Aeg-ajalt on ikka ette tulnud juhtumeid, kus ehitised on püstitatud ja hiljem ilmnevad probleemid seoses ehitus- ja kasutuslubadega, mida väljastavad riik või kohalikud omavalitsused. Eelkõige seonduvad probleemid ehitise vastavusega ehitusloas märgitule ja hoone kasutamisega selleks mitte ettenähtud otstarbeks.
Kui juba püstitatud ehitise puhul puudub ehitusluba või see tühistatakse, siis kaasneb sellega tõenäoliselt ehitise lammutamine. Seega pole ehitusloa olemasolu ja kehtivus teisejärgulise tähendusega. Kuid mis aja jooksul saab ehitusloa tühistamine üldse toimuda?
Asjaolud ja kohtumenetlus I ning II astme kohtutes
Lahendis olid asjaolud lühidalt järgmised. Kohalik omavalitsus kehtestas 2006. a ettevõtjale A kuuluva järveäärse kinnistu suhtes detailplaneeringu, mis lubas kinnistule ehitada paadikuurina kasutatava ehitise. Kohalik omavalitsus väljastas 2006. a ka vastava ehitusloa ning 2008. a anti ehitisele kasutusluba.
Kasutusluba väljastati korraldusega, milles oli märgitud ehitise (paadikuuri) kasutusotstarbeks kuur, saun, garaaž, suvila, aiamaja (reaalselt olid seal aga saun, elu- ja puhkeruumid). Paadikuur ise moodustas ehitisest reaalselt kõigest u 20%.
Seega oli korraldus vastuolus detailplaneeringuga. Keskkonnainspektsioon esitas 2008. a protesti vastava detailplaneeringu, ehitusloa ja kasutusloa tühistamiseks. Protestis juhiti tähelepanu asjaolule, et detailplaneeringuga lubati paadikuur ehitada osaliselt järve kallasrajale, mis on vastuolus nii looduskaitseseaduse kui ka veeseadusega.
Lisaks eeltoodule asub n-ö paadikuur järveäärses ehituskeeluvööndis, kuhu oleks lubatud ehitada küll paadikuur, ent mitte hoone, mille kasutusotstarve paadikuurina on ilmselgelt teisejärguline.
Halduskohus leidis, et detailplaneeringut, ehitusluba ega kasutusluba pole võimalik tühistada. Halduskohus tugines oma otsuses eelkõige haldusmenetluse seaduse § 61 lõikele 2, mis ütleb, et haldusakt kehtib kuni /…/ haldusaktiga antud õiguse lõpliku realiseerimiseni või kohustuse täitmiseni /…/.
Eeltoodust tulenevalt oli kohus seisukohal, et kuna detailplaneeringuga kavandatud paadikuurile on antud ehitusluba, kuur on lõpuni valmis ehitatud ning sellele on antud ka kasutusluba, on detailplaneering selles osas realiseeritud ning kaotanud oma kehtivuse.
Ehitusloa tühistamise võimatust selgitas kohus analoogselt − paadikuuri valmimisega (sellele oli antud kasutusluba) kaotas kehtivuse ka ehitusluba. Kasutusloa puhul selgitas kohus, et kuivõrd ehitusluba ei saa tühistada, siis ei saa ka kasutusluba tühistada ning pealegi esitati protest u 9 kuud pärast kasutusloa väljastamist, mistõttu rikuks kasutusloa tühistamine õiguspärase ootuse põhimõtet.
Keskkonnainspektsioon esitas seepeale apellatsiooni, milles leidis, et kohtu seisukoht, mille kohaselt detailplaneeringu ja ehitusloa tühistamine pole võimalik pärast kasutusloa väljastamist, on väär.
Ringkonnakohtu otsus oligi vastupidine halduskohtu otsusele ning eelviidatud detailplaneering, ehitus- ja kasutusluba tühistati. Seepeale kaebaski ettevõte A otsuse edasi riigikohtusse.
