Ehitus- ja planeerimisõigus on kahtlemata üks valdkondi, millega elu ja ettevõtluse jooksul ikka kokku kiputakse puutuma. Nõnda ei ole ka imestada, et tekivad müüdid ja arusaamad, mis aga õigusele vastata ei pruugi. Alljärgnevalt selgitan mõningaid praktikas välja koorunud printsiipe, mis ehitus- ja kasutuslubadega seoses on tihti kas teadmata või millest suisa valesti aru saadakse.
Ehitus- ega kasutusluba ei anna veel õigust ehitada ega ehitist kasutada
Ehitus- ega kasutusluba ei anna erinevalt juurdunud arusaamast veel õigust võõral kinnisasjal ehitamiseks või ehitise kasutamiseks – maakasutusõigus tuleb saavutada veel eraldi näiteks omandamise, hoonestusõiguse, servituudi, sundvalduse või sundvõõrandamise teel.
Küll aga tuleb nii ehitus- kui ka kasutusluba andes arvestada ka kinnisasja omanike õigustega. Uurida tuleb, kas ehitis võib omanikule põhjustada püsiva negatiivse mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada.
Ehitusloa andmisest keeldumise aluseks on vastuolu mistahes planeeringuga või (riigi)asutuse kooskõlastamata jätmine, mitte aga naabri veto
- Esiteks, ehitusloa andmisel tuleb lisaks detailplaneeringule arvestada ka näiteks kehtiva üldplaneeringu nõudeid. Näiteks tuleb arvestada üldplaneeringus kehtestatud koormusnorme, kui neid pole detailplaneeringus täpsustatud.
- Teiseks, erinevalt üldlevinud arvamusest ei ole naaberkinnisasja omanikul reeglina ehitise suhtes vetoõigust (“kooskõlastamise” õigust). Küll aga tuleb ka naabrite õiguste ja huvidega ehitusloa andmise kaalumisel arvestada. Tihti räägitakse “nõusoleku” andmisest tuleohutuskuja kontekstis. Reeglina peab hoonetevaheline kuja olema tõepoolest vähemalt 8 meetrit ja praktikas leitakse tihti, et õiglane on seda kinnisasjade vahel nö “pooleks” jagada ehk kinnisasja piirist lähemale kui 4 meetrit justkui ehitada ei tohiks. Kõnealune arusaam ei ole aga kivisse ega seadusesse raiutud ning tuleb arvestada erandi võimalusega ning erandit asjakohastel juhtudel kaaluda (RKHKo nr 3-18-1901, p 18).
- Kolmandaks, ehitusloa andmisest keeldumise aluseks on aga küll see, kui pädev asutus on jätnud ehitusloa eelnõu põhjendatud juhul kooskõlastamata. Nõnda ei või teatud loodusobjektidel, näiteks kaitse- ja hoiualal ehitusluba anda ilma loodusobjekti valitseja (tavapäraselt Keskkonnaamet) nõusolekuta. Ehitusloa eelnõu kooskõlastamata jätmist tuleb põhjendada. Kohalik omavalitsus ei saa seejuures kooskõlastava asutuse keeldumist ise ümber hinnata ja ehitusluba seda ignoreerides ikkagi välja anda. Kohaliku omavalitsuse otsustuspädevus piirdub vaid kontrollimisega, kas kooskõlastusest keeldumine pole olnud ilmselgelt meelevaldne. Samas peab omavalitsus huvitatud isiku ja kooskõlastava asutusega suheldes välja selgitama, kas on võimalik projekti muuta selliselt, et ehitamine oleks ikkagi lubatav. (RKHKo nr 3-17-2766, p 27-28). Kooskõlastamata jätmist saab ehitada sooviv isik mõistagi ka vaidlustada nii kohe kui ka koos ehitusloa andmisest keeldumise otsusega.
Kasutusloa andmisel tuleb kontrollida, kas ehitusluba anti välja õiguspäraselt. Iga pisemgi minetus ei too aga kaasa kasutusloa andmisest keeldumist
- Esiteks, kasutusloa väljastamisega ehitusloa õiguslik toime lõpeb ehk kasutusluba on täiesti eraldiseisev etapp ehitise valmimise teekonnal. Samas ei tähenda see, et kasutusloa andmisel ehitusluba ära unustataks. Vastupidi – kasutusloa andmisel võib selguda, et ehitusluba anti õigusvastaselt. Näiteks jäeti keegi menetlusse kaasamata või on ehitusluba vastuolus planeeringuga. Seda ei tohi ignoreerida. Kõnealuses olukorras tuleb kaaluda ehitise omanike ja kolmandate isikute õigusi ja huve ning otsustada, kas ikkagi anda kasutusluba, muuta ehitusluba või tunnistada see kehtetuks.
- Teiseks, kasutusloa andmisest keeldumise aluseks on muu hulgas asjaolu, et ehitis ei vasta näiteks ehitusloale, detailplaneeringule või projekteerimistingimustele. Samas ei pea tähenda iga väiksemgi kõrvalekalle ehitusloast (projektist), projekteerimistingimustest või planeeringust kasutusloa andmisest automaatset keeldumist. Kaaluda saab ja tuleb minetuse olulisust.
Usalda, aga kontrolli
Kokkuvõttes – nii ehitus- ja kasutuslubade taotlemisel, menetlemisel kui ka vaidlustamisel tasub igal ajahetkel kontrollida, kas nõudmine või tõlgendus, mille keegi esitab, vastab ka kehtivale õigusele ja kohtupraktikale. Paraku kipub ikka olema nii, et ühtesid õigusi üle- ning teisi alahinnatakse.
