Maad, maja või korterit müües või vahetades tekib kindlasti küsimus – kas saadud kasult tuleb maksta tulumaksu ning kui jah, siis kuidas ja millal kasu deklareerida ning kuidas arvestatakse maksusummat.

Kuigi tulumaksuseadus käsitleb laiemalt vara võõrandamisest saadud kasu maksustamist, vaadeldakse siinkohal ainult järgmistest varatehingutest saadud kasu või tulu tulumaksuga maksustamist:

• kasu kinnis- või vallasasja võõrandamisest (müümisest või vahetamisest);
• tulu kinnisvara vahendustegevusest;
• tulu kinnisvarabroneeringute võõrandamisest või vahendamisest.

Seega mõeldakse mõiste vara all eeskätt kinnisasja (maad, ehitist, korterit), kuid ka vallasasja (metsamaterjali).

Mis on kinnisasi ja mis vallasasi?

• Kinnisasi on maapinna piiritletud osa ehk maatükk, mille olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad (ehitised, kasvav mets, muud taimed, koristamata vili), mis maaga kokku moodustavad eraldi kinnistud.
• Asi, mis ei ole kinnisasi, on vallasasi.

Maksustatava kasu arvestamine

Vara müügist või vahetamisest saadud tulust võib enne tulumaksuga maksustamist maha arvata maksumaksja poolt tehtud vara soetamise ja võõrandamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud. Kui dokumentaalne tõendus puudub, siis maksustamisel tehtud kulutust arvesse võtta ei saa.

Kasust ei ole õigus maha arvata vara haldamisega seotud üldkulusid (näiteks võõrandatava korteri korrashoiukulusid – tapeetimist, värvimist, halduskulusid, kommunaalkulusid, elektriarveid jms).

Vara võõrandamisest saadud kasu või kahju on:

• müümisel – vara müügihinna ja soetusmaksumuse vahe, millest on maha arvatud vara müügiga otseselt seotud kulud;
• vahetamisel – vahetuse teel vastu saadud vara turuhinna (keskmise kohaliku müügihinna) ja vahetatava vara soetusmaksumuse vahe, millest on maha arvatud vara vahetamisega otseselt seotud kulud.

Vara soetusmaksumus on:

• vara omandamiseks (soetamiseks) tehtud kulu (näiteks ostuhind);
• vara parendamiseks (näiteks elamu rekonstrueerimiseks) ja täiendamiseks (näiteks elamu juurdeehituseks) tehtud kulud;
• vara soetamisel makstud vahendustasud ja lõivud (näiteks ostja poolt tasutud notaritasu, riigilõiv jms lepingus kajastatud ja lepinguga seotud tasu);
• kapitalirendi (liisingu) korras soetatud vara puhul lepingujärgsete, tegelikult makstud rendi- või väljaostumaksete kogusumma ilma intressideta;
• omavalmistatud asja puhul asja valmistamiseks tehtud kulude summa (nt elamu ehituskulu);
• ettevõtlustulule lisatud summa juhul, kui isik võõrandab vara, mis on eelnevalt maksustatud tema kui füüsilisest isikust ettevõtja (FIE) isiklikku tarbimisse võetud varana.

Vara võõrandamisega otseselt seotud kulud on:

• kulud, mida tegemata ei saa vara võõrandamise tehingut sooritada (näiteks müüja poolt tasutud notaritasu, riigilõiv vms lepingu sõlmimisega makstud tasu);
• kulud, mis on tehtud tehingu edukama sooritamise huvides (näiteks maakleritasu, vara hindamise tasu);
• kasvava metsa raieõiguse ja raiutud metsamaterjali korral metsa majandamiseks tehtud kulud;
• metsamaterjali müügi korral teenustasuna makstud metsa ülestöötamise ja transportimise kulud.

NB! Nii soetamise kui võõrandamise kulud peavad olema dokumentaalselt tõendatud.

