Praktikas ei ole harvad juhtumid, kui eraisik on otsustanud tühjana seisvad ruumid või korteri anda juriidilise isiku kasutusse. Sõltuvalt üüritehingu tingimustest ja sisust võivad olla erisused maksustamise tagajärgedes.

Käesolevas artiklis on käsitletud mõningaid olulisemaid aspekte, mida selliste üüritehingute juures silmas pidada.

Füüsilise isiku jaoks on tulu kinnis- või vallasvara või selle osa üürile või rendile andmisest vastavalt tulumaksuseaduse (TuMS) § 16 lg-le 1 tulumaksuga maksustav.

Oluline on eristada, kas eraisik saab üüritulu ettevõtluse käigus või füüsilise isiku tuluna. Kui eraisikule ei ole ruumide üürimine ettevõtlus, tuleb äriühingul üüritasu väljamaksmisel TuMS § 41 p 7 alusel pidada kinni tulumaks 21% ja üle kanda maksuameti kontole.
 
Eraisikust üürileandja võib tegeleda ruumide üürimisega ka ettevõtluse korras (TuMS § 14 lg 4), millisel juhul ei ole äriühing kohustatud eraisikule tasutud üüritasult tulumaksu kinni pidama.

Äriühingu jaoks ei ole sisulist vahet, kas üürida ruume eraisikult või FIE-lt (v.a. tulumaksu kinnipidamise aspekt). Äriühingu seisukohalt ei ole ka vahet selles, kas üüritasu makstakse residendile või mitteresidendile – tulumaks kuulub mõlemal juhul kinni pidamisele.

Sarnaselt residendist juriidilise isikuga tuleb maksu kinnipidamise kohustust täita ka TuMS § 40 lg 1 alusel Eestis püsivat tegevuskohta omaval või tööandjana tegutseval mitteresidendil.

Kui üüritasult on jäetud tulumaks kinnipidamata, tasub tulumaksu eraisik, sh mitteresident, kellel tuleb saadud üüri- või renditulu deklareerida tuludeklaratsioonis.

Sõltuvalt sellest, kas äriühing üürib ettevõtlusega mittetegelevalt eraisikult ruume tasu eest või tasuta, tuleks tähelepanu pöörata mõningatele aspektidele, mis võivad mõjutada maksustamist.

Tasu eest üürimise juhtudel tuleks arvestada järgmist:

• kui üürimine toimub TuMS § 48 lg 3 mõistes äriühingu töötajalt, loetakse turuhinda ületav üüri osa erisoodustuseks. Kui üürileandjaks on äriühinguga seotud isik, tuleb turuhinda ületavat üüri osa maksustada siirehindade kaudu TuMS § 50 lg 4 alusel.
• tasu eest ruumide üürimiseks kvalifitseeruvad ka need juhtumid, kui üürileandjale üüritasu otseselt ei laeku ja tasutakse nt pangale korteriga seotud laenumakseid.

Ruumide tasuta üürimisel tuleks arvestada järgmist:

• kui ruumid antakse äriühingule tasuta kasutusse ja äriühingu kanda jäävad üksnes ruumide kasutamisega seotud üld- ja kommunaalkulud (kõrvalkohustused), ei ole kulude näol tegemist eraisiku tuluga, kuna TuMS § 12 lg 3 kohaselt ei ole loeta füüsilise isiku tuluks teise isiku kasuks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulu hüvitisi
• neil juhtudel kui äriühingule antakse kasutada kontoripinnaks osa eluruumist, võib äriühing maksta ainult oma tegevusega seotud pinna ekspluateerimise kulud, muul juhul rakendub kuludele maksustamine kas ettevõtlusega mitteseotud kulu või erisoodustuse näol. TuMS § 48 lg 4 p 1 kohaselt loetakse erisoodustuseks eluasemekulude täielik või osaline katmine. TuMS § 51 lg 1 ja lg 2 p 5 kohaselt leotakse ettevõtlusega mitteseotud kuluks kulud või väljamaksed ettevõtlusega mitteseotud kohustuste täitmiseks.
• kui eraisik (kes ei tegele ruumide üürimisega ettevõtlusega korras) ja äriühing on tulumaksuseaduse mõistes seotud isikud, ei too üüritasu puudumine kaasa maksukohustust. Ehkki ka tasuta tehingute puhul tõusetub küsimus tehingu turuväärtusest, siis juhtudel, kui äriühing üürib seotud eraisikult tasuta üüripinna, siirdehindade maksustamise põhimõtted ei rakendu. TuMS § 50 lg 4 reeglistik rakenduks juhul, kui äriühing annaks ise ruumid seotud eraisikule tasuta kasutusse. Vastupidisel juhul ei saa aga rääkida äriühingu varjatud kasumisiiretest, kuna tehingust ei jää äriühingul saamata tulu ega kanta kulusid. Eraisik võib oma vara anda tasuta üürile/rendile või kinkida ilma, et see tooks talle kaasa maksukohustuse, kuna maksustada saab vaid realiseerunud sissetulekut.
• kui ruumid antakse äriühingule tasuta kasutada eesmärgil tasuda äriühingu kaudu ruumide või korteriga seotud üld- ja kommunaalkulusid ja äriühing neid ruume tegelikult ettevõtluseks ei kasuta (nt. puudub ettevõtlus, äriühingul on ettevõtluseks teised ruumid, ruumid jäävad tegelikult täielikult eraisiku kasutusse jne), on kantud kulude näol äriühingu jaoks tegemist kas ettevõtlusega mitteseotud kuluga või erisoodustusega.

Enne üüritehingu sisu ja tingimuste üle lõplikku otsustamist on mõistlik üle vaadata võimalikud maksuriskid ja tulenevalt sellest kujundada lõplikud seisukohad.

Tasuta üüritehingute puhul tasub kindlasti üle vaadata, kas eraisik ei saa tulu või hüve muul viisil või vormis, mis võiks anda alust täiendava maksukohustuse tekkimiseks kas äriühingul või eraisikul.

Tasuliste üüritehingute puhul tasub tähelepanu pöörata töötajate ja seotud isikutega seotud maksuriskidele. 

Gerly Kask
Hansa Law Offices
gerly.kask@hansalaw.ee