Hüpoteek on kinnisasja pant, mis lihtsustab maaomaniku jaoks laenu saamist ja annab laenuandjale piisava tagatise. Isikul, kelle kasuks on hüpoteek seatud (hüpoteegipidajal), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. Oma olemuselt on maa pantimine ehk sellele hüpoteegi seadmine reguleeritud erinevalt ehitiste tavalisest pantimisest.

Kuni maa kinnistamiseni võib ehitisi pantida nn vallasasjana ja sellist panti reguleerib asjaõigusseaduse rakendamise seadus. Sel juhul tehakse märge pantimise kohta hooneregistris ja kustutatakse reeglina pärast laenu tagastamist, mille tagamiseks pant oli seatud. Kui ehitis või selle osa muutub maa oluliseks osaks, või kui panditud ehitise omaniku kasuks seatakse hoonestusõigus, on pandipidajal õigus nõuda asjaõiguslepingu sõlmimist ja pandiõiguse ümberregistreerimist kinnistut koormavaks hüpoteegiks.

Hüpoteegi tekkimist, lõppemist, selle ulatust ja sisu reguleerib asjaõigusseaduse 3. peatükk. Hüpoteegi seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. Kinnistusraamatu kandes hüpoteegi kohta märgitakse hüpoteegipidaja ja hüpoteegi rahaline suurus ehk hüpoteegisumma. Alates 1. juulist 2003 näidatakse hüpoteegikandes ainult hüpoteegipidaja ja hüpoteegi rahaline suurus. Enam ei näidata intressi ja kõrvalnõuete rahalist suurust.

Hüpoteek ei eelda tagatava nõude olemasolu. Hüpoteegi võib seada aga ka ilma laenu võtmata näiteks tuleviku jaoks ette, samuti võimaldab hüpoteegi olemasolu võtta sama hüpoteegipidaja käest täiendavalt laenu, kui osa eelmisest laenust on juba tagasi makstud ja kinnistusraamatusse kantud hüpoteegisumma on nii suur, et uus laen seda ei ületa. Hüpoteegipidaja omakorda võib tema kasuks seatud hüpoteeki vabalt võõrandada ja pantida.

Kui ehitise pantimisel on võimalik seada korraga ainult üks pant, siis kinnisasjale võib seada mitu hüpoteeki, mis saavad kinnistusraamatusse kandmisel järjekohad. Järgneval järjekohal hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse pärast eelneva järjekoha nõude rahuldamist. Kinnisasja omanik võib hüpoteegi seada ka enda kasuks, kui nõue puudub, et reserveerida järjekoht tulevikuks. Omanikuhüpoteegi seadmine toimub omaniku notariaalselt kinnitatud avalduse alusel kande tegemisega kinnistusraamatusse.

Hüpoteegi võib jagada ka osahüpoteekideks ja sellega asuvad mõlemad osahüpoteegid ühel ja samal järjekohal. Seega on võimalik näiteks üks osahüpoteek müüa mõnele teisele hüpoteegipidajale ning säilib mõlemal võlausaldajal üks järjekoht, mis ei anna kummalegi hüpoteegipidajale eelisõigust nõude rahuldamise korral.

Ühe hüpoteegiga võib koormata ka kahte või enamat kinnistut ning selle tulemusel tekib ühishüpoteek. Kui ühe hüpoteegiga on koormatud mitu kinnisasja, siis vastutab iga kinnisasi kogu hüpoteegiga tagatud nõude eest.

Eristatakse ka kohtulikku hüpoteeki, mille võib seada kohus hagi tagamiseks haginõude ulatuses. Kohtuliku hüpoteegiga on tagatud kohtuotsuse alusel rahuldatud nõue.

Kinnisasja omanik võib vabalt võõrandada temale kuuluva kinnisasja ja kinnisasjal lasuv hüpoteek läheb sellega kaasa. Omaniku loobumine õigusest hüpoteegiga koormatud kinnisasja võõrandada või täiendavalt koormata on kehtetu.

Vaata ka: Mis on Servituudid?