Maksustatava kasu arvestamine vara müümisel

Valem vara müümisel maksustatava kasu leidmiseks on järgmine:

Müügihind – soetusmaksumus – müügiga otseselt seotud kulud =
TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU

Maksustatava kasu arvutamine vara vahetamisel

Valem vara vahetamisel maksustatava kasu leidmiseks on järgmine:

Vahetuse teel vastu saadud vara turuhind – vahetatava vara soetusmaksumus – vahetamisega otseselt seotud kulud =
TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU

Maksustatava kasu arvestamine hooneühistu liikmesuse võõrandamine

Valem hooneühistu liikmesuse võõrandamisest maksustatava kasu leidmiseks on järgmine:

Müügihind – soetusmaksumus – müügiga otseselt seotud kulud =
TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU

Hooneühistu liikmelisuse (sh garaažide) võõrandamisest saadud kasule ei näe tulumaksuseadus ette maksuvabastusi.

Nagu ka muude kinnisvaratehingute puhul, maksustatakse liikmesuse võõrandamisel vaid kasu, s.o on müügihinna ja soetamismaksumuse vahe. Soetamismaksumusena läheb arvesse ka endise garaažikooperatiivi liikme poolt osaluse omandamise ja garaažiboksi ehitamise eest tegelikult makstud raha.

Kasu maksustamine, deklareerimine ja tulumaksu tasumine

Vara võõrandamisest saadud kasu maksustatakse vara müügi korral sellel maksustamisperioodil (kalendriaastal), millal müügitehingust raha laekub. Vahetustehingu puhul tekib kasu maksustamisperioodil, millal on kinnistusraamatu kande järgi omand üle läinud.

Kasu vara võõrandamisest deklareeritakse residendist füüsilise isiku tuludeklaratsioonil (vormil A), mis tuleb maksuhaldurile esitada hiljemalt kasu saamisele järgneva aasta 30. aprilliks. Mugavam on tuludeklaratsioon esitada elektrooniliselt e-MTA kaudu.

Maksu- ja tolliamet arvestab tuludeklaratsioonil esitatud andmete põhjal makstava tulumaksusumma ja koostab maksuteate, mis esitatakse vara võõrandanud isikutele. Tulumaksusumma peab isik tasuma maksu- ja tolliameti pangakontole hiljemalt sama aasta 1. oktoobriks.

Kui raha laekub vara müüjale mitme erineva maksustamisperioodi jooksul, siis erinevate perioodide kasu arvestamisel võetakse soetusmaksumust ja müügiga otseselt seotud kulusid arvesse sellel maksustamisperioodil laekunud raha osatähtsuse järgi.

Maksumaksja soovi korral võib ta soetusmaksumust ja müügiga seotud kulusid arvesse võtta ka maksustamisperioodil laekunud raha ulatuses, st kasu maksustatakse siis, kui laekunud tulu ületab soetusmaksumust ja võõrandamisega seotud kulusid.

Kui vara võõrandamine on maksustatav tehing, kuid soetusmaksumuse arvesse võtmisel maksustamisperioodil kasu ei teki, tuleb selline tehing soetusmaksumuse arvesse võtmiseks ikkagi deklareerida.

Kinnisvara vahendustegevusest saadav tulu deklareeritakse ning maksustatakse üldjuhul füüsilise isiku ettevõtlustuluna. Kui kinnisvaravahendus on füüsilisele isikule ettevõtluseks, siis tuleb saadud tulu deklareerida ettevõtlustulu deklaratsioonil (vormil E). Äriregistrisse kantud FIE saab tulust maha arvata ettevõtlusega seotud kulud. Ettevõtlustulult tuleb maksta nii tulu- kui sotsiaalmaksu.

Kui kinnisvaravahenduse näol ei ole tegemist ettevõtluse tunnustele vastava tegevusega, siis deklareeritakse saadud tulu tuludeklaratsiooni vormil A. Tulult makstakse tulumaksu (sotsiaalmaksu maksma ei pea).

