kokku leppida ka selles, et üürnik kannab terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid (hoone korrashoiu- ja parenduskulud). Vastav kokkulepe on võimalik sõlmida lepingu esialgsel sõlmimisel ja see peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Seega kui pooled soovivad kokku leppida nn remondifondimaksete tasumises üürniku poolt, tuleb vastav kokkulepe lepingus nõuetele vastavalt kajastada.	Kui pooled on kokku leppinud, et üürnik kannab hoone korrashoiu- ja parenduskulud, saab need üürnikule üle kanda vaid mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses. Samuti on oluline rõhutada, et selline kokkulepe on võimalik sõlmida vaid lepingu esialgsel sõlmimisel, et üürnikul oleks võimalik vastavalt sellele pidada läbirääkimisi kokkulepitava üüri suuruse üle.
Remondikohustuse kokkulepe asja tagastamise puhuks
Pooled võivad eluruumi üürilepingu puhul samuti kokku leppida selles, et üürnik tagastab asja sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine või halvenemine või kannab sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud. Vastav kokkulepe on pooltel võimalik sõlmida vaid lepingu esialgsel sõlmimisel ning see peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Seega tasub üürileandjal lepingu sõlmimisel läbi mõelda, kas konkreetse lepingu raames oleks sellise kokkuleppe sõlmimine asjakohane ja soovitav ning hilisemate vaidluste vältimiseks kokkuleppega seotud asjaolud lepingus võimalikult täpselt määratleda.	Oluline on rõhutada, et tegemist on vaid seaduses sätestatud võimalusega. Kui üürnik ei soovi vastavaid töid teha või kulutusi kanda, kehtib seadusjärgne eeldus, et asja harilikust kulumisest tuleneda võivad kulutused on kaetud üüriga. Üürnikul tasub hoolega läbi mõelda, kas tal on piisavalt oskusi ja võimalusi vastava kohustuse võtmiseks. Eluruumi kulumise või halvenemise kõrvaldamiseks vajalikeks remonditöödeks võib pidada nt lagede ja seinte värvimist, tapeedi vahetamist, täkete pahteldamist seintel, põranda süvapuhastust või muud sellist tööd, millega üürnik saab reeglina ilma erioskusi omamata hakkama. Kui vastav kohustus on võetud, tasub seda arvesse võtta ka üüri suuruse üle peetavatel läbirääkimistel kuna üüri suurus peaks sellisel juhul olema ka väiksem. Oluline on rõhutada ka seda, et vastava kokkuleppega ei ole võimalik panna üürnikule üldist üürileandja korrashoiu kohustust (nt avariide kõrvaldamine vms) ega ka kohustust eluruumi parendada.
Eluruumi kasutajad Lepingus tasub kindlaks määrata, kes hakkavad eluruumi kasutama. Seaduse järgi on üürnikul õigus majutada üüritud eluruumi oma perekonnaliikmeid, kuid lepinguga võib ette näha, et seda saab teha üksnes üürileandja nõusolekul. Samuti on mõistlik näha lepingus ette see, kas üürnikul on õigus tuua üüriruumidesse lemmikloomi. Ruumide seisukord Lepingus tuleks võimalikult täpselt kirjeldada tingimusi, millele üüriruumid peavad üürilepingu kehtivuse ajal vastama, ning fikseerida eluruumi seisukord (mh kommunaalkulude näidud). Et seda oleks võimalik hiljem tõendada, võiksid pooled teha üleandmise akti ning lisada sellele fotod eluruumi ja selle sisustuse seisukorrast. Kui eluruumi ja vara seisukord ei ole täpselt kirjeldatud, on üürileandjal keerulisem nõuda üürnikult rikutud või hävitatud vara eest hüvitist. Oluline on märkida üürilepingus ka eluaseme võtmekomplektide arv ja nende jaotus.	Tagatisraha Eluruumi üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Pooled võivad leppida kokku väiksema summa, kuid suuremat tagatist ei tohi üürnikult nõuda ning üürnikul on õigus selle maksmisest keelduda.
Tähtajatu või tähtajaline leping?
Üürileandja peaks hästi läbi mõtlema, kui pikaks ajaks ta soovib eluruumi välja üürida. Üürileandjale on tõenäoliselt kasulikum tähtajatu leping, kuivõrd selle saab üles ütelda nii erakorraliselt kui ka korraliselt, viimasel juhul vähemalt kolmekuulise etteteatamistähtajaga. Samuti on tähtajatu lepingu korral üürileandjal seaduse järgi suuremad õigused üüri tõsta.	Üürnik peaks hoolega järele mõtlema, kas ta soovib sõlmida tähtajalist või tähtajatut lepingut. Üürnikule võib olla kasulikum tähtajaline leping, sest selle saab üürileandja lõpetada ainult erakorralisel juhul (nt kui üürnik rikub lepingut). Samuti on tähtajalise lepingu korral üürileandjal raskem üüri tõsta. Puuduseks on see, et kui üürileandja ei soovi pärast tähtaja möödumist lepingut jätkata, siis peab üürnik otsima endale uue elukoha. Siin tuleb siiski arvestada, et kui üürnik jätkab pärast tähtajalise lepingu lõppu üüriruumi kasutamist, siis juhul, kui ei üürileandja ega üürnik ei avalda kahe nädala jooksul teineteisele teistsugust tahet, muutub leping tähtajatuks. See tähendab ühtlasi, et üürileandjal on õigus nõuda tasu eluruumi kasutamise eest ka pärast lepingu lõppemise tähtaja saabumist.
Leppetrahvi ja viivise kokkulepped. Mitterahalise kohustuse olulise rikkumise puhul on võimalik eluruumi üürilepingus ette näha leppetrahv, mis ühe rikkumise eest võib olla kuni 10 % ühe kuu üürist ja erinevate rikkumiste puhul kokku mitte rohkem kui 20% ühe kuu üürist. Eluruumi üürilepingute puhul on pooltel võimalik kokku leppida seadusjärgsest viivisemäärast (VÕS § 94 viidatud määr + 8% aastas) kõrgemas viivisemääras, kuid mitte rohkem kui kolmekordne seadusjärgne viivis (hetkel 3 x 8% = 24% aastas). Vastavad kokkulepped peavad olema sõlmitud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

