Kui ma eraisikuna müün oma eluaseme, kus ma FIE-na olen tegutsenud, kas see läheb mingitmoodi maksustamisele? Selgituseks, et olen kuludesse kandnud vaid mingi osa üürist, elektrist, sidevahendite kuumaksust.
Tulumaksuseaduse § 15. Kasu vara võõrandamisest lg (5) ütleb rõõmsalt:
Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja, ehitise või korteri kui vallasasja või elamuühistu osamaksu võõrandamisest saadud kasu, kui:
1) kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma alalise või peamise elukohana.
Paraku aga ütleb sellesama § lg (6):
Kui lõikes 5 nimetatud maksuvabastuse aluseks on eluruumi kasutamine maksumaksja elukohana ning kinnisasja, ehitist või korterit kasutati ka muul otstarbel, rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatavate ruumide pindala suhtele.
Muu otstarbe all on siin silmas peetud eelkõige ettevõtlust. Võib otsekoheselt väita, et Eesti Vabariigis diskrimineeritakse väikeettevõtjaid TMS § 15 lg (6) abil. Ühelt poolt propageeritakse ettevõtjaks hakkamist, teiselt pool aga "karistatakse" ettevõtjaid, võttes suuremal või vähemal määral kodus tegutsevatelt ettevõtjatelt õiguse oma ainsa elukoha tulumaksuvabaks müügiks!
Näide (www.emta.ee):
Füüsiline isik FIE-na kasutab kuni võõrandamiseni oma 100m2 üldpindalaga korterist elamiseks 70% ja ettevõtluses 30%. Kasu korteri müügist on 100 000 krooni (müügihinnast on maha arvatud soetamismaksumus ja müügiga otseselt seotud kulud). Sellest maksuvaba on 70 000 krooni (70%) ja maksustatakse 30 000 krooni (30%), mis deklareeritakse füüsilise isiku kasuna vara võõrandamisest.
Eriti kurioosne on, kui isiku ettevõtlustulu on väiksem kui maksustatava eluasemeosa müügitulu – sel juhul on ettevõtjaks hakkamine olnud äärmiselt kahjulik otsus!
Siinkohal selgitaks mõisteid "soetamismaksumus", "müügiga otseselt seotud kulud" ja "kasu".
Soetamismaksumuseks on Teie poolt tehtud vara omandamise kulud (ostuhind), ostmisel Teie kui ostja pool tasutud maakleritasud, riigilõiv jms. kulud, samuti vara parendamiseks ja täiendamiseks tehtud kapitaalremondi ja ehituse kulud. Kuludokumendid peaksid tehtud kulude tõendamiseks alles olema!
Müügiga otseselt seotud kulud on Teie kui müüja poolt makstud notaritasu, riigilõiv, maakleritasu, kinnisvara hindamise tasu ja muud müügiga seotud dokumentaalselt tõendatud kulud.
Kasu eluaseme müügist = müügihind – soetamismaksumus – müügiga otseselt seotud kulud.
Mida siis teha, kui olete FIE ning Teid "ähvardab" oma ainsa eluaseme müügist saadud kasu osaline tulumaksustamine?
Maksuamet on andnud soovituse: lõpetage ettevõtlus eelneval aastal enne eluaseme müüki ning tulumaksustamist ei rakendata. See ei ole hea soovitus. Individuaalkonsultatsioonil saaksin Teile loodetavasti anda parema soovituse, selleks aga vajaksin täpsemat teavet Teie ettevõtluse ja eluaseme kasutamise kohta.
Selliseid suurt hulka väikeettevõtjaid puudutavaid läbimõtlematult kehtestatud seadusepunkte on veel. Nende muutmiseks tuleks avaldada survet valijatena – alles hiljuti sai valitud uus Riigikogu koosseis.
Teine võimalus on sellistele teemadele tähelepanu juhtimine kodanikualgatuse portaalis TOM https://www.eesti.ee/tom/. Veebikeskkond TOM ehk Täna Otsustan Mina on loodud selleks, et Eesti elanikud saaksid ühiskonnaelu puudutavates küsimustes lihtsalt ja avalikult kaasa rääkida.
Praegu: Väikeettevõtja töötab päeval oma ainsas kodus diivanil, laptop süles. Maksab makse, annab võib-olla tööd teistelegi. Maksab veel rohkem makse. Kannab natuke oma eluaseme kommunaalteenuste kuludest ettevõtluskuludesse. Öösel magavad sellel diivanil tema lapsed. Kitsaks läheb. Kodu on tarvis müüa ja osta suurem – et lastel oleks ruumi kasvada ja ettevõtlusel areneda. Ja siis – ohhoo! – tuleb maksta oma kodu müügitulult osaliselt tulumaks, erinevalt nendest kodanikest, kes ettevõtjad ei ole!