Kinnisvarabroneeringute võõrandamisest või vahendamisest saadav tulu maksustatakse kas ettevõtlustuluna (deklareeritakse vormil E) või kasuna vara võõrandamisest (deklareeritakse vormil A) või muu tuluna (deklareeritakse vormil A).

Välisriigis asuva kinnisasja võõrandamine

Välisriigis asuva kinnisasja võõrandamise kasu on Eesti residendist füüsilisele isikule Eestis tulumaksuga maksustatav ka juhul, kui kinnisasja võõrandamise kasu oli välisriigis tulumaksuga maksustatud.

Nimetatud kasu ja kinnisasja asukohariigis tasutud tulumaksu deklareerib Eesti residendist füüsiline isik Eesti tuludeklaratsiooni tabelis 8.3.

Topeltmaksustamine välditakse Eesti residendist füüsilise isiku tuludeklaratsioonis Eestis, vähendades Eestis arvutatud tulumaksu välisriigi tõendatud tulumaksuga, kui tulumaks tasuti selle riigi reeglite kohaselt, kus kinnisasi asus.

Pärandina saadud kinnisasi

Eestis maksustatava tulu arvutamisel võib välisriigis asuvalt kinnisasjalt välisriigis tasutud kohustusliku tõendatud pärandimaksu lisada kinnisasja võõrandamise kasu arvutamiseks soetamismaksumusele. See tähendab, et välisriigi pärandimaks vähendab Eestis maksustatava tulu suurust.

Välisriigis tasutud kohustusliku tulumaksu lahutame topeltmaksustamise vältimiseks Eestis Eesti reeglite alusel arvutatud tulumaksust.

Kui kinnisasi, mida võõrandati, asus ühes neist riikidest, kellega Eestil on kehtiv maksuvabastuse meetodiga maksuleping (Albaania, Araabia Ühendemiraadid, Bahrein, Bulgaaria, Gruusia, Guernsey, Holland, Hongkong, Iisrael, India, Jaapan, Jersey, Lõuna-Korea, Kõrgõstan, Küpros, Leedu, Luksemburg, Makedoonia, Mani saar, Mauritius, Mehhiko, Serbia, Šveits, Tai, Türkmenistan, Usbekistan, Vietnam), siis on kinnisasja võõrandamise kasu Eestis maksulepingu alusel tulumaksust vabastatud. Siiski peab Eesti residendist füüsiline isik kasu deklareerima Eesti tuludeklaratsiooni tabelis 8.8.

Elukoha võõrandamine on Eestis tulumaksust vabastatud olenemata sellest, kas elukoht oli välisriigis või Eestis, sel juhul kasu Eestis deklareerima ei pea.

Tulumaksuvabad vara võõrandamise tehingud

Kuigi vara võõrandamisest saadud kasu üldreeglina maksustatakse, on siiski mõned erandid, mille puhul vara võõrandamise või omandamisega seotud tehingud on tulumaksuvabad.

Tulumaksuvabastus puudutab järgmisi tehinguid:

• kuni võõrandamiseni elukohana kasutatud eluruumi võõrandamist;
• ostueesõigusega erastatud vara võõrandamist;
• õigusvastaselt võõrandatud vara võõrandamine;
• suvila või aiamaja võõrandamist;
• pärandvara vastuvõtmist;
• vara tagasi saamist omandireformi käigus;
• isiklikus tarbimises oleva vallasasja võõrandamist;
• sundvõõrandamistasu ja hüvitisi sundvõõrandamisel.

Elukoha võõrandamine

Tulumaksuga ei maksustata vara võõrandamisest saadud kasu, kui isik võõrandas kuni võõrandamiseni elukohana kasutatava:

• kinnisasja, mille oluliseks osaks või korteriomandi või korteriomandi hoonestusõiguse esemeks on eluruum, või
• ehitise või korteri kui vallasasja, või
• elamu- või hooneühistu liikmena elamu- või hooneühistule kuuluvas elamus asuva korteri.

