Kliendil on võimalik esitada kinnisvaraarendajale kahjunõue, kui viimane taganeb pahauskselt hinnatõstmise eesmärgil eelkokkulepetest.
Kinnisvaraarendajate seas levib tava taganeda klientidega sõlmitud broneerimislepingutest või muudest lihtkirjalikest lepingueelseid läbirääkimisi kajastavatest kokkulepetest, kui klient ei ole nõus asja eest kõrgemat hinda tasuma.
Tavapäraselt tagastatakse kliendile ettemaks ning asutakse uutel hinnatingimustel läbirääkimistesse teiste klientidega.
Arendajad on leidnud, et broneerimislepingud, lepingueelsete läbirääkimiste protokollid ja muud sellesarnased läbirääkimisi kajastavad kokkulepped on õigustühised ning ei kohusta pooli millekski.
On tõsi, et kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis läbirääkimistest ei tulene neile õiguslikke tagajärgi. Küll aga ütleb võlaõigusseaduse N 14 lg 3 teine lause, et isik ei või pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi pidada, samuti neid pahauskselt katkestada.
Samuti peavad lepingueelsete läbirääkimiste pooled läbirääkimiste käigus arvestama üksteise huvide ja õigustega.
Võib väita, et hinna tõstmine läbirääkimiste käigus ja seeläbi läbirääkimiste katkestamine on pahauskne, kui kliendiga on asutud läbirääkimistesse just asja müügiks konkreetse hinnaga ning kui läbirääkimiste esemeks ei ole hind.
Läbirääkimiste käigus on igati põhjendatud teatud kulutuste tegemine asja ostmise ettevalmistamiseks.
Kui arendaja on pahauskselt läbirääkimised katkestanud, võib kliendil tekkida õigus nõuda kahjude hüvitamist, mis on põhjustatud lepingueelsetele läbirääkimistele tuginemisest.
Tõenäoliselt saab läbirääkimiste pahauskse katkestamise korral nõuda ka muude lepingu ettevalmistamisel tehtud kulutuste korvamist.
Vaidluse korral tuleks sellisel juhul tuvastada, kas mingi kulutus oli lepingu ettevalmistamiseks vajalik ning kas ostjal oli mõistlik sellist kulutust ainuüksi läbirääkimistele tuginedes teha.
Siinjuures võiks näitena tuua sisekujunduse projekti tellimise või sisekujunduse ettevalmistamiseks kantud kulud (nt tasu sisekujundajale eskiisi ettevalmistamise eest).
Lepingueelsete läbirääkimiste pahauskse katkestamise korral võib arutleda ka teemal, kas kliendil võib tekkida arendaja vastu näiteks hinnavahe hüvitamise nõue.
Ehk teiste sõnadega: kas klient, kes on sunnitud ostma katkestatud läbirääkimiste esemeks olnud korteri asemel teise samaväärse korteri, on õigustatud nõudma pahauskselt läbirääkimised lõpetanud arendajalt kinnisvara kallinemisest tingitud hinnavahe hüvitamist?
Ammendava kohtupraktika puudumisel ei saa sellele küsimusele kategoorilist vastust anda.
Samas ei ole kirjeldatud nõude esitamine välistatud ning läbirääkimiste katkestamisel tuleks sellise riskiga arvestada. On ilmne, et hinnavahe hüvitamise nõue võib eelpool mainitud võimalikest kulutuste hüvitamise nõuetest kujuneda kordades suuremaks.
Pahauskselt katkestatud läbirääkimistel nõua kulud tagasi
kuludeks võivad olla:
– Tasu hindamisakti eest. On mõistetav, et kui asja ostmiseks kasutatakse krediiti, tuleb pangale esitada hindamisakt, mille pank võtab aluseks laenuotsuse tegemisel. Selline kulutus tehaksegi tavapäraselt läbirääkimiste kestel ja see on otseselt seotud asja ostmise ettevalmistamisega.
– Tasu ehitusekspertiisi või asja ülevaatuse eest ehituseksperdi poolt. Kuivõrd läbirääkimiste käigus on mõistlik hilisemate vaidluste vältimiseks tellida ehitusekspertiis või asja ülevaatus ehituseksperdi poolt, on ka selline kulu asja ostmise ettevalmistamisega põhjendatult seotud. Asja ülevaatuse olulisus ehitusekspertiisi või ehituseksperdi poolt seisneb ka selles, et tulemus omab kahtlemata mõju lõpliku tahte kujunemisele asja ostmiseks. Järelikult võib teoreetiliselt nõuda arendajalt ka selliste kulutuste hüvitamist, kui läbirääkimised on pahauskselt katkestatud.
– Õigusabikulud kinnisvara soetamisel. On väga tähtis, et inimene oleks teadlik sellest, mida ta täpselt ostma hakkab ning millistel tingimustel ostab, mistõttu on loomulik, et läbirääkimiste käigus kasutatakse kvalifitseeritud õigusabi. See, millises ulatuses õigusabikulude nõue põhjendatud on, sõltub aga juba konkreetsetest asjaoludest.
– Krediidilepingu tasu. Kui ostja on sõlminud läbirääkimiste käigus pangaga krediidilepingu, võib ka krediidilepingu sõlmimisel pangale makstud lepingu sõlmimise tasu käsitleda kliendi kahjuna. Vaidlus võib tõusetuda sellest, kas ostja poolt krediidilepingu sõlmimine läbirääkimiste käigus on mõistlik, kui ta ei tea, kas müüja müüb talle asja või mitte. Samas võib läbirääkimiste käigus ostjal osutuda vajalikuks tõendada müüjale oma maksejõulisust, mida juba sõlmitud laenuleping kindlasti kinnitab.
Allikas: Paavo Koch