Riigikohtu seisukoht
Riigikohus märkis oma lahendis esmalt detailplaneeringu kohta, et detailplaneering ei kaota kehtivust sellega kavandatu elluviimisel. Viimast seetõttu, et detailplaneeringuga määratletud ehitusõiguse tingimused kehtivad võimalike planeeringualale püstitatavate ehitiste suhtes üldiselt, mitte üksnes ehitiste esmakordsel püstitamisel. Seetõttu ei mõjuta ehituslubade väljastamine detailplaneeringu regulatsiooni kehtivust. Seega on detailplaneeringu kehtestamise otsuse tühistamine võimalik (ei kohaldu haldusmenetluse § 61 lg 2).
Ehitusloa tühistatavuse osas selgitas riigikohus järgmist. Kasutusloa andmisega ehitisele fikseeritakse sisuliselt ehitise valmimine. Ehitusloa õiguslik toime ammendub seetõttu ehitisele kasutusloa väljastamisega. Ehitisele antud ehitusluba kehtib kuni ehitisele kasutusloa andmiseni, pärast kasutusloa andmist kaotab ehitusluba kehtivuse.
Pärast ehitisele kasutusloa andmist ei ole võimalik ehitise nõuetelevastavust vaidlustada ehitusloa peale protesti või tühistamiskaebuse esitamise teel. Samuti ei saa haldusorgan enam ehitusluba tühistada.
Riigikohus selgitas täpsustavalt, et kasutusloa andmisel ei kontrolli haldusorgan mitte üksnes ehitise vastavust ehitusprojektile, vaid ka ehitise nõuetelevastavust laiemalt. Seega tuleb haldusorganil juhul, kui kasutusloa menetluses ilmneb, et ehitusluba on välja antud õigusvastaselt, kaaluda ehitusloa kehtetuks tunnistamise või muutmise vajadust.
Käesolevas asjas oli aga ehitisele juba väljastatud kasutusluba, mistõttu oli ehitusluba oma kehtivuse kaotanud ning selle tühistamine kohtu poolt ei olnuks enam võimalik.
Riigikohus selgitas, selleks et vaidlustada halduskohtus juba valminud ehitise, millele on antud kasutusluba, õiguspärasust, tuleb esitada kaebus ehitise kasutusloa tühistamiseks. Kasutusloa tühistamise korral tuleb haldusorganil teha isikule ettekirjutus õiguspärase olukorra saavutamiseks, mis võib tähendada ka ehitise ümberehitamist või isegi lammutamist.
Mis puutub n-ö paadikuurile antud kasutusluba, siis see oli riigikohtu hinnangul antud õigusvastaselt, sest eelkirjeldatud ehitise (hoones oli saun ja eluruumid) püstitamine ehituskeeluvööndisse on keelatud.
Riigikohus rõhutas ka, et vaatamata asjaolule, et keskkonnainspektsioon esitas protesti u 9 kuud pärast kasutusloa väljastamist, pole põhjendatud õiguspärase ootuse põhimõttele tuginedes jätta kasutusluba jõusse. Seda just põhjusel, et kinnisvaraarendusega tegelev ettevõte pidi mõistma ehituskeeluvööndisse ehitamist lubava ehitusloa õigusvastasust.
Kokkuvõttes asus riigikohus seisukohale, kui ehitisele on väljastatud kasutusluba, siis ehitusluba pole enam võimalik tühistada. Ehitusloa tühistamine on võimalik enne kasutusloa väljastamist. Tuleb mainida, et riigikohtu otsuse suhtes esitati ka üks eriarvamus, mis juhib tähelepanu, et kõnealuse riigikohtu otsuse kohaselt muutub tegelikult väga küsitavaks lammutusettekirjutuse tegemise võimalikkus kasutusloa saanud ehitise suhtes, mille püstitamisel on rikutud ehitusluba.