Siinkohal on oluline mõiste “elukoht”. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 14 lg 1 kohaselt on isiku elukoht koht, kus isik alaliselt või peamiselt elab. Maksumaksja elukohta iseloomustab esmalt selle seotus tema isiklike ja majanduslike huvidega. Seega on elukoha kindlakstegemine iga maksuvabastuse juhtumi puhul fakti tõestamise küsimus. Riigikohtu suuniste kohaselt on maksuvabastuse rakendamisel määrav isiku tegelik elukoht.

Kui võõrandatavat eluruumi on kuni võõrandamiseni kasutatud osaliselt ka muul otstarbel (näiteks üüris isik seda välja, kasutas ettevõtluses vms), siis rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatavate ruumide pindala suhtele.

Kui müüakse kaks elukohta vähem kui kahe aasta jooksul, on ajaliselt esimene tehing maksuvaba ning teine tehing maksustatakse. Kaheaastast tehingute vahelist aega loetakse müügitehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast alates.

Kui teise elukoha müügist saadakse kahju, siis sellist tehingut maksustamisel arvesse ei võeta ning deklareerima ei pea, kuid tehingu soetamis- ja müügikulu tõendavad dokumendid tuleb vähemalt viis aastat alles hoida.

Kuna elukoha võõrandamine on tulumaksuvaba, siis ei ole maksuvabastuse rakendamisel tähtis, kuidas eluruum on omandatud – kas päritud, kingitud, ostetud, tagastatud või ostueesõigusega erastatud.

Eluruumi elukohana kasutamist võib tõendada erinevate materjalidega, näiteks maksumaksja seletused, tunnistajate, sh naabrite ütlused, tasutud kommunaalkulude arved, sideteenuste lepingud jms.

See, et inimesel on Tallinnas nn sissekirjutus, ei ole antud juhul määrava tähtsusega.
Maksuvabastuse saamiseks on oluline et isiku kasutuses olev Pärnu maja on enne selle müüki tema kasutuses elukohana ning maja ei ole osaliselt kasutatud kontorina (nt ei ole renditud maja ruume ettevõttele) ega selle ruumid välja üüritud. Kodukontoris töötamine ei mõjuta ega tühista elukoha maksuvabastust. Isiku Pärnu maja müük on maksuvaba ja tuludeklaratsioonis seda deklareerima ei pea.

Kui teise elukoha müügist saadakse kahju, siis sellist tehingut arvesse ei võeta ning deklareerima ei pea, kuid tehingu dokumendid (soetamis- ja müügikulu) tuleb vähemalt viis aastat alles hoida.

Eluruum panipaiga ja parkimiskohaga

Maksuhaldur käsitleb maksustamisel võrdselt neid olukordi, kui võõrandatakse eluase, kus:

• ühe korteriomandina on kinnistusregistrisse kantud nii eluruum kui ka selle juurde kuuluv panipaik ja parkimiskoht või
• iseseisvate korteriomanditena on kinnistusregistrisse kantud nii eluruum kui ka selle juurde kuuluv panipaik (mitteeluruum) ja parkimiskoht (mitteeluruum).

Kui iseseisvate korteriomanditena registreeritud eluruum ja selle juurde kuuluv panipaik ja parkimiskoht võõrandatakse ühe müügitehinguga, siis kohaldub kogu tehingule elukoha müügi maksuvabastus. Tegemist on ka kahe aasta reegli mõistes ühe müügitehinguga.

Kui panipaik või parkimiskoht müüakse eluruumist eraldi teise tehinguga (näiteks enne või pärast eluruumi müüki) või kui panipaika või parkimiskohta ei kasutatud eluruumi osana, vaid ärilisel eesmärgil (näiteks üüriti välja või kasutati ettevõtluses), siis on see müük maksustatav.

Korteriomandi reaalosa juurde kuuluv osa mõttelisest osast

Kui eraldiseisva korteriomandi reaalosast võõrandatakse reaalosa juurde kuuluv osa mõttelisest osast (näiteks eesmärgiga suurendada mõne korteriomandi reaalosa või luua uus korteriomand), siis on selline loovutamine tasu eest maksustatav, sest mõtteline osa maatükist, ehitise osadest või seadmetest ei ole eraldiseisvalt käsitletav maksumaksja eluruumina.

