Kaks kuud pärast ehitusseadustiku jõustumist ei ole veel konkreetset praktikat, kuidas toimub uue ehitusseadustiku 3. peatükis kirjeldatud projekteerimistingimuste väljastamise menetlus detailplaneeringu olemasolul.

Natuke taustast. Kuni 30. juunini kehtinud planeerimisseaduse ja ehitusseaduse kohaselt oli detailplaneering püha ning seda sai muuta vaid läbi uue planeeringumenetluse, mis on aga pikk ja vaevarikas protsess. Seetõttu kujunes praktikas välja käitumisviis, et omavalitsus tunnistas detailplaneeringu kehtetuks ning võimalusel andis krundile uue ehitusõiguse projekteerimistingimuste kaudu. Kui aga tegemist oli riikliku kaitse alla võetud maa-ala, selle kaitsevööndi või miljööväärtusliku hoonestusalaga, tuli hoone püstitamiseks igal juhul uus detailplaneering koostada. Seda isegi juhul, kui sooviti täpsustada nt ehitusõiguse tingimusi, mis planeeringulahendust olemuslikult ei muuda.

Kuivõrd väikeste muudatuste tegemiseks uue detailplaneeringu koostamine ei vasta otstarbekuse põhimõttele ning on koormav nii ehitada soovivale isikule kui ka haldusorganile, on seadusandja ehitusseadustikus näinud ette võimaluse planeeringulahenduse hilisemaks täpsustamiseks. Pädev asutus peab detailplaneeringut täpsustavate projekteerimistingimuste andmisel esmalt kaaluma olemasoleva detailplaneeringu elluviimise võimalusi ning esmajärjekorras lähtuma selles toodud tingimustest. Tegemist on siiski erandliku juhtumiga, mida saab kasutada vaid juhul, kui:

• detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta;
• detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on oluliselt muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mille tõttu ei ole enam võimalik detailplaneeringut täielikult ellu viia, või;
• detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud õigusaktid või kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist. Sel viisil ei ole lubatud täiendada üldplaneeringut muutvat detailplaneeringut, riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringuid ega kaldaga seotud või ühendatud avalikesse veekogudesse ehitamise aluseks olevaid planeeringuid.

Projekteerimistingimustega ei tohi muuta detailplaneeringu lahendust olemuslikult, täpsustatud on ka seda, mida detailplaneeringutes muuta tohib. Näiteks tohib täpsustada hoone kasutusotstarvet, teatud juhul ka krundi kasutamise sihtotstarbeid, muuta 10% ulatuses hoonestusala suurust või asetust, samuti ehitise kõrgust või sügavust, täpsustada haljastuse ja liikluskorralduse põhimõtteid, ehitusuuringute vajadust jms. Ühe alusena on antud ka võimalus täpsustada planeeringuala hoonestuslaadi, sealhulgas krundijaotust, kui see on seotud ehitusliku kompleksi ehitamisega, tingimusel, et ei muutu planeeringualale esialgselt antud ehitusõigus.

Kuivõrd planeeringumenetlus on avalik menetlus, saab ka detailplaneeringut täpsustavaid projekteerimistingimusi anda vaid avatud menetlusena vastavalt haldusmenetluse seaduse 3. peatükile. Eelkõige tähendab see avalikku väljapanekut, mis ei või olla lühem kui kaks nädalat. Kui väljapaneku kestel esitatakse ettepanekuid või vastuväiteid, tuleb projekteerimistinguste andmise otsustamiseks korraldada avalik istung ning võimaldada menetlusosalisel avaldada asja kohta suuliselt arvamust.

Ka n.ö tavapäraste projekteerimistingimuste korral võib kohalik omavalitsus otsustada avaliku menetluse kasuks. Näiteks on Tallinna linna ehitusmääruses antud kolm võimalust:

• avatud menetlus vastavalt määruse §-le 32;
• avalikustamine linnaosas Tallinna Linnaplaneerimise Ameti määratud ulatuses ja viisil või;
• menetlus avalikustamist läbi viimata.

Avaliku menetluse läbiviimise korral on projekteerimistingimuste andmiseks aega 60 päeva, muul juhul aga 30 päeva.

Seadus ei piira projekteerimistingimuste taotlejate ringi. Reeglina on selleks kinnistu omanik või arendaja, kuid põhimõtteliselt saab pädev isik projekteerimistingimused ka enda initsiatiivil väljastada. Projekteerimistingimuste kehtivad üldjuhul viis aastat, kuid põhjendatud juhul võib kehtivuseks sätestada teistsuguse tähtaja või muuta projekteerimistingimuste kehtivuse tähtaega.