2017. a märtsi kinnisvaraga seotud Riigikohtu lahenditest tõstame esile neli lahendit, mis käsitlevad:
- üürileandja pandiõigust ja heauskset omandamist,
- detailplaneeringu kehtivust,
- korteriühistu vastutust korteriomanike ees ja
- lume ja jää tõrje eest vastutavat isikut.
Üürileandja pandiõigus ja heauskne omandamine
tsiviilasi nr 3-2-1-170-16
Üürileandja müüs üürniku võla tõttu üüripinna poe- ja laoruumi sisustuse koos kaubaga ilma enampakkumiseta kolmandale isikule. Selgus, et osaliselt olid panditud ja võõrandatud asjad kuulunud üürniku koostööpartneritele, kuna need olid üüripinnale toodud omandireservatsiooniga müügiks. Koostööpartner esitas üürileandja vastu kahju hüvitamise nõude.
Riigikohus märkis, et pandipidajal tekib seaduse alusel eraldi panditud asja käsutusõigus, mis tähendab, et õiguspäraselt panditud asja saab omandada samamoodi nagu panditud asja omanikult. Kui aga pandipidaja müüb asja nii, et tal asja müügiõigust tekkinud ei olnud, puudub pandipidajal käsutusõigus ning omandaja saab asja omandada üksnes juhul, kui on täidetud heauskse omandamise eeldused ning puuduvad heauskset omandamist välistavad tingimused. Riigikohus rõhutas, et kord tahte vastaselt omaniku valdusest välja läinud asjade heauskne omandamine on jäädavalt välistatud. Ainus erand antud reeglist on avalikul enampakkumisel omandatud asjade heauskne omandamine. Kui erand ei kohaldu, ei saa omaniku tahte vastaselt tema valdusest välja läinud asja omandiõigus ka heauskse omandamise kaudu kehtivalt üle minna. Seda sõltumata asjaolust, kaua aega tagasi omanik valduse kaotas või kui mitu korda asja vahepealse aja jooksul heausksetele isikutele edasi võõrandati.
Pandiõigust võib üürileandja teostada vaid ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Asjade väärtust pandiõiguse realiseerimisel tuleb hinnata asjade üürileandja valdusse võtmise aja seisuga.
Detailplaneeringu kehtivus, kallasrajale pääsemine ja detailplaneeringu kehtestamise mõistlik aeg
haldusasi nr 3-3-1-79-16
Asjaolude kohaselt kehtestati vallas uus üldplaneering, milles jäi kehtivate detailplaneeringute loetelust välja üks detailplaneering, mis oli kehtestatud enam kui 10 aastat tagasi. Lisaks oli ka kadunud detailplaneeringu originaaleksemplar. Tekkis vaidlus vastava detailplaneeringu kehtivuse üle. Riigikohus selgitas, et detailplaneeringut ei muuda kehtetuks see, kui tema originaaleksemplar on kaduma läinud või hävinud. Detailplaneeringut kui haldusakti on võimalik senikaua täita, kuni selle sisu on tuvastatav.
Samuti ei muuda detailplaneeringut kehtetuks see, kui detailplaneeringut ei ole ära nimetatud üldplaneeringus kehtivate detailplaneeringute nimekirjas. Varasema planeerimisseaduse kohaselt muutus planeering kehtetuks siis, kui sama ala kohta on välja antud uus samaliigiline planeering. Hetkel aga ei toimunud samaliigilise detailplaneeringu kehtestamist. Ka praegu kehtiva planeerimisseaduse kohaselt ei muutu ükski planeering automaatselt kehtetuks, kuid kohalikul omavalitsusel on teatud eeldustel võimalik planeeringut kehtetuks tunnistada.
Veel oli küsimuse all kallasrajale pääsemise tagamine. Kolleegium leidis, et kohaliku omavalitsuse üksus peab planeeringutega tagama avaliku juurdepääsu kallasrajale. Varem looduskaitseseadusest ja praegu keskkonnaseadustiku üldosa seadusest tulenev igaühe õigus kallasrada kasutada hõlmab ka õigust sellele juurde pääseda, kusjuures juurdepääs peab olema tagatud mõistlike vahemaade tagant. Kuigi seadusest ei tulene isikule subjektiivset õigust nõuda kallasrajale juurdepääsu konkreetsest kohast, peab kohalik omavalitsus mõistliku(d) juurdepääsuvõimaluse(d) siiski tagama.