Nimetatud korteriomandi osad ei kuulu korteriomandi reaalosa (maksumaksja eluruumi) koosseisu, vaid on reaalosaga ühendatud (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 1 lõige 1) mõttelised osad kortermaja kaasomandist.

Külaliskorter, mis asub külaliskorteritega ärihoones ja ärimaal

Külaliskorter on majutusettevõte, mis üüritakse täies ulatuses välja (turismiseaduse § 18 lõige 8). Külaliskorteril on äriline otstarve ja seetõttu ei laiene külaliskorterile ka elukoha müügi maksuvabastus. Võlaõigusseadus eristab elu- ja äriruume ning sisuliselt välistab võimaluse, et eluruume kasutatakse äriruumidena ja vastupidi. Võlaõigusseaduse mõistes on eluruum elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum (võlaõigusseaduse § 272).

Riigikohus on oma otsuses nõustunud, et mõistlik on eeldada, et ehitist hakatakse kasutama otstarbel, mis on näidatud detailplaneeringus või ehitusloas. Samas tuleb arvestada, et ehitiste kasutusotstarvete ehitusõiguslik liigitus elamuteks ja mitteelamuteks ei toimu täpselt samadel alustel kui elu- ja äriruumide liigitus võlaõigusseaduse § 272 lõike 1 tähenduses. Nõnda ei keela ehitusõiguse normid elamu või selles paikneva korteri kasutamist ajutiseks elamiseks. Samuti võib elamus asuv korter olla kasutatav näiteks ka majutusteenuse osutamiseks, st majandustegevuses. (RKHK 3-3-1-47-15)

Erinevalt tavalisest korterist, mis on mõeldud elukohana kasutamiseks, on külaliskorteril äriline kasutusotstarve. Kui maksumaksja tõesti kasutas külaliskorterit kuni võõrandamiseni oma elukohana ja see on tõendatud, siis võib erandjuhtudel olla põhjendatud maksuvabastuse kohaldamine ka taolise korteri müügile.

Päritud kinnisvara võõrandamine

• Kui inimene saab päranduseks korteri või elumaja ning otsustab selle kohe võõrandada (müüa või vahetada), siis maksustatakse saadud kasu tulumaksuga.
• Kui inimene kasutab päritud korterit enda alalise ja peamise elukohana, siis saab ta kinnisvara võõrandamisel kasutada maksuvabastust.

Omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamine

Omandireformi käigus tagastatud maa (sh tagastatud metsamaa) esmakordsest võõrandamisest saadud kasu, on tulumaksuvaba. Seda ka siis, kui kinnistu (maatükk) jagatakse mitmeks osaks ja võõrandatakse eraldi maatükkidena.

NB! Tulumaksuga maksustatakse aga tagastatud metsamaal kasvava metsa võõrandamisest saadud kasu.

Omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamine, kui…

… MAA ON SAADUD PÄRANDUSEKS

• Pärimise korral on tegemist seadusest tuleneva õigusjärglusega ja maksuvabastust saab kasutada inimene, kes omandireformi käigus tagastatud maa esmakordselt võõrandab.
• Kui omandireformi käigus tagastatud vara omanik pärandab vara pärijale ja pärija selle võõrandab, siis ei pea ta saadud kasult tulumaksu maksma.

… MAA ON SAADUD KINGITUSEKS

• Kinkimine on võõrandamistehing ja kingituseks saadud omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamisel maksuvabastust kasutada ei saa.
• Kui omandireformi käigus tagastatud maa omanik selle maa ära kingib ja kingi saaja selle võõrandab, siis tuleb saadud kasult maksta tulumaks.

… MAA ON SAADUD ANNAKUNA

• Kui omandireformi käigus tagastatud vara on saadud annaku üleandmise lepinguga, siis loetakse see esmaseks võõrandamistehinguks.
• Kui annakusaaja omandireformi käigus tagastatud kinnisvara võõrandab, siis tuleb saadud kasult maksta tulumaks.

