Justiitsminister Urmas Reinsalu saatis kooskõlastusringile võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu, millega soodustakse üürisektori arengut, antakse omanikele rohkem õigusi ja kaitstakse neid võimalike pahatahtlike üürnike eest.

“Inimesed on mobiilsemad ja pahatihti ei ole sobivaks variandiks end pikaajaliselt ühe elukohaga siduda,” ütles pressiteate vahendusel Reinsalu, kelle sõnul on nõudlus Eesti üürituru arendamiseks üha suurem, seda eriti arvestades inimeste vajadusi ja olukorda üüriturul. “Selleks et pakkuda inimestele elukoha üürimise näol mõistlikku alternatiivi kodu omamisele, tuleb kaasa aidata professionaalse üürituru elavdamisele, mis soodustaks stabiilseid ja usaldusväärseid üürisuhteid. Ühelt poolt peab arvestama vajadusega tagada üürnikule sobiv ning stabiilne elukoht. Teisalt tuleb tagada üürileandjale tõhusad õiguskaitsevahendid pahatahtliku üürnikuga tegelemiseks.”

Ühe olulisema muudatusena võimaldatakse korrashoiu kohustuse jagamisel ning hoone korrashoiu- ja parendamiskulude üürnikule ülekandmisel poolte vahel senisest suuremat kokkuleppevabadust. Seejuures sätestatakse sellistele kokkulepetele eelnõus mitmed piirangud tagamaks, et vastavad kokkulepped oleksid mõistlikud ning tasakaalustatud.

Poolte kokkuleppevabadust suurendatakse ka üürilepingus kokkulepitavate leppetrahvide osas. Kehtiva regulatsiooni kohaselt on leppetrahvid eluruumi üürilepingute puhul keelatud. Võttes aga arvesse, et üürilepingute puhul võib lepingu rikkumine sageli seisneda sellistes asjaoludes, mille puhul võib kahju tekkimise ja ka selle suuruse tõendamine olla väga keeruline ning sellistel juhtudel võiks leppetrahv omada ka olulist preventiivfunktsiooni, tehakse ettepanek seaduses sätestatud juhtudel ning ulatuses leppetrahvi kokkuleppeid siiski lubada. Näiteks nähakse ette leppetrahv eluruumides suitsetamiseks või öörahu tagamiseks.

Samuti muudetakse makseviivituse tõttu üürilepingu ülesütlemise regulatsioon üürileandja jaoks soodsamaks. Nimelt sätestatakse üürileandja õigus leping makseviivituse tõttu üles öelda väiksema võlgnevuse või lühema viivituse korral ning lisaks nähakse ette üürileandja õigus leping erakorraliselt üles öelda ka tagatisraha ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumisega viivituse korral. Üürniku kaitseks sätestatakse üürileandja ulatuslikum teavitamiskohustus.

Teatud juhtudeks on eelnõuga ettenähtud ka üürileandja õigus kolme kuu üüri suuruse tagatisraha asemel nõuda tagatisraha alternatiivses määras. Olukordades, kus seaduses sätestatud eluruumi tagatisraha ülemmäär ei taga piisavalt üürileandja võimalikke riske eluaseme kahjustamisega seoses, oleks üürileandjal seega võimalus nõuda alternatiivselt tagatisraha kuni Eesti keskmise brutokuupalga ulatuses.

Justiitsministeerium teeb ettepaneku täpsustada ka üürileandja ühepoolse üüri tõstmise aluseid, võimaldamaks üürileandjatel paremini prognoosida üüri tõstmise õiguspärasust ning muuta üüritõus ka üürnikele ettenähtavamaks. Lisaks tehakse ettepanek anda üürileandjale õigus tähtajalise lepingu raames energiatõhususe parandamise eesmärgil üüri erandkorras ühepoolseks tõstmiseks. Üürniku kaitseks sätestatakse erakorralise ülesütlemise õigus juhuks, kui üürileandja poolt ühepoolselt tõstetud üür ei ole talle vastuvõetav.

Küsimusi on tekitanud ka üürileandja üürilepingu ülesütlemisõiguse regulatsioon eluaseme omanikuvahetuse korral. Eelnõuga tehakse ettepanek pankroti- või täitemenetluse käigus toimunud müügi puhul anda uuele omanikule võimalus üleläinud üürileping senisest lihtsamini lõpetada. Seevastu tavapärase müügi puhul soovitatakse senisest enam kaitsta üürniku huve, millest tulenevalt kaotatakse võimalus tavapärase müügi korral lõpetada leping tungiva omavajaduse tõttu.

Eelnõu põhineb üüriregulatsiooni muutmise väljatöötamiskavatsusel ja selle kohta saadud tagasisidel. Seadus on kavandatud jõustuma 1. jaanuaril 2020.