Kohtuasjas nr 3-2-1-65-15 selgitas riigikohus äriruumi üürilepingu korralise ülesütlemise ja leppetrahvi rakendamise küsimusi.
Pooled leppisid tähtajalises äriruumi üürilepingus kokku, et:
- nad võivad üürilepingu korraliselt ilma põhjuseta igal ajal üles öelda, teatades sellest teisele poolele ette vähemalt 12 kuud;
- kui lepingu ütleb ennetähtaegselt üles üürnik, on viimasel kohustus maksta üürileandjale viie aasta üüri.
Riigikohus leidis, et:
1) sellise ülesütlemise kokkuleppe puhul on tegemist täiendava korralise ülesütlemise alusega ja sellise kokkuleppe sõlmimine tähtajalise üürilepingu puhul on õiguslikult võimalik. Seda põhjusel, et äriruumi üürilepingu sõlmivad eeldatavalt võrdsed lepingupartnerid ja sellisel juhul eeldatakse lepinguvabadust ka lepingu lõpetamise aluste ja korra kokkuleppimisel.
2) hüvitise maksmise kokkuleppe puhul on oluliseks see, kas pool, kellelt hüvitist nõutakse, on üürilepingut rikkunud või mitte. Kõnealuses vaidluses üürilepingu rikkumist ei toimunud.
3) tähtajalise lepingu sõlmimisel saavad mõlemad pooled eeldada, et lepingut täidetakse tähtaja möödumiseni ning seadus ei keela leppida äriruumi tähtajalise üürilepingu pooltel kokku, et üürnikul on kohustus maksta üürileandjale hüvitist, kui ta ütleb üürilepingu üles ennetähtaegselt. Tegemist on sisuliselt kahju hüvitamise nõudega.
4) selliseks kahjuks saab olla näiteks üüritulu, mida üürileandja oleks tõenäoliselt saanud, kui üürnik ei oleks üürilepingut ennetähtaegselt üles öelnud. Samas tuleb arvestada üürileandja võimalust üüripinda muul viisil ise kasutada ja sellega kulusid kokku hoida või anda üüripind muule isikule mõistlikel tingimustel üürile ja sellega kulusid kokku hoida ja tulu teenida.
5) vähemalt üldjuhul saab eeldada, et majandustegevuses üüritud ruum antakse peatselt üürile sarnastel tingimustel, st mitte oluliselt madalama üüri eest. Seega tuleks üürnikult üürileandja kasuks väljamõistetavast saamata jäävast üürist maha arvata nt uuelt üürnikult saadud ja/või saadav üür.
Ülevaade on avaldatud advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid kinnisvara valdkonna kohtupraktika infokirjas mai/juuni 2015.