Omandireformi käigus tagastatud päritud vara müük

Tulumaksuseaduse § 15 lõike 4 punkti 5 sõnastuse kohaselt ei maksustata tulumaksuga tulu omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamisest. Maksuhalduri hinnangul toetab sama seaduse § 15 lõike 4 sõnastus pärija suhtes maksuvabastuse rakendumist ja seda põhjusel, et viidatud sätte punkt 5 ei sea maksuvabastuse saamist sõltuvusse konkreetsest isikust, vaid lähtub üksnes maa omandamise viisist. Seega võib asuda seisukohale, et maksuvabastus rakendub omandireformi käigus tagastatud maa esmavõõrandamisel. Kuna Riigikohtu suuniste kohaselt ei kujuta pärimine endast võõrandamistehingut, vaid tegemist on seadusest tuleneva õiglusjärglusega, laienebki maksuvabastus isikule, kes omandireformi käigus tagastatud maa esmakordselt võõrandab ning tegemist ei ole maksuhalduri hinnangul pärandaja isikuga lahutamatult seotud varalise õigusega.

Annak on nõudeõigus pärijate vastu ning tekib testamendi alusel automaatselt, kui õigusest ei loobuta kolme (3) kuu jooksul. Annaku üleandmiseks sõlmitakse notariaalne annaku üleandmise leping. Kui annaku saaja on samaaegselt seadusjärgne pärija, kohalduvad talle annakuna saadud vara võõrandamisel maksuvabastused, mis oleksid kohaldunud ka pärandajale. Kui annaku saaja ei ole seadusjärgne pärija, siis annakuna saadud vara võõrandamisel talle pärandaja maksuvabastused ei kohaldu.

Tulenevalt Riigikohtu Halduskolleegiumi 25.05.2018 kohtuotsuses (haldusasjas nr 3-16-903) antud suunistest on maksuhalduri hinnangul võimalik tulumaksuseaduse § 15 lõike 5 punktides 2 ja 5 sätestatud maksuvabastuste üleminek ka pärijatele, kuivõrd seadusandja ei ole käesoleval hetkel maksuvabastuse üleminekut pärijatele piiranud. Seega on eeltoodud maksuvabastust võimalik pärijatel rakendada kinnisasja esmasel võõrandamisel, juhul kui esmakordselt võõrandatud kinnisasi on läinud pärandaja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel.

Juhime tähelepanu asjaolule, et tulumaksuseaduse § 15 lõike 5 punktides 3 ja 5 ettenähtud maksuvabastuse kohaldumise eelduseks on asjaolu, et kinnisasi on maksumaksja omandisse läinud ostueesõigusega erastamise teel. Seega kui ostueesõigusega erastamise teel vara omandanud isik talle antud maksusoodustust ei kasuta, vaid otsustab selle pärandada, ei saa tema pärijad sama seaduse § 15 lõike 5 punktides 3 ja 5 ette nähtud maksusoodustust kasutada (haldusasi 3-14-50711).

Õigusvastaselt võõrandatud tagastatud vara võõrandamine

Kui kinnisasja oluliseks osaks, korteriomandi esemeks või korterihoonestusõiguse esemeks on eluruum ning kinnisasi on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel (näiteks vallasasjana tagastatud elamu, mis kinnistati ja võõrandatakse kinnisasjana), siis sellise kinnisasja võõrandamisest saadud tulu ei maksustata.

Kui inimesele on tagastatud nõudeõiguse osast suurem maatükk, siis on maksuvaba ka selle maatüki müügist saadud tulu.

Tulumaksuga maksustatakse aga tagastatud metsamaal kasvava metsa võõrandamisest saadud kasu.

Õigusvastaselt võõrandatud tagastatud vara võõrandamine, kui…

… VARA ON SAADUD PÄRANDUSEKS

Pärimise korral on tegemist seadusest tuleneva õigusjärglusega ja maksuvabastust saab kasutada inimene, kes sellise maa esmakordselt võõrandab. Kui õigusvastaselt võõrandatud tagastatud vara omanik pärandab vara pärijale ja pärija selle ära müüb, siis ei pea ta müügist saadud kasult tulumaksu maksma.

