Minu praktikas on korduvalt ette tulnud juhuseid, kus kortermajas on üks korteriomanik temale kuuluvat korterit laiendanud kas pööningu, keldri või koridori arvelt, ehitades sinna tema ainukasutusse jääva toa või muu ruumi.
Kas selline tegevus on seaduslik ning kuidas peaks oma korterit hoone ühispindade arvelt laiendada sooviv isik käituma?
Üldjuhul on mitme korteriga majad jaotatud korteriomanditeks. See tähendab seda, et korteriomandi omanikule kuulub tema ainukasutusse kuuluv korter (piiritletud osa hoonest) ning mõtteline osa muudest elamu ühiskasutatavatest ruumidest st koridorid, kelder ja pööning jne, mis ei ole määratud ühegi korteriomandi reaalosa juurde kuuluvaks. Seega need ruumid hoones, mis ei ole korteriomandi reaalosad, on kõikide selles hoones asuvate korteriomandite omanike kaasomandis, mille suurus on määratud mõttelistes osades.
Olukorras, kus näiteks ülemise korruse korteriomanik soovib temale kuuluva korteriomandi reaalosa laiendada pööningu arvelt, muutub majas omandiosade suurus, sest laieneva korteri reaalosa suureneb aga mõtteline osa ülejäänud hoones väheneb. Mida peab laieneva korteri omanik tegema? Kas piisab naabrite suulisest informeerimisest, lihtkirjalikust kokkuleppest või millestki muust?
Korteriomandiseaduse § 81 sätestab, et korteriomanik võib nõuda teiselt korteriomanikult korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduste andmist, samuti vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmist.
Seega näeb seadus ette, et juhul kui kaasomanikud ei jõua ühe või mitme korteriomandi reaalosa suurendamises kaasomandiosa arvelt kokkuleppele, siis võib huvitatud isik taotleda teise kaasomaniku nõusolekut kohtu kaudu.
Seadus seab reaalosa laiendamisele loomulikult üldistes huvides ka piirangud. Esimene piirang tuleneb ehitusseadusest, mille kohaselt peab iga ehitus toimuma ehitusprojekti ja ehitusloa alusel. Nimetatud nõue peab tagama, et hoonesse on ehitustehniliselt üldse võimalik soovitavaid muudatusi teha ning nimetatud muudatused oleks tehtud nõuetekohaselt ja hoonet ning isikuid kahjustamata.
Teine piirang tuleneb korteriomandiseaduse §-st 8, mille kohaselt peab reaalosa laiendamise eeldusena olema tagatud, et sellega ei kahjustataks ebamõistlikult teiste kaasomanike huve, laiendamisega on nõus vähemalt 2/3 korteriomanikest ning teistele omanikele makstakse välja mõttelise osa kaotuse eest selle turuhind või kulutatakse mõistlikul viisil hoone kaasomandiosa korrashoiuks või parendamiseks.
Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 77 kohaselt võib tehingu teha mis tahes vormis kui seadusega ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi.
Asjaõigusseaduse § 119 lg 1 sätestab, et tehing, millega omandatakse või võõrandatakse kinnisasi, peab olema notariaalselt tõestatud. Sama seaduse § 120 järgi peab kinnisasja omandi üleandmiseks sõlmitav leping olema notariaalselt tõestatud.
Seega kui korteriomanikud on otsustanud, et ühe või mitme korteriomandi reaalosa suureneb seetõttu, et omanik suurendab temale kuuluvat reaalosa kaasomanike mõtteliste osade arvelt, siis tuleb nimetatud tehing vormistada notariaalselt ja teha vastavad muudatused ka kinnistusraamatus. Nimetatud tehinguga loovutavad ülejäänud korteriomanikud osa neile kuuluvast mõttelisest osast hoonest (omandist) sellele korteriomanikule, kes laiendab endale kuuluvat korterit ühiskasutuses oleva hooneosa arvelt.
Kui vähemalt 2/3 korteriomanikest on nõus taolise muudatusega aga mõni kaasomanik ei ole nõus, siis on huvitatud isikul õigus pöörduda kohtusse nõudega tuvastada nõusoleku andmisest keeldunud korteriomaniku nõusolek kohtu kaudu. Kohtuotsus asendab isiku notariaalset nõusolekut ja seeläbi saab soovitud ehitusega alustada.
Üldjuhul toimub taoline omandi üleminek uuele omanikule tasu eest. Kaasomanikud lepivad kokku ühe või mitme kaasomaniku ainukasutusse mineva hooneosa väärtuse ning uued omanikud kas tasuvad teistele kaasomanikele nende väheneva mõttelise osa eest rahas või näiteks teostavad majas selle summa väärtuses mingeid töid. Üsna tavapärane on näiteks pööningu väljaehitamine korteriteks, nende müük ja saadud raha eest hoone fassaadi, katuse või mõne tehnosüsteemi renoveerimine.
Kui üks korteriomanik on omavoliliselt laiendanud temale kuuluvat korteriomandi reaalosa ühispindade arvelt või kui see tehing on jäetud nõuetekohaselt notariaalselt vormistamata, siis taoline olukord võib hiljem kaasa tuua probleeme, mille lahendamine on aja- ja rahakulukas, sest formaaljuriidiliselt on vaja jälle saada teiste korteriomanike nõusolek ning leppida kokku tasus nende omandiosa kaotuse eest. Tagantjärgi on taoline tegevus palju keerulisem kui enne ehitusega alustamist.
Seega soovitame kindlasti korteriomandi reaalosa laiendamise soovi korral see aegsasti teiste kaasomanikega läbi rääkida ning nõuetekohaselt vormistada ning alles seejärel astuda samme ehitusega alustamisel.