Peamised õigused ja kohustused

Üürileandja õigused ja kohustused

Üürileandja peamine kohustus on anda kokkulepitud ajaks üürnikule kasutamiseks eluruum ning tagada, et see oleks lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis.

Üürilepingu sõlmimine ei tähenda, et üürileandja ei ole enam kohustatud hoidma eluruumi sobivas seisundis. Ta peab tagama eluruumi kasutamiskõlblikkuse ja vastavuse üürilepingus sätestatud tingimustele, st kõrvaldama omal kulul eluruumist puudused, mille eest ei vastuta üürnik. Samal ajal on üürnik kohustatud valdama ja hoidma eluaset heaperemehelikult.

Ei tohi unustada, et üüritud eluruum on üürniku kodu ja kodu puutumatus on põhiseaduslik õigus. Teisalt on üürnikul kohustus taluda ebamugavusi, kui üürileandja teeb eluruumi säilitamiseks ja puuduste kõrvaldamiseks vajalikke töid.

Üürileandjal on õigus saada üürnikult eluruumi kasutamise eest üüri ning saada pärast lepingu lõppemist ruum üürnikult tagasi.

Tähtajatu lepingu korral võib üürileandja tõsta eluruumi üüri iga kuue kuu tagant, teatades sellest ette vähemalt 30 päeva. Teates tuleb märkida uus üürisumma ja selle kehtima hakkamise aeg ning üüri tõstmise põhjendus ja arvestus ning üüri tõstmise vaidlustamise kord.

Tähtajalise üürilepingu kehtivusperioodil võib üüri tõsta üksnes juhul, kui selle tõstmise ulatus ja arvestamise metoodika on üürilepingus täpselt sätestatud, üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga ja üüri ei tõsteta üle ühe korra aastas.

Kui üürileandja on nõudnud üürnikult tagatisraha, siis peab ta selle hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi ning vähemalt kohaliku keskmise intressiga.

Üürileandja õiguste kaitseks on seaduses ette nähtud üürileandja pandiõigus. See tähendab üürileandja õigust rahuldada teatud juhul oma lepingust tulenev nõue (nt üürinõue) üürile antud ruumis asuva vallasvara arvel (see võib kuuluda üürnikule või kolmandale isikule).

Üürniku õigused ja kohustused

Üürnikul on õigus saada üürileandjalt kasutamiseks lepingutingimustele vastav eluruum ja seda lepingu kestel kasutada. Seejuures tuleb kasutada hoolikalt ja üürileandmisel kokku lepitud sihtotstarbe järgi. Üürnik peab arvestama teiste majaelanike ja naabrite huvidega.