… VARA ON SAADUD KINGITUSEKS

Kinkimine on võõrandamistehing ja kingituseks saadud õigusvastaselt võõrandatud ja tagastatud kinnisvara võõrandamisel maksuvabastust kasutada ei saa. Kui õigusvastaselt võõrandatud ja tagastatud kinnisvara omanik kingib selle vara ja kingi saaja selle ära müüb, siis tuleb tal saadud kasult maksta tulumaks.

… VARA ON SAADUD ANNAKUNA

Kui õigusvastaselt võõrandatud vara saadakse annaku üleandmise lepinguga, siis loetakse see esmaseks võõrandamistehinguks. Kui annaku saaja selle vara võõrandab, siis tuleb tal saadud kasult maksta tulumaks.

Ostueesõigusega erastatud vara

Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja võõrandamisest saadud tulu, kui kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või korterihoonestusõiguse esemeks on eluruum ning täidetud on kõik kolm järgnevat tingimust:

• eluruum on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel;
• eluruumi juurde kuuluv maa on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel;
• kinnistu suurus ei ületa 2 hektarit.

Selle näite puhul on täitmata üks eelnimetatud tingimustest (eluruum ei ole ostueesõigusega erastatud), siis maksuvabastust rakendada ei saa ning saadud tulu maksustatakse tulumaksuga.

Ostueesõigusega erastatud vara võõrandamine, kui…

… VARA ON SAADUD PÄRANDUSEKS
Kui inimene saab ostueesõigusega erastatud vara päranduseks ja selle võõrandab, siis ei saa ta maksusoodustust kasutada ja saadud kasult tuleb maksta tulumaks, välja arvatud juhul, kui ta kasutas vara (eluruumi) enda elukohana. Pärandina saadud vara soetamismaksumuseks, mille võib maksustatavast kasust maha arvata, on üksnes pärija tehtud kulud (TuMS § 38 lg 1¹).

… VARA ON SAADUD KINGITUSEKS

Kinkimine on võõrandamistehing ja kingituseks saadud ostueesõigusega erastatud maa ja eluruumi võõrandamisel maksuvabastust kasutada ei saa. Kui sellise vara omanik kingib vara ära ja kingi saaja selle võõrandab, siis tuleb tal saadud kasult maksta tulumaks.

… VARA ON SAADUD ANNAKUNA

Kui ostueesõigusega erastatud kinnistu on saadud annaku üleandmise lepinguga, siis loetakse see esmaseks võõrandamistehinguks. Kui annaku saaja sellise vara võõrandab, siis tuleb tal saadud kasult maksta tulumaks.

Suvila või aiamaja võõrandamine

Kasu suvila või aiamaja võõrandamisest on tulumaksuvaba, kui täidetud on mõlemad järgmised tingimused:

• suvila või aiamaja on vallasasjana või kinnisasja olulise osana olnud maksumaksja omandis üle kahe aasta ning
• kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit.

Kui suvila või aiamaja on soetatud liisinglepinguga, siis selle võõrandamisel arvestatakse omandis oleku aega liisinglepingu sõlmimise kuupäevast alates.

Näide 7: inimene ostis aiamaja 15 000 euro eest. 10 aastat hiljem oli aiamajast alles ainult vundament. Ta otsustas aiamaja tühjast krundist vabaneda ning müüs selle 30 000 euro eest. Kuna müügihetkel kinnisasja oluline osa ehk aiamaja enam ei eksisteerinud ja tegemist ei ole aiamaja, vaid maa müügiga, siis ei ole see tehing maksuvaba.

Suvila või aiamaja võõrandamine, kui…

… SUVILA VÕI AIAMAJA ON SAADUD PÄRANDUSEKS

Pärija saab pärandiks saadud suvila või aiamaja maksuvabalt müüa ainult siis, kui täidetud on mõlemad tingimused: suvila või aiamaja on vallasasjana või kinnisasja olulise osana olnud päranduse saaja omandis üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit (s.o 2500 m2).