Samuti kordas kolleegium üle planeeringumenetluse mõistliku aja põhimõtet, et kuigi omavalitsusüksus peab planeerimismenetluses menetlusosalistega üksmeelt otsima ning püüdma põrkuvaid huve ühildada, ei saa see toimuda igavesti. Kui menetlusosalised mõistliku aja jooksul kokkuleppele ei jõua, peab omavalitsusüksus otsustama, kas vastuväited on põhjendatud, kaaludes ja tasakaalustades seejuures erinevaid põrkuvaid huvisid. Menetluses tuleb küll arvesse võtta kõikide osapoolte seisukohti, kuid planeering tuleb kehtestada kohaliku omavalitsuse enda põhjendatud kaalutlustel mõistliku aja jooksul.
Korterühistu vastutus korteriomanike ees
tsiviilasi nr 3-2-1-6-17
Korteriühistu tellis kortermajas ehitustööd. Korteriomanikul tekkis ebakvaliteetse töö tagajärjel korteris lisaniiskus, mille tagajärjel pidi korteriomanik tegema korteris remonti ning tegema kulutusi edaspidiseks niiskuse eemaldamiseks. Seejärel esitas ta korteriühistule nõude kahju hüvitamiseks.
Korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks on kortermaja hooldamine ja majandamine, sh ka elamu tehnosüsteemide korrashoidmine. Korteriühistu ja selle liikmete vahel on tehingulaadne suhe ning sealt tulenev vastav vastutus ülesannete mittetäitmise eest. Vastutuse aluseks saab olla mh ka korteriühistu tegevusetus, näiteks tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise või parandustööde tegemata või korraldamata jätmine. Seega kui korteriühistu pole täitnud talle seadusega täidetud kohustusi korrektselt, võib korteriomanik nõuda korteriühistult talle selle tagajärjel tekkinud kahju hüvitamist.
Lisaks märkis riigikohus, et kui töövõtulepingu sõlmijaks on korteriühistu, saab ebakvaliteetse töö eest lepingulisi nõudeid töövõtjale esitada vaid korteriühistu. Korteriomanikule see õigus eraldi ei laiene.
Lume ja jää tõrje eest vastutav isik
väärteoasi nr 3-1-1-84-16
Tallinna Munitsipaalpolitsei Amet koostas korteriühistule väärteoprotokolli kuna korteriühistu ei olnud kõrvaldanud ehitiselt jääpurikaid ja lund.
Esmalt selgitati seda, et kuigi korteriühistu ei ole korteriomandite omanik, võrdsustatakse korteriühistut kui haldajat heakorra nõuete täitmisel omanikuga ning seega laieneb heakorraeeskirjast tulenev lume ja jääpurikate kõrvaldamise kohustus ka ehitist haldavale korteriühistule.
Veel selgitati juriidilise isiku vastutusele võtmist. Juriidiline isik vastutab seaduses sätestatud juhtudel teo eest, mis on toime pandud tema organi, selle liikme, juhtivtöötaja või pädeva esindaja poolt või nende käsul juriidilise isiku huvides. Juriidiline isik vastutab vaid siis, kui tema organi, selle liikme, juhtivtöötaja või pädeva esindaja käitumine vastab süüteokoosseisule, on õigusvastane ja isik on selle toimepanemises süüdi. Kui mõni neist elementidest puudub, on juriidilise isiku karistamine välistatud.
Erinevalt kinnisasja haldavast korteriühistust ei ole selle juhatuse liikmel endal ühestki normist tulenevaid ülesandeid, mis võimaldaksid teda käsitada kinnisasja haldaja või mõne muu heakorraeeskirjas nimetatud subjektina. Korteriühistu juhatuse liikmele ei laiene heakorraeeskirja alusel kinnisasja omaniku heakorraalased kohustused. Kuna antud juhul korteriühistu juhatuse liiget ei saanud pidada normi rikkumise eest vastutavaks, siis menetleja otsus tühistati ja menetlus lõpetati süüteokoosseisu puudumise tõttu.
Samas selgitas kolleegium, et olukorras, kus ehitise katusel olev jää ja lumi ohustavad vahetult inimeste elu ja tervist, on kõiki asjaolusid arvestades korrakaitseorgan ise kohustatud ohtu reaalselt tõrjuma, mis kõnealusel juhul sai seisneda eeskätt jää ja lume ehitise katuselt eemaldamises.
Kui on põhjust arvata, et omanik või muu avaliku korra eest vastutav isik inimeste elu ja tervist vahetult ohustavat jääd ja lund piisavalt kiiresti ehitiselt ei kõrvalda, on korrakaitseorgan muu hulgas pädev rakendama asendustäitmist. Erijuhuna on asendustäitmist lubatud rakendada ettekirjutuse, hoiatuse ja täitekorralduseta, sest vahetu oht avalikule korrale tuleb kõrvaldada viivitamata.