Üürniku põhikohustus on maksta eluruumi kasutamise eest kokkulepitud üüri. Kui ta seda ei tee, on üürileandjal teatud juhtudel õigus leping üles öelda.

Üürnik peab kõrvaldama eluruumi pisipuudused, mida on võimalik parandada väikese koristamise või hooldamisega. Kui üürnik soovib teha suuremaid muudatusi, peab ta saama selleks üürileandja loa (luba peab olema väljendatud vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, nt e-kirjaga).

Üürnikul on õigus majutada üüritud eluruumi oma perekonnaliikmeid. Lepingus võib sätestada, et seda võib teha üksnes üürileandja nõusolekul.

Üürnikul on õigus anda eluruum allüürile, kuid ka selleks on vaja üürileandja nõusolekut. Üürnik peab mõistma, et kui ta annab eluruumi üle allkasutajale, vastutab ta allkasutaja tegevuse eest nagu enda tegevuse eest.

Kui üürileandja soovib üüri tõsta, siis võib üürnik selle 30 päeva jooksul vaidlustada.

Üürnikul on kohustus vabastada lepingu lõppedes eluruum ning anda see üürileandjale üle. Tagastada tuleb ka kõik võtmed. Eluruum tuleb tagastada lepingule vastavas seisundis. Kui lepingut sõlmides koostati üleandmisakt, tuleb eluruum üle anda selles näidatud seisundis.

Lepingu lõpetamine

Lepingu lõpetamiseks tuleb teisele poolele esitada kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (nt e-kirjaga) ülesütlemisavaldus. Üürileandja avaldus peab sisaldama vähemalt järgmisi andmeid: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus, ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Samuti tuleb järgida ülesütlemise tähtaegasid.

Tähtajaline üürileping lõpeb koos tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajalist lepingut ei saa korraliselt üles öelda.

Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui ka üürileandja korraliselt vähemalt kolmekuulise etteteatamistähtajaga üles öelda. Sama kehtib juhul, kui üürilepingu tähtaeg ületab 30 aastat, välja arvatud juhul, kui üürileping on sõlmitud kas üürniku või üürileandja eluajaks.

Nii tähtajatu kui ka tähtajalise lepingu saab mõjuval põhjusel erakorraliselt üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemise korral ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlema huvisid kaaludes eeldada, et ta jätkab lepingu täitmist.

Üürnik saab lepingu erakorraliselt üles öelda eelkõige siis, kui tal ei ole võimalik üürileandjast tuleneval põhjusel üüritud ruumi kasutada.

Üürileandja saab lepingu erakorraliselt üles öelda eelkõige siis, kui

Mõlemal lepingupoolel on õigus leping üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine võib ohustada inimese tervist.

Üüritud kinnisasja müük ei lõpeta üürilepingu kehtivust. Üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused lähevad üle uuele omanikule. Uuel omanikul on võimalik üürileping kolme kuu jooksul üles öelda siis, kui ta vajab ruumi tungivalt ise. Sellisel juhul tuleb üürnikule ülesütlemisest vähemalt kolm kuud ette teatada.

Seevastu ei kohaldu tungiva omavajaduse regulatsioon elu- ja äriruumi võõrandamisel täite- või pankrotimenetluses. Sellisel juhul on uuel üürileandjal võimalus üürileping lihtsalt ülesütlemistähtaega järgides üles öelda. Eeltoodud alustel ei saa lepingut üles ütelda, kui kinnistusraamatusse on tehtud märge üürilepingu kohta.

Arvestada tuleb ka seda, et üürilepingu lõppemine iseenesest ei too kaasa allüürilepingu lõppemist. Allkasutusleping võib pärast kasutuslepingu lõppemist kehtima jääda, kui lepingupooled ei leppinud kokku, et see lõpeb üürilepingu lõppedes.

Vaidluste lahendamine

Kui üürilepingust tulenevaid vaidlusi ei suudeta lahendada poolte kokkuleppel, võivad pooled pöörduda kas maakohtusse või eluruumi tööpiirkonna üürikomisjoni. Üürikomisjonides lahendatakse ainult selliseid vaidlusi, kus rahalised nõuded ei ületa 3200 eurot.

Nii kohtuotsus kui ka üürikomisjoni otsus on pooltele täitmiseks kohustuslikud. Kuid kui te ei ole üürikomisjoni otsusega nõus, võite ikkagi kohtusse pöörduda. Kui otsust vabatahtlikult ei täideta, võib nii kohtuotsuse kui ka üürikomisjoni otsusega pöörduda kohtutäituri poole.