COVID-19ga võitlemiseks kehtestatud eriolukord on pea peale pööranud kogu senise tavapärase elukorralduse, mille tulemusena on mõjutatud kõik igapäevased valdkonnad, sealhulgas väga suurel määral ka üürisuhted. Keerulises olukorras on nii üürnikud kui ka üürileandjad.
Suur osa toitlustusasutusi, vaba aja veetmise kohti, aga ka kaubanduspindu ja majutusasutusi tegutseb üüripindadel. Eriolukord ja sellega kaasnev avalike ürituste keeld, aga ka üldine sotsiaalne distantseerumine ning kodus püsimine, samuti piiride sulgemine ja turistide puudus on tekitanud olukorra, kus üürnikel on üleöö kadunud käibe allikas ja seega ka oluliselt vähenenud võimalus täita omapoolseid rahalisi kohustusi, sh tasuda üüri ja kõrvalkulusid. Üürniku esmane ja loomulik reaktsioon oleks tugineda vääramatule jõule ja keelduda üüri tasumisest kuni eriolukorra lõppemiseni.
Üürileandjad leiavad end aga mõneti “mina pole süüdi” olukorrast, kuivõrd üürileandja saab omapoolsete kohustuste, milleks on üüripinna kasutusse andmine, täitmist ilma probleemideta jätkata. Üürileandja reaktsioon üürniku soovile üüri mitte maksta on nimetatuga mitte nõustuda.
Kuidas edasi?
Üürilepingud on tavaliselt sõlmitud pikaajalistena ja ajutiselt raskustesse sattunud üürisuhe on suure tõenäosusega kavandatud jätkuma ka pärast eriolukorra lõppemist. Seda tasub aga enne rutakate otsuste tegemist silmas pidada ja proovida olukorda lahendada üksikjuhtumipõhiselt läbirääkimiste teel. Silmas peab pidama järgmisi olulisi aspekte:
- seadus ei anna otsest selgesõnalist alust keelduda üüri kui rahalise kohustuse täitmisest olukorras, kus üüritud pinda ei saa faktiliselt kasutada, näiteks kaupluse sulgemise või klientide puuduse tõttu;
- samas juhul kui üürileandja jääb väga resoluutselt üüri tasumise nõudmise juurde, tekib suure tõenäosusega üürnikul kiiresti üürivõlg, sest üürnik ei pruugi olla koheselt võimeline üüri tasuma.
Seadus kohustab käituma heas usus
Igasugustes õigussuhetes, nii ka üürisuhetes on lepingupooltel kohustus käituda teineteise suhtes heas usus ja oma õiguste kuritarvitamine ei ole lubatud. Nii kirjutab ka seadusetäht, et võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu.
Hea usu põhimõttest tulenevalt võib üürileandja poolt kogu ulatuses üüri tasumise nõudmine olla taunitav ning tuua kaasa olukorra, kus vastavat lepingu punkti ei kohaldata.
Samaväärselt on suure tõenäosusega hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõetamatu üürniku poolt kõikide kohustuste täitmisest keeldumine, vaid tuleks otsida muutunud olukorras pooltevaheliste õiguste ja kohustuste uus tasakaal.
Selleks tasakaaluks võiks olla üürniku poolt kõrvalkulude ja kindlustuse (kui see oli eelnevalt üürniku kohustus) tasumise jätkamine tavapärases rütmis vastavalt lepingule ning üüri alandamine poolte kokkuleppel nii suures ulatuses, kui see on poolte huve kaaludes mõeldav.
Sellise koostöö tulemusena õnnestub üürilepingu pooltel palju suurema tõenäosusega üle elada raskemad eriolukorra nädalad, et seejärel üürisuhet tavapärastel tingimustel jätkata.
Must stsenaarium
Arvestama peab ka sellega, et juhul kui pooled mõistlikule ajutisele kokkuleppele ei jõua, on suure tõenäosusega üürileping määratud hukule. Üürnik ei jaksa üürilepingut teenindada ja tekib paratamatu üürivõlg. Kui leping ei sätesta teisiti, annab 3-kuuline üürivõlg üürileandjale õiguse üürileping üles öelda. Juhul kui üürilepingu täitmise distsipliin oli enne eriolukorra väljakuulutamist eeskujulik, kaotab üürileandja hea maksekäitumisega üürniku ja on muutunud majanduslikus olukorras sunnitud otsima uusi kosilasi, suure tõenäosusega ei õnnestu pinda uuesti sama hinnaga välja üürida ning pikaaegne majanduslik kahju saab olema suurem kui paari kuu jooksul alandatud üür. Niisamuti tuleb alates lepingu ülesütlemisest üürileandjal endal kanda ka kõrvalkulud.
Tähtajalise üürilepingu puhul võib samuti säilida üürnikul pärast üürileandjapoolset lepingu ülesütlemist kas kogu üüri või kui üüriandjal õnnestub pind uuesti välja üürida, aga odavamalt, siis vahe hüvitamise kohustus kuni lepingu tähtaja lõpuni. Leping lõpp võib olla aga alles mitme aasta pärast.
Kui kokkulepe ei õnnestu ja üürilepingu ülesütlemine siiski saab reaalsuseks, tasub meeles pidada, et üürileandja nõuded on tagatud üürileandja pandiõigusega, mis laieneb kõikidele üüripinnal asuvatele üürnikule kuuluvatele esemetele, mille realiseerimisest laekunud rahaliste vahendite arvelt saab võlga rahuldada.
Koostöö on edu võti
Nii nagu viiruse leviku peatamise üheks peamiseks abivahendiks on kõikide koostöö sotsiaalsel distantseerumisel ja nakkusohu vähendamisel, aitab ka keerulise ajutise perioodi üürisuhetes lahendada üürniku ja üürileandja koostöö.
Vääramatu jõud COVID-19 mõttes – olemasolevad lepingud ja hetkel sõlmitavad lepingud
