Vargamäe naabrite vahelised vaidlused veepaisutamise ja kraavide kaevamise üle tundub olevat möödanik. Tegelikult tekib täna sageli olukordi, kus maaomanik peab oma õiguste teostamiseks kasutama naaberkinnistut. Maakorraldusseadus näeb küll ette, et katastriüksuste moodustamisel tuleb vältida olukorda, kus maatükil puudub vajalik juurdepääs avaliku teeni.

Avaliku tee all mõistab teeseaduse § 4 eelkõige riigimaanteed ja kohaliku omavalitsuse rajatud teed või tänavat. Sellest hoolimata on paratamatus, et maade tagastamisel ja erastamisel jäävad osad juurdepääsuteed võõrastele kruntidele ja omavalitsused ei krundi neid tupikuga lõppevaid kitsaid teemaasiile välja.

Sama olukord võib tekkida kinnisvara arenduse piirkondades või mitme isiku vahel erastatud hoonekomplekside siseterritooriumitel või juhul, kui omanik oma kinnistu jagab ja jääb ise tagumise maatüki omanikuks või kui omanikul on vaja liikuda kahe lahusmaatüki vahet. Sageli on juurdepääsuprobleemide puhul tegemist kiiruga läbiviidud maareformi hapude viljadega, kus teede küsimused kruntide moodustamisel jäid läbi mõtlemata ja nii on juhuseid, kus seni vallale kuulunud tee on antud koos maaga eraomandisse.

Tekib situatsioon, kus tuleb avaliku teeni jõudmiseks kasutada võõrast kinnisasja. Muidugi on võimalik, et vald ostab maa osaliselt tagasi või lepib omanikuga kokku, et eramaal olev tee on avalikuks kasutamiseks kõigile võttes samas valla õlule teehooldamise kohustused. Ühepoolse otsusega vallavalitsus erateed avalikuks teeks siiski teeseaduse § 4 kohaselt määrata ei saa. Vald võiks maaomanikega läbi rääkida, kui see on suurema hulga läbipääsu nõudvate vallaelanike huvides.

Mida teha aga siis, kui sellist avalikku huvi pole ja juurdepääs on vaid omaniku enda mure?

Õiguslikku sasipundart on püütud lahti harutada kinnisomandi kitsenduste ehk seadusjärgsete servituutide kaudu.

Asjaõigusseaduse § 156 annab juurdepääsu vajava maatüki omanikule õiguse nõuda juurdepääsu avaliku teeni üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Juurdepääsu kokkuleppimisel on oluline aluseks võtta juba kehtestatud planeering, kui kinnistud asuvad planeerimiskohustusega alal.

Riigikohtu otsuste kohaselt ei anna samas detailplaneering veel õigust võõrast maad juurdepääsuna kasutada, vaid üksnes tugeva nõudeõiguse omaniku vastu teeservituudi seadmiseks. Kokkulepe maaomanikuga võib seisneda ka vaikimisi senise väljakujunenud tava järgimises, kuid võib olla ka suuline, kirjalik või ka notariaalset tõestatud kokkulepe. Sõltumata vormist tuleb kokkulepet mõlemal poolel täita.

Notariaalselt sõlmitud kokkulepe koos plaaniga tuleks kanda ka kinnistusraamatusse teeservituudina ja sel juhul on tagatud kokkulepitud tingimustel juurdepääsu kasutamine ka järgmiste omanike poolt viimaste vahetumisel. Kui aga maaomanikuga kokkuleppele ei saa, siis tuleb pöörduda maakohtu poole, kes juurdepääsu tingimused määrab ja kinnistusraamatusse ka vastava kande teeb. Ühelgi teisel asutusel pädevust tee asukohta ühepoolselt paika panna ei ole. Kui kohtumõistmisega kaasnevad ülejõukäivad advokaadikulud, siis riigi õigusabi seaduse alusel saab nõuda ka riigi kulul juristi palkamist.

Juurdepääsuõiguse realiseerimise osas on tekkinud ka märkimisväärne Riigikohtu praktika. Kohtuotsuses 30. märtsist 2004 nr 3-2-1-33-04 leidis kõrgeim kohus, et selliste vaidluste lahendamise esimene eeldus on avalikult teelt vajaliku juurdepääsu puudumine maatükile ning tee määramisel tuleb arvestada, et võimalikult vähe koormatakse teega koormatava maatüki omaniku huve (kui lähedalt tee läheb hoonetest mööda, kuidas tee mõjutab kinnistu sihtotatrbelist kasutamist jne). Seejuures ei saa automaatselt eeldada, et  juurdepääsuõiguse teostamine hõlmab ka autoga juurdepääsu.

Hilisemad kohulahendid on siiski möönnud, et tänapäeval hõlmab juurdepääsu mõiste siiski ka ligipääsetavust transpordivahenditega. Samuti ei pea automaatselt eeldama, et juurdepääs peab olema tagatud igapäevaselt või igal kellaajal ning selle üle otsustamisel tuleb lähtuda teest huvitatud maatüki vajadustest.

