Kinnisvaraga seotud tehingute maksustamise reeglid on väga nüansirohked. Seetõttu tekib eluruume ettevõtluses kasutavatel äriühingutel sageli küsimusi, millisel viisil tuleks maksustada ühte või teist tehingut.

Eesmärgiga aidata teil sellel nüansirohkel maksumaastikul orienteeruda, anname siinkohal väikese ülevaate erinevates seadustes sätestatud reeglitele, mida peaks silmas pidama just ettevõtluses kasutatavate eluruumidega seotud maksuarvestuses.

Käibemaksumäärad

Kuna eluruume on võimalik kasutada ettevõtluses mitmel erineval eesmärgil, on äriühingul, kes plaanib ettevõttesse soetada eluruumi (korteriomand, elamu vmt), kasulik teada, et erinevad kinnisvaraga seotud teenused on käibemaksuseaduse kohaselt erineval viisil maksustatavad.

Nii näiteks on majutusteenuse osutamine (külaliskorteri või puhkemajana) 9% määraga maksustatav käive (käibemaksuseaduse (KMS) § 15 lg 2 p 4), kinnisasja üürile, rendile või kasutusvaldusesse andmine on aga üldreeglina maksuvaba käive (KMS § 16 lg 2 p 2), kusjuures kinnisasja üürile, rendile või kasutusvaldusesse andmise tehingut on lubatud vabatahtlikult maksustada 20% käibemaksumääraga, sellest eelnevalt maksuhaldurit teavitades, kuid välja arvatud juhul kui tehingu objektiks on eluruum (KMS § 16 lg 3 p 1). Eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks (võlaõigusseaduse (VÕS) § 272 lg 1).

Seega eristamaks eluruumi äriruumist on oluline hinnata, kas ruum võimaldab alaliselt elada või mitte ning kuidas ruumi tegelikult kasutatakse.

Seega, kui ka kasutusloa kohaselt on tegemist äriruumiga, kuid tegelikult kasutatakse ruume elamiseks, siis käsitatakse seda eluruumina ja ka vastupidi – kui kasutusloa kohaselt on tegu eluruumiga, kuid tegelikult kasutatakse äriruumina, siis tuleb maksustada äriruumidele mõeldud sätete alusel. Lugege lähemalt, millal on tegemist majutusteenuse osutamisega.

Silmas tuleks pidada ka seda, et kui äriühingule kuuluv vara antakse kasutada seotud isikule, tuleb ka seotud isikul tasuda äriühingule üldise hinnakirja alusel ja äriühingul tuleb deklareerida eluruumi kasutada andmine käibena, kuid tegemist võib olla kas maksuvaba käibe või maksustatava omatarbega, sõltuvalt sellest, kas isik maksab kasutamise eest tasu või mitte ning kas äriühing on eluruumi soetamisel sisendkäibemaksu maha arvanud. Äriühingu vara tasuta või alla turuhinna kasutada andmine seotud isikule on käsitletav erisoodustusena, millelt tuleb deklareerida ja tasuda tulu- ja sotsiaalmaks (tulumaksuseaduse (TuMS) § 48 lg 1 ja lg 4 p 2 ning sotsiaalmaksuseaduse § 2 lg 1 p 7)

Näited tehingute maksustamise ja deklareerimise kohta, kui eluruumi üüritakse äriühingu töötajale või juhtimis- või kontrollorgani liikmele

1. Äriühing on eluruumi soetamisel sisendkäibemaksu maha arvanud. Kui töötaja või juhtimis- või kontrollorgani liige ei maksa äriühingule eluruumi kasutamise eest tasu (tasuta kasutamine), siis maksustatakse kasutamine omatarbena (käibedeklaratsiooni lahtris 1) ja erisoodustusena (TSD lisal 4).
2. Äriühing on eluruumi soetamisel sisendkäibemaksu maha arvanud. Kui töötaja või juhtimise- või kontrollorgani liige tasub äriühingule turuhinnas üüri (maksuvaba käive), siis tuleb üür deklareerida käibedeklaratsioonil maksuvaba käibena (lahtris 8) ning soetamisel ei ole võimalik sisendkäibemaksu maha arvata või kuulub soetamisel maha arvatud sisendkäibemaks korrigeerimisele (käibedeklaratsiooni lahtris 10).
3. Äriühing ei ole eluruumi soetamisel sisendkäibemaksu maha arvanud. Kui töötaja või juhtimis- või kontrollorgani liige ei tasu äriühingule üüri (tasuta kasutamine), siis maksustatakse üüritehing erisoodustusena (TSD lisal 4).
4. Äriühing ei ole eluruumi soetamisel sisendkäibemaksu maha arvanud. Kui töötaja või juhtimis- või kontrollorgani liige tasub äriühingule turuhinnas üüri, siis tuleb üür deklareerida käibedeklaratsioonil maksuvaba käibena (lahtris 8).​

Ka eluruumide müügi korral võib rakenduda erinev maksustamine sõltuvalt sellest, kas tegu on kasutusele võetud või uue eluruumiga. Kui uue eluruumi edasimüügil enne esmast kasutuselevõttu tuleb müügihinnale lisada 20% käibemaks (KMS § 16 lg 2 p 3), siis kasutatud eluruumi võõrandamisel on tegemist maksuvaba käibega (KMS § 16 lg 3 p 2).

Loe veel: Maksuvaba käive tavapärases ettevõtluses, sh kinnisasjaga seotud teenused

Sisendkäibemaksu mahaarvamine

Eluruumi ja selle tarbeks soetatud kaupade ja teenuste käibemaksu on lubatud sisendkäibemaksuna deklareerida vaid juhul, kui ruume asutakse kasutama maksustatava käibe tarbeks (KMS § 29 lg 1).

Seega soetades eluruumi eesmärgiga kasutada seda näiteks kontorina, sõltub sisendkäibemaksu mahaarvamise õigus sellest, kas:

• ruume kasutatakse kontorina täies mahus või osaliselt,
• ettevõtte tegevusest tekib maksustatav või maksuvaba käive.

Eluruumi kasutusotstarbega kontori soetamisel tasub meeles pidada, et kehtivate õigusnormide kohaselt võivad bürooruumid asuda mitteelamu kasutusotstarbega hoones (ehitusseadustiku § 50 lg 7 p 1 alusel kehtestatud määrus nr 51 lisa (.PDF)). Seega eluruumi soetamisel kontoriks peab olema valmis selleks, et eluruumi kasutusotstarve tuleb viia kooskõlla kavandatava kasutusotstarbega.

Kui ettevõte kasutab eluruume kontorina vaid osaliselt või tekib ettevõttel oma tegevuse käigus nii maksustatavat kui ka maksuvaba käivet, on põhjendatud sisendkäibemaksu mahaarvamine kontorina kasutatavalt eluruumilt ja sellega seotud kaupadelt ja teenustelt vaid osaliselt, lähtudes kinnisasja maksustatava käibe teostamiseks kasutamise prognoositavast osatähtsusest kinnisasja soetamise aastal (KMS § 32 lg 3 ja § 29 lg 4).

Kui aga ettevõte soetab eluruumi pikaajalise väljarentimise eesmärgil, on tegu maksuvaba käibe tarbeks soetatud varaga, millelt sisendkäibemaksu maha arvata ei saa.

Samas, kuna tegemist on nüansirohke maksuvaldkonnaga, võib ühe kinnisasjaga teha aastate jooksul erinevaid tehinguid, mistõttu ka sama kinnisasjaga osutatavate teenuste maksustamine võib muutuda sõltuvalt kinnisasja kasutamise muutustest.

Juhul kui olete kinnisvara soetamisel arvanud maha sisendkäibemaksu eeldusega, et asute seda kasutama maksustatava käibe tarbeks, kuid aja möödumisel selgub, et turuolukord on muutunud või ei õnnestu algseid plaane muudel põhjustel realiseerida ning korter võetakse kasutusele maksuvaba käibe tarbeks, on oluline teada, et korteri soetamiselt, samuti muult korteriomandiga seotud põhivaralt maha arvatud käibemaks kuulub korrigeerimisele vastavalt tegelikule kasutusele (KMS § 32 lg 4).

Sisendkäibemaksu korrigeeritakse vastavalt põhivara tegelikule maksustatava käibe tarbeks kasutamise osatähtsusele põhivara soetamise aastast alates sisendkäibemaksu korrigeerimise perioodi jooksul, milleks on kinnisasja puhul 10 kalendriaastat ja muu põhivara puhul 5 kalendriaastat. Sisendkäibemaksu korrigeeritakse iga kalendriaasta lõpul, lähtudes maksustatava käibe tarbeks põhivara kasutamise tegelikust osatähtsusest sellel kalendriaastal (KMS § 32 lg 4¹ ja 4²).

Samuti kuulub eluruumi soetamisel maha arvatud sisendkäibemaks korrigeerimisele vara võõrandamise kuu deklaratsioonil, juhul kui korrigeerimise perioodi jooksul juba kasutusele võetud eluruum võõrandatakse (KMS § 32 lg 5).

Tulenevalt eeltoodud nüansirohkusest loodame teie mõistvale suhtumisele, kui pöördume teie poole ja uurime, kuidas te oma ettevõttesse soetatud eluruume kasutate ja kas olete seejuures teadlik, kuidas neid tehinguid õigesti maksustama peab. Meie pöördumiste eesmärk on alati vaid üks – aidata teie maksuasjad korras hoida.