Vara müügist või vahetamisest saadud tulust võib enne tulumaksuga maksustamist maha arvata maksumaksja poolt tehtud vara soetamise ja võõrandamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud. Kui dokumentaalne tõendus puudub, siis maksustamisel tehtud kulutust arvesse võtta ei saa.
Vara võõrandamisest saadud kasu või kahju on:
- müümisel – vara müügihinna ja soetusmaksumuse vahe, millest on maha arvatud vara müügiga otseselt seotud kulud;
- vahetamisel – vahetuse teel vastu saadud vara turuhinna (keskmise kohaliku müügihinna) ja vahetatava vara soetusmaksumuse vahe, millest on maha arvatud vara vahetamisega otseselt seotud kulud.
Vara soetusmaksumus on:
- vara omandamiseks (soetamiseks) tehtud kulu (näiteks ostuhind);
- vara parendamiseks (näiteks elamu renoveerimiseks) ja täiendamiseks (näiteks juurdeehituseks) tehtud kulud;
- vara soetamisel makstud vahendustasud ja lõivud (näiteks ostja tasutud notaritasu, riigilõiv jms lepingus kajastatud ja lepinguga seotud tasu);
- kapitalirendi (liisingu) korras soetatud vara puhul lepingujärgsete, tegelikult makstud rendi- või väljaostumaksete kogusumma ilma intressideta;
- omavalmistatud asja puhul asja valmistamiseks tehtud kulude summa (näiteks elamu ehituskulu);
- ettevõtlustulule lisatud summa juhul, kui isik võõrandab vara, mis on eelnevalt maksustatud tema kui füüsilisest isikust ettevõtja isiklikku tarbimisse võetud varana;
- pärandina saadud vara puhul on soetamismaksumuseks üksnes pärija tehtud kulud.
Vara võõrandamisega otseselt seotud kulud on:
- kulud, mida tegemata ei saa vara võõrandamise tehingut sooritada (näiteks müüja tasutud notaritasu, riigilõiv vms lepingu sõlmimisega makstud tasu);
- kulud, mis on tehtud tehingu edukama sooritamise huvides (näiteks maakleritasu, vara hindamise tasu);
- kasvava metsa raieõiguse või raiutud metsamaterjali võõrandamise korral metsa majandamisega seotud kulud;
- metsamaterjali müügi korral teenustasuna makstud metsa ülestöötamise ja transportimise kulud.
NB! Nii soetamise kui võõrandamise kulud peavad olema dokumentaalselt tõendatud.
Soetamismaksumusena läheb arvesse vaid vara ostmise, valmistamise või parendamise eest tegelikult makstud raha. Raha väärtuse langusest või vara turuhinna muutusest tingitud ümberhindlusi teha ei saa. Näiteks aastakümneid tagasi rublade või kroonide eest soetatud vara soetamismaksumus kujuneb nii, et rublad tuleb teisendada kroonideks (jagada 10-ga) ja kroonid eurodeks (jagada 15,6466-ga) ning seetõttu kujuneb vara soetamismaksumus nullilähedane ja vara võõrandamisel tuleb kogu müügihinnalt tulumaksu maksta.
Kasust ei ole õigust maha arvata vara haldamisega seotud üldkulusid (näiteks võõrandatava korteri korrashoiukulusid: tapeetimist, värvimist jne, halduskulusid, kommunaalkulusid, elektriarveid jms).
Näide 1: isik soetas korteri 25 000 euroga (soetusmaksumus) ning müüb selle 40 000 euroga (müügihind). Korterit ei kasutatud elukohana. Müügiga otseselt seotud kulusid (vara hindamine, müügilepinguga seotud kulud vms) on 2000 euro ulatuses, mille võib tulust maha arvata. Enne korteri müüki tehtud korrashoiu kulud, kokku summas 500 eurot, ei kuulu mahaarvamisele, vaatamata sellele, et tehtud kulude kohta on dokumendid olemas.Tulumaksuga maksustatav kasu korteri müügist arvestatakse järgnevalt:
Tulumaksumäär on 20%, tulumaksusumma saadakse järgnevalt:
MÜÜGIHIND – SOETUSMAKSUMUS – MÜÜGIGA OTSESELT SEOTUD KULUD = TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU |
Näide 2: isik soetas aastate eest 2-toalise korteri maksumusega 35 000 eurot, mida ta ei kasutanud oma elukohana, vaid üüris välja. Nüüd teeb ta vahetustehingu ja vahetab oma 2-toalise korteri 3-toalise vastu. Mõlema korteri turuhind vahetuse, st tehingu tegemise ajal on 57 500 eurot. Vahetuslepingu sõlmimisega seotud kulud koos riigilõivu ja notari tasudega on 2100 eurot. Tulumaksuga maksustatav kasu korteri vahetusest on
Tulumaksumäär on 20% ning saadud kasult tuleb maksta tulumaksu
Vahetuslepingule kohaldatakse müügilepingu kohta käivaid sätteid ja mõlemad lepingupooled on üheaegselt nii müüjaks kui ostjaks. Üldjuhul on vahetatavate esemete hind võrdne. VAHETUSE TEEL VASTU SAADUD VARA TURUHIND – VAHETATAVA VARA SOETUSMAKSUMUS – VAHETAMISEGA OTSESELT SEOTUD KULUD = TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU |
