Ostjat tabas pärast korteri ostu ebameeldiv üllatus. Selgus, et korteriühistul on võlgnevus panga ees ning iga korteriomand kohustub tasuma sellest u 2400 eurot; korteriühistu ei toimi (ei väljastata kommunaalarveid ega koguta makseid, lund ei koristata, korstnaid ei puhastata, trepikodasid ei hooldata, ei maksta ühisarveid jms); ning korteril ei ole tuleohutuse nõuetele vastavat elektrijuhtmestikku. Müügikuulutuses aga lubati, et korteril on uus elektrijuhtmestik ja tegutsev korteriühistu (vt riigikohtu otsus nr 3-2-1-43-15).
Ostja otsustas lepingust taganeda – esitas müüjale taganemisavalduse ja nõudis kohtu kaudu ostusumma tagastamist. Vaidluse all oli kaks põhiküsimust – (1) kas tegemist on korteri sellise puudusega, mis annab õiguse müügilepingust taganeda ning (2) kas ostja esitas müüjale lepingust taganemisavalduse õigeaegselt või liiga hilja?
Millal saab lepingust taganeda?
Igasugune lepingu rikkumine ei anna õigust lepingust taganeda. Müügilepingust saab taganeda juhul, kui müüja on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Seega tuleb igal üksikjuhul hinnata, kas vastav korteri puudus või puudused kogumis kujutavad endast lepingu olulist rikkumist või mitte. See on hinnangu küsimus.
Oluline lepingurikkumine
Viidatud kohtulahendis leidis riigikohus, et korteriühistu võlg, mittetoimiv korteriühistu ja puudusega elektrijuhtmestik on käsitletavad küll korteri puudusena, kuid ainuüksi u 2400 euro suuruse võla (võrrelduna korteri ostuhinnaga) olemasolu ei anna alust lepingust taganemiseks. Samas leidis riigikohus, et ei ole välistatud, et kõik nimetatud puudused kogumis võivad anda aluse lepingust taganeda. Selle jättis riigikohus madalama astme kohtu otsustada ja andis juhise, et hinnata tuleb kõikide puuduste rahalist mõju võrrelduna lepingueseme hinnaga.
Eraldi toonitas riigikohus, et notariaalselt tõestatud müügilepingusse tuleks lisada punktid selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt korteril on. Müüjal on kohustus teatada ostjale kõigist asjaoludest, mille vastu ostjal on äratuntav oluline huvi. Ka notaril on selgitamiskohustus. Puuduste väljatoomine on siinjuures ka müüja huvides, et vältida hilisemaid ebameeldivaid vaidlusi ostjaga. Oluline on arvestada, et korteri puudused ei ole piiratud ainult eluruumiga, vaid arvesse lähevad ka kaasomandi mõtteline osa ja hoone lähiümbrus tervikuna. Riigikohtu hinnangul on ostjal kindlasti äratuntav oluline huvi nt teada saada, et naaberkorteris või korterelamu aias toimuvad sagedasti kärarikkad peod, kuulatakse valjusti muusikat, elamus pakutakse paljudele võõrastele isikutele majutusteenust, et korteriühistul on probleeme võlglastega jne. Kui müüja lepingus neid puudusi välja ei too, riskib ta riigikohtu hinnangul sellega, et ostja võib kasutada müüja vastu seaduses ettenähtud õiguskaitsevahendeid.
Alternatiivselt lepingust taganemisele võib ostjal sõltuvalt asjaoludest olla õigus leping tühistada pettuse või eksimuse tõttu. Samuti võib ostjal olla õigus nõuda kahju hüvitamist või alandada hinda ja nõuda ülemäära makstu tagastamist.
Tegutseda tuleb õigeaegselt
Oluline on tähele panna, et lepingust taganemiseks on ette nähtud tähtaeg. Vastav avaldus tuleb müüjale esitada mõistliku aja jooksul alates hetkest, mil ostja sai asja puudus(t)est teada või pidi teada saama. Kui avaldust õigeaegselt ei esitata, siis kaotab ostja lepingust taganemise õiguse. Mis on mõistlik aeg? See on hinnangu küsimus. Nt tehingu tühistamisel eksimuse või pettuse tõttu tuleb vastav tahteavaldus esitada müüjale 6 kuu jooksul alates pettusest või eksimusest teadasaamisest. Riigikohtu hinnangul tuleks üldjuhul juhinduda samast tähtajast (s.o 6 kuust) ka lepingust taganemiseks ettenähtud mõistliku aja kriteeriumi hindamisel. Samas on ka loetud lühemat aega mõistlikuks. Vaidluste vältimiseks tuleks müüjat teavitada asja puudustest siiski koheselt ja selgitada koheselt ka välja see, millist abinõu saab ja on otstarbekas kasutada.
