Sageli sõlmitakse enne kinnisvaraga seotud tehingut eelleping, mis kindlustab justkui tulevase ostu-müügi. Kas ja millistel juhtudel on see vajalik ning milline eelleping on üldse seadusega kehtiv.

Eellepingu eesmärk – võtta kohustus

Eellepingu eesmärgiks on see, et võetakse endale kohustus sõlmida nii-öelda päris leping kunagi tulevikus. Seda kasutatakse siis, kui ühel või teisel osapoolel ei ole mingil põhjusel võimalust või tahtmist lepingut kohe sõlmida, näiteks ei ole ostjal veel raha või on asjal mingisugune koormatis, mida ei saa kohe lõpetada. Mõnikord pole ka veel kõik tingimused paigas, näiteks soovitakse osta krunti, mis tuleb suurema maatüki küljest välja mõõta, kuid see võtab aega ja selle pindala ei ole veel täpselt teada.

Eelleping peab olema notariaalne

Eelleping peab olema samas vormis, mis on põhileping, selleks et see kehtiv oleks. Kinnisvara ostmise puhul peab olema notariaalselt tõestatud ka kinnisasja ostmise eelleping. Kinnisvara ostmiseks-müümiseks sõlmitavate lihtkirjalike nn broneerimislepingute kohta on kohtud leidnud, et kui ostja on selle alusel maksnud ettemaksu, on lihtlepingul kviitungi tähendus. Kirjalik eelleping tõendab, mille eest on raha makstud, ja annab aluse see tagasi nõuda, kui tehinguks ei lähe, kuid samas ei saa selle alusel nõuda kinnisasja müügilepingu sõlmimist. Selleks on vajalik notariaalne eelleping.

Enne notariaalse eellepingu sõlmimist tuleb siiski hoolikalt järele mõelda, kas te olete teinud kodu valikul lõpliku otsuse, sest eelleping on sama siduv nagu päris leping.

Eellepingus peavad kirjas olema osapooled ja tähtaeg

Leping peab alati sisaldama osapooli ja asja, mille kohta leping käib, ning selle eest makstavat tasu. Need on lepingu kohustuslikud tingimused. Eellepingus võib aga mõne tingimuse ka lahtiseks jätta, näiteks võib ostuhind sõltuda väljamõõdetava kinnistu pindalast. Lahtiste tingimuste puhul on kasulik märkida, millest need sõltuvad või kes need hiljem määrab.

Eellepingust peaks ka olema aru saada, millest sõltub põhilepingu sõlmimine, ning kohustuse täitmiseks peab kindlasti olema määratletud tähtaeg. Soovitav on kokku leppida ka sanktsioonides, kui kohustust ei täideta, näiteks leppetrahvis.

Kui maksate ettemaksu, pange see eelleppesse kirja!

Kas, millal või millistes osades ostuhind tasuda on aga osapoolte omavaheline kokkulepe. Ettemaks on tegelikult sisuliselt käsiraha, et näidata ühest küljest ostja tõsist huvi asja ostmise vastu ja teisalt siduda müüja tugevamalt lepingu sõlmimise külge. Kui makstakse ettemaksu, lepitakse tavaliselt kokku, et see jääb müüjale juhul, kui ostja alt ära hüppab ja ikkagi asja ei osta. Kui müüja oma kohustusi rikub, tuleb tal tavaliselt ettemaks tagastada ja maksta vastavalt kokkuleppele võib-olla ka leppetrahv.

Uurige alati müüja tausta

Ostja kinnitab ettemaksu makstes seega oma kindlat tahet asi osta ja saab seeläbi eelise teiste ostuhuviliste ees. Samas tasub alati enne raha maksmist uurida müüja tausta ja vaadata, kas tegemist on ikka usaldusväärse inimesega. Kui müüja süül jääb asi müümata ja ta ettemaksu vabatahtlikult ei tagasta, tuleb seda tagasi nõuda kohtu kaudu.