Tasu määramisel tuleb lähtuda eelkõige eeldusest kompenseerida koormatava maatüki omanikule ebamugavuste talumine ning sagel on siin aluseks võetud teealuse maa maksustamishind. Samuti soovitab Riigikohus sellistes vaidlustes kaasata kohtuprotsessi kõik naabermaatükkide omanikud, kust alternatiivsetena võib juurdepääs läbi minna, et langetada põhjendatud ja õiglaseim otsus. Kui asjaolud muutuvad, siis võib juurdepääsu asukoha ja selle eest makstava tasu ka ümbervaadata. Nagu näha on sellised kohtuotsused väga individuaalsed ja seadusega ühtset reeglit ette anda oleks väga raske. Sageli peab kohtunik tulema kohale nö paikvaatlust läbi viima.

Juurdepääsuteede määramisel on oluline osa väljakujunenud tavadel ja sellel, kust senine tee on juba aastaid kulgenud. Riigikohus on oma lahendis 12. aprillist 2004 nr 3-2-1-45-04 möönnud, et välja kujunenud tavadega tuleb arvestada, kuid tava ei ole siiski määrav, kui juurdepääsu jätkamine on muutunud asjaolude tõttu kitsendatud maatüki omanikule liiga koormavaks.

Juurdepääsu nõudeõigus ei kao ära üksnes seetõttu, et maa erastamisel või tagastamisel ei ole sellest vastavas vallvalitsuse korralduses juttu olnud. Kui maa tagastamisel või erastamisel on tee ära näidatud katastriüksuse plaanil, siis iseenesest ei anna see veel õigust võõrast maad teena kasutada, vaid maamõõtja on lihtsalt fikseerinud looduses nähtud objektid plaanimaterjalil ja tee kaardil viitab väljakujunenud tavadele, mis võib vaidluse korral olla olulise tähendusega. 

Eelpool viidatud asjas on kohus leidnud, et isegi kui maaomanikul on juurdepääs avaliku teeni tagatud, tuleb juurdepääsuvaidluse lahendamisel kaaluda, milliseid kulutusi  peab maaomanik tegema avaliku teeni jõudmiseks ning kas naaber kinnisasja kasutamine ei ole odavam ja samas naabrit vähemkoormav. Ei ole ju normaalne keelata juurdepääsu üle läheduses asuva naaberkinnistu seetõttu, et kinnistu piirneb kusagil hoonetest paari kilomeetri kaugusel avaliku teega ning selle tee rajamiseks tuleks teha ebamõistlikke kulutusi.

Kohtu arvates tuleb just otsida optimaalseimat juurdepääsu hooneteni, mitte niivõrd maatükile, kuid samas kehtib juurdepääsu nõudeõigus ka maatükkide vahel, kus hooneid üldse ei ole (nt on juurdepääsu vaja metsa väljaveoks). Kohus leiab samuti, et juurdepääsutee määramisel üle erinevate võimalike kinnisasjade ei ole oluline see, kas tee hakkab läbima ühte või mitut maatükki, vaid tuleb vaadata, kus selle tee rajamine on kõige vähem koormavam, kuid samas ka otstarbekaim.

Kord määratud teed võivad lisaks omanikule kasutada ka teised isikud, kes kinnistule ligi pääsemist vajavad. Kui omanik on pannud juurdepääsuteele ette väravad või tõkkepuud, peab ta tagumiste kruntide omanikele andma vastavad võtmed või puldid nende avamiseks.

Mida teha siis, kui naaber maatüki omanik ühel päeval takistab juurdepääsu ning seab teele ette tõkkeid või lukke. Tsiviliseerituim viis on pöörduda maa- või linnakohtu poole ning paluda ka hagi tagamise korras säilitada vaidluse lahendamiseni senine väljakujunenud olukord. Sageli ei ole aega kohtu samme ära oodata ja sel juhul võib takistatud maatüki omanik oma valdust kaitsta jõuga.

Asjaõigusseaduse § 41 lubab valdust omavoli vastu kaitsta omaabi korras ning seadusevastane ei ole ka takistuste ja piirete kõrvaldamine. Kõrvaldamisega tekitatud kahju tuleb muidugi tõkete paigaldajale pärast hüvitada. Selline käitumine ei kujuta ka karistatavat tegu karistusseadustiku (omavolilne sissetung piirdega alale) tähenduses, kuna selliseks käitumiseks on valduse kaitse abinõude näol olemas legaalne alus. Kui teed pole seni kasutuses olnud, siis lihtsalt jõuga ühel päeval üle kinnistu käima hakata ei saa ja tuleb pöörduda kohtusse. Kui maaomanik on ise oma maa andnud kasutada teistele isikutele, siis ei saa ta enam lepingu kehtivuse ajal seda maad juurdepääsuna kasutada, kui selles ei ole eraldi kokku lepitud.

Autor on Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige

Loe lisaks: Mis on servituudid?