Kinnisvara müügi puhul kehtib peamine maksuvabastus sellisel juhul, kui müüakse oma elukohta, ent arvestada tuleb teatud reeglitega. Nimelt unustatakse tihtipeale ära, et sellist maksuvabastust saab kasutada kord kahe aasta jooksul ning ainult juhul, kui kinnisvara (näiteks korterit) kasutatakse elukohana kuni selle müügini.
Sageli üüritakse korter välja kuni ostja leidmiseni, kuid nii kaotatakse koheselt võimalus maksuvabastust kasutada ja sellisel juhul tuleb korteri müügist teenitud tulult tasuda tulumaks. Maksu- ja tolliamet tuletab meelde, et kui olete kinnisvara kasutanud enda elukohana ja saate seda maksuvabalt maha müüa, siis ei tohi seda enne müüki isegi mitte üheks kuuks välja üürida.
Tahtlik deklareerimata jätmine võib kalliks maksma minna
Kuna kinnisvaraga seotud tehingute puhul on tegemist suurte summadega, on need maksu-ja tolliameti huviorbiidis. Levinud praktika, kus ostetakse järgemööda kinnisvara ja tehakse remont või ehitatakse terve maja vaid edasi müümise eesmärgil on hoopis ettevõtlus, mis tuleb vastavalt deklareerida. Selleks tuleb valida kas endale sobiv ettevõtlus vorm ja luua juriidiline keha või kui soovitakse tegutseda füüsilise isikuna, täita koos tuludeklaratsiooniga vorm E.
2022. aastal tuvastas maksu- ja tolliamet kontrolli käigus varjatud ettevõtlustulu kogusummas üle 300 tuhande euro ning määras täiendava maksukohustuse summas üle 150 tuhande euro ühele füüsilisele isikule, kes varjas mitme aasta vältel oma järjepidevat ettevõtlusega tegelemist, mis seisnes selles, et ta oli mitmetele hoonestamata kinnistutele ehitanud uued eramud, võõrandades nad hoonete valmimisel, jättes müügist saadud tulu deklareerimata ning olles nad kõik enne võõrandamist registreerinud oma elukohana.
Kinnisvaratehingud vajavad läbi mõtlemist
Ekslikult arvatakse sageli, et kui müüdav kinnisvara oli ostetud pangalaenuga ja müüja ise reaalselt endale peale müügitehingut pangaarvele raha ei saanud, siis maksustatavat kasu ei tekkinudki, kuid see pole nii, kui müügihind oli ostuhinnast kõrgem. Kui maksuvabastust rakendada ei saa, kuulub maksustamisele kogu saadud kasu, hoolimata asjaolust, et see läks pangale kodulaenu kustutamise või muude jooksvate kulude katteks. See, kas kodu ostetakse enda olemasolevatest vahenditest, laenatakse sõbra või panga käest, antud hetkel oluline ei ole.
Näiteks on maksu- ja tolliamet puutunud kokku juhtumiga, kus isik müüs maha oma väikelinnas asuva korteri ning kasutas elukoha maksuvabastust. Seejärel ostis ta Tallinnasse 100 000 euroga korteri ning võttis selleks pangalaenu. Uues korteris elas ta ühe aasta, kuid leidis siis, et see pole talle siiski sobilik, sest laenukohustus ja kommunaalmaksed olid liiga suured. Isikul õnnestuski korter paari kuuga 110 000 euro eest ära müüa. Seega teenis ta müügilt 10 000 eurot tulu ning peab selle deklareerima füüsilise isiku tuludeklaratsioonil. Elukoha maksuvabastust ta teist korda kasutada ei saanud, sest eelmise eluaseme müügist oli möödas vähem kui kaks aastat.
Lisaks elukohale kehtib maksuvabastus ka suvila või aiamaja müügile, kuid seda tingimusel, et kinnisvara on olnud müüja omandis üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit. Kohtupraktika kohaselt peab näiteks suvila olema ka suvilana kasutuses.
Pärandi saamine maksustamisele ei kuulu
Pärandina või kingitusena saadud vara, olgu selleks korter, maja või maa, ei kuulu selle saamisel maksustamisele. Küll aga tuleb maksta tulumaks, kui see vara edasi müüakse, välja arvatud siis, kui kingitud või päritud kinnisvara on kasutatud elukohana kuni selle müügini. Kingituste puhul tuleb arvestada ka asjaolu, et hilisemal tehingul loetakse kingisaaja soetusmaksumuseks 0 eurot.
Näiteks otsustas Mari müüa vanatädilt kingiks saadud korteri. Kuna korter oli heas seisus ja remonti ei vajanud, siis pani Mari ta kohe müüki ja teenis sellega 70 000 eurot. Notaris pidi ta tehingu eest tasuma 100 eurot. Kuna Mari ise korterit elukohana ei kasutanud, siis maksuvabastus antud müügi puhul ei kehti. Seega peab ta füüsilise isiku tuludeklaratsioonil deklareerima kasu: 70 000 – 100 = 69 900 eurot ning tasuma sellelt ka tulumaksu.
Rekonstrueerimise saad arvata soetusmaksumuse hulka
Soetusmaksumus on lihtsamalt öeldes kinnisvara ostuhind koos kulutustega, mida tehakse kinnisvara parendamiseks. Näiteks kuuluvad soetusmaksumuse alla elamu renoveerimine ja juurdeehitus, kuid mitte kinnisvara haldamisega seotud üldkulud nagu näiteks halduskulud, kommunaalkulud, elektriarved jne. Tulumaksuga maksustatakse müügihinna ja soetusmaksumuse vahet, millest on maha arvatud müügiga otseselt seotud kulud, näiteks notaris tehingu eest tehtud kulud.
Näiteks leidis Peeter müügikuulutuse, kus müüdi soodsalt viletsas seisus korterit. Kuigi Peetril oli kodu olemas ja koduvahetuse soovi ei olnud, ostis ta korteri eesmärgiga see korda teha ja kallimalt maha müüa. Kuna tegemist oli ühekordse tehinguga on Peetri õigus deklareerida see vara võõrandamisena füüsilise isiku tuludeklaratsioonil.
Korteri ostuhind oli 50 000 eurot, korteri remondi ja elamiskõlblikuks muutmise peale kulus 25 000 eurot. Peeter hoidis alles kõik dokumendid (arved, kviitungid, konto väljavõte), mis kulusid remondi peale ja samuti palkas ta müügiks maakleri, kellele pidi maksma maakleritasu 3000 eurot. Korter õnnestus maha müüa hinnaga 110 000 eurot, notaritasu oli 300 eurot. Peeter ei saa kasutada maksuvabastust, sest korterit ta oma elukohana reaalselt ei kasutanud, seega tuleb tal füüsilise isiku tuludeklaratsioonil saadud tulu deklareerida ja tulumaksu tasuda. Deklareerimisele kuulub korteri müügist saadud tulu: 110 000 – 50 000 – 25 000 – 3 000 – 300= 31 700 eurot.
Seega on väga oluline hoida alles dokumendid, mis tõestavad, kui palju raha kulus remondile. Kui Peetril poleks arveid ja kviitungeid alles olnud, ei oleks ta saanud ostuhinnalt remondi peale läinud 25 000 eurot maha arvata.
