1. Servituudid kui asjaõiguslikud kasutamisõigused
Reeglina omab isik talle kuuluva asja üle absoluutset ja piiramatut võimu, st ta ei pea arvestama võimalusega, et talle kuuluvale asjale omavad õigusi ka teised. Omandi kasutamisel peab asja omanik hoiduma vaid üldiste huvide kahjustamisest.
Teatud juhtudel on aga isiku võim asja üle piiratud, kuna asi on koormatud teistele isikutele kuuluvate asjaõiguslike kasutamis- või realiseerimisõigustega (pandiõigus, ostueesõigus jmt.). Servituutide näol on tegemist asjaõiguslike kasutusõigustega, mille puhul õigustatud isikul on ühel või teisel viisil õigus võõrast asja kasutada ning asja omanikul lasub kohustus taluda õigustatud isiku tegevust oma kinnis- või vallasasjal. Servituute liigitatakse reaalservituutideks ja isiklikeks servituutideks, sõltuvalt sellest kas servituut on seatud kindla kinnisasja või isiku huvides. Isiklike servituutide puhul on omakorda oluline see, kas õigustatud isik võib lisaks asja kasutamisele omandada ka asja vilju või mitte, kuna selle tunnuse alusel jagunevad isiklikud servituudid kasutusvalduseks ja isiklikuks kasutusõiguseks.
Kasutusvaldus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigustatud kasutama asja ja omandama selle vilju. Asja viljaks on asjast loodusjõu või inimese kaasabil tulenevad saadused ja tulu, mida asi annab õigussuhte tõttu. Näiteks on kasutusvaldajal õigus saada ja omandada kinnisasjal kasvavast metsast puitu. Isiklik kasutusõigus koormab asja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile (reaalservituutidest pikemalt allpool). Õigustatud isikul ei ole õigust omandada asja vilju.
Kui varemalt võisid kasutusvalduse esemeks olla lisaks kinnisasjadele ka vallasasjad ja üleantavad õigused, siis alates 1. juulist 2003 on kasutusvalduse esemeks vaid kinnisasjad. Kasutusvalduse ja isikliku kasutusõiguse seadmiseks sõlmitavad asjaõiguslepingud peavad olema notariaalselt tõestatud.
2. Reaalservituudid
Reaalservituute eristab isiklikest servituutidest eeskätt see, et maatükk koormatakse teise maatüki mitte aga konkreetse isiku kasuks. Maatüki koormamine reaalservituudiga toob kaasa selle, et koormatise järgseks õigustatud isikuks on valitseva kinnisasja igakordne omanik. Teeniv kinnisasi ja valitsev kinnisasi ei pea olema naaberkinnisasjad, samas on teatud lähedus nimetatud kinnisasjade vahel reaalservituudi teostamiseks vajalik.
Reaalservituudi seadmiseks vajalik asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. Kui kinnisasi on koormatud hoonestusõiguse või kasutusvaldusega, siis peab reaalservituudi seadmiseks olema hoonestaja või kasutusvaldaja nõusolek. Reaalservituudi sisu määratakse poolte kokkuleppega. Reaalservituut annab õiguse teha üksnes neid tegusid, mis servituudi sisust tulenevalt on valitseva kinnisasja huvides vajalikud. Reaalservituuti tuleb teostada viisil, mis on teenivale kinnisasjale kõige vähem koormav.
- Õigusteoorias on üldlevinud jaotada reaalservituute sõltuvalt nende sisust:
- 1. talumisservituutideks, mille puhul on teeniva kinnisasja omanik kohustatud taluma enda kinnisasjal valitseva kinnisasja igakordse omaniku tegevust (näiteks liiniservituut, veejuhtimisservituut, karjaajamiservituut). Talumisservituudi sisuks võib olla ka valitseva kinnisasja muude mõjutuste talumise kohustus, näiteks aurude, lõhnade, gaaside, tahma, helide (lärmi, põrutuste jne) talumise kohutus;
2. loobumisservituutideks, mille puhul on teeniva kinnisasja omanik kohustatud ise oma tegevuses hoiduma valitseva kinnisasja igakordse omaniku kasuks teatud käitumisest, ilma et valitseva kinnisasja omanikul oleks õigust teenivat kinnisasja reaalselt kasutada (näiteks kõrgusservituut, valgusservituut, väljavaateservituut). Näidetena loetletud loobumisservituudid annavad valitseva kinnisasja omanikule õiguse keelata teeniva kinnisasja omanikul enda kinnistut teatud viisil hoonestada jmt. Mittehoonestamisservituudid võivad praktikas omada suurt tähendust juhul, kui kinnistu omanik soovib üht osa oma kinnistust müüa, samas aga tahab ta olla kindel selles et omandaja saab püstitada sinna ainult sellise hoone, mis ei kahjusta müüjale jäävat osa kinnistust.
Vaata ka: Mis on Hüpoteek?
