Kinnisvara ostuprotsessis on tavapärane nii ostja kui müüja soov kindlustada paberil kavatsus tehing sõlmida, nimetades seda paberit broneerimislepinguks. Müüja soovib üldjuhul saada broneerimistasu, mis hiljem müügilepingu sõlmimisel arvestatakse ostuhinna hulka. Kui müügitehing toimub, siis broneerimislepingust probleeme üldjuhul ei tõusetu. Kui müügitehing jääb aga ära, osutub broneerimisleping ja broneerimistasu suureks tüliõunaks.

Kui broneerimisleping ei sisalda väga kitsast tingimuste hulka ning kasvõi kaudselt viitab tulevikus sõlmitavale müügilepingule, on broneerimisleping tühine. See omakorda tähendab, et lepingus kokkulepitul ei ole õiguslikku tähendust ning tühise lepingu alusel makstud broneerimistasu tuleb tagastada.

Kinnisvaraga kaasnevate tehingute põhitõed

Kinnisvaraga ostu-müügilepingutele on seaduse alusel ette nähtud kohustuslik notariaalne vorm. Notariaalne peab olema ka kinnisasja müügilepingu eelleping ehk leping, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima müügilepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Muus vormis sõlmitud leping on tühine. Broneerimislepingule seadus kohustuslikku vormi ette ei näe, mistõttu on tavaline sellise pealkirjaga kokkuleppe sõlmimine enne kinnisvara ostu müüki. Siiski ei päästa kavala nimetuse kasutamine sisult eellepingule vastaval lepingul kohustuslikust vorminõudest ja seeläbi lihtkirjaliku lepingu tühisusest.

Broneerimislepingu tavalised tingimused peaksid olema üldistatuna müüja kohustus mitte müüa kõnealust kinnisvara kellelegi kolmandale isikule ja ostja kohustus maksta selle mittemüümise eest tasu. Tavapäraselt lisatakse broneerimislepingusse aga ka tingimus, et müügilepingu sõlmimisel arvestatakse broneerimistasu ostuhinna sisse ning et müügilepingu mittesõlmimisel jääb broneerimistasu igal juhul müüjale.

Kas broneerimisleping on üldse võimalik?

Riigikohus on hiljutises otsuses tsiviilasjas 2-16-8456 selgitanud ja analüüsinud, kas ülal kirjeldatud tingimustele vastav kokkulepe on kinnisasja müügi eelleping, mis peab olema notariaalne, või pelgalt broneerimisleping. Vastavalt Riigikohtu seisukohale võivad ühes lepingudokumendis sisalduda nii broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise eelleping. Kinnisasja müügilepingu eellepingu sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale. Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on aga müüja kohustus jätta teatud aja vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest.

Olemuslikult, kui broneerimislepingu pealkirja kandev leping sisaldab ka viidet tulevikus sõlmitavale müügilepingule ja broneerimistasu ostuhinna sisse arvestamises, ei ole enam tegemist pelgalt broneerimislepinguga hoolimata lepingudokumendi nimetusest, seega kehtib sellisel lepingule ka notariaalse vormi nõue ja lihtkirjalik leping on tühine.

Riigikohus on selgitanud, et erandina saab seega broneerimisleping kõne alla tulla siis kui täidetud on 3 tingimust:

• tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja n-ö broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks;
   
• ostjal ega müüjal ei tohi olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada;
   
• broneerimistasu suurus ei tohi ületada üksnes broneerimise eest mõistlikult makstavat summa.

Riigikohus on ühtlasi selgitanud, et kui on kokku lepitud broneerimistasu jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud.

Aga päriselus?

Olgugi, et õigusteoreetiliselt on broneerimislepingu mõiste ja peamised tingimused arusaadavad, on keeruline ette kujutada üksnes broneerimisele suunatud lepingu sõlmimist praktikas. Kinnisvara omandamise protsessis ei ole osapoolte, eelkõige aga ostja huvi, pelgalt see, et müüja perioodil X kinnisasja kellelegi ei võõrandaks. Ostja huvi on, et müüja võõrandaks kinnisasja talle ja et broneerimistasu sisalduks ostuhinna sees.

Seega on päriselus keeruline ette kujutada, et sõlmitakse broneerimislepinguid, mis vastavad Riigikohtu poolt loetletud tingimustele ega hõlma mistahes viisil tulevikus sõlmitavat müügilepingut, mis on poolte tegelikuks huviks.

Järelikult vaatamata broneerimislepingu nimetuse kasutamisele tuleb enne kinnisasja omandamist sõlmitavaid lepinguid, mis kasvõi natuke viitavad kinnisasja ostmise ja müümise kohustusele tulevikus, lugeda kinnisasja omandamise eellepinguteks, millele kehtib kohustuslik notariaalne vorminõue. See omakorda tähendab, et päriselus osutuvad broneerimislepingu pealkirja kandavad lihtkirjalikud lepingud tavaolukorras tühiseks ning juhul, kui müüki ei toimu, on ostjal õigus tühise broneerimislepingu alusel makstud tasu müüjalt tagasi nõuda.