Kui vähemalt üks tingimustest täidetud ei ole, siis tuleb suvila või aiamaja müük deklareerida ja saadud kasult maksta tulumaks. Pärandina saadud vara soetamismaksumuseks, mille võib maksustatavast kasust maha arvata, on üksnes pärija tehtud kulud (TuMS § 38 lg 1¹).

… SUVILA VÕI AIAMAJA ON SAADUD KINGITUSEKS

Kingituse saaja saab kingituseks saadud suvila või aiamaja maksuvabalt müüa ainult siis, kui on täidetud mõlemad tingimused: suvila või aiamaja on vallasasjana või kinnisasja olulise osana olnud kingituse saaja omandis üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit (s.o 2500 m2).

Sundvõõranditasu ja hüvitised sundvõõrandamisel

• Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse alusel omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise, ja sundvalduse seadmise eest makstavat tasu ja hüvitist.
• Maksuvabastus laieneb ka kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse alusel läbiviidud kinnisasjade vahetamisest ja maakorraldusest saadud tulule ja hüvitisele.

Kinnisvara saamine päranduseks või kingituseks

Päranduseks või kingituseks saadud vara (näiteks Eestis või välisriigis asuv maa, maja, korter vms) selle saamisel tulumaksuga ei maksustata.

Kui aga võõrandate päritud või kingitusena saadud kinnisvara, siis tuleb saadud kasult tulumaksu maksta, v.a juhul, kui päritud kinnisvarale kohaldub tulumaksuvabastus, nt omandireformi käigus tagastatud kinnisvara puhul.

Pärandina ja kingituse teel saadud kinnisvara soetamismaksumuseks, mille võib maksustatavast kasust maha arvata, on üksnes pärija või kingituse saaja tehtud kulud.

Isiklikus tarbimises olev vallasasi

Isiklikus tarbimises olnud tarbeesemete võõrandamisest saadud tulu on maksuvaba.

Kasutatud mõisteid

• Kinnistu on kinnistusraamatusse iseseisva üksusena kantud kinnisasi (maatükk), hoonestusõigus, kasutusvaldus, korteriomand või korterihoonestusõigus. Iga kinnistusraamatusse kantud kinnisasja kohta avatakse iseseisev registriosa ja sellele antakse eraldi number (kinnistu number).
• Hoonestusõigus on kinnisasja koormamine õigusega, mis annab isikule, kes ei ole kinnisasja omanik, õiguse kinnisasja hoonestamiseks. Hoonestusõigust saab koormata ja võõrandada nagu kinnisasja. Isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Hoonestusõigus ulatub lisaks ehitusalasele maale ka kinnisasja osale, mis on vajalik ehitise kasutamiseks.
• Korterihoonestusõigus on piiratud asjaõigus, mille esemeks on ehituslikult tegelikkuses piiritletud omaette kasutust võimaldav eluruum või mitteeluruum.
• Kasutusvaldus on piiratud asjaõigus, mis koormab asja (näiteks maad) selliselt, et isikul, kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigus kasutada asja ja omandada selle vilju. Asja omanikul säilib asja omandiõigus. Kasutusvaldusse võib anda nii kinnis kui vallasasja. Kasutusvaldus kinnisasjale tekib selle kinnistusraamatusse kandmisega. Kasutusvaldus vallasasjale tekib asja üleandmisega omanikult kasutusvalduse saajale ja kasutusvalduse kokkuleppe sõlmimisega.
• Korteriomandi esemeks võib olla näiteks mitme korteriga elamus eluruumina kasutatav kinnistatud korter.
• Kinnisasja sundvõõrandamine on kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitamise eest.
• Ostueesõigusega erastatud eluruum on selline elamu või korter, mille eluruumi erastamise õigustatud subjekt on omandanud eluruumide erastamise seaduse alusel.