Hiljuti tegi Riigikohus kaks lahendit, milles analüüsiti, kas mittetegutseva kinnisvaraprojekti müügi korral on tegemist ettevõtte üleminekuga või tavapärase müügitehinguga. Riigikohus leidis lahendites kokkuvõtvalt (vt 3-1-1-108-12 ja 3-3-1-85-12), et iseenesest ei ole iga kinnistut põhjust ettevõtteks pidada ning oluline on, kas kinnistu näol on tegemist majandustegevuses osaleva majandusüksusega. Kui vastus sellele küsimusele on eitav, siis ei saa olla juttu ka kinnistust kui ettevõttest ega ka ettevõtte üleminekust, sest üle ei saa anda ettevõtet, mida ei olegi olemas.
Maksuhaldur teeb üsna sageli maksuotsuseid, milles leiab, et tavalise käibemaksuga maksustatava kaupade müügi asemel, millelt saab ostja sisendkäibemaksu maha arvata, on aset leidnud hoopis ettevõtte üleminek, millelt sisendkäibemaksu maha arvata ei saa. Pahatihti on sellised maksuotsused ka õigustatud, kuna teatud ringkondades ongi levinud kohustuste vabanemise viisiks oma ettevõtlus ühest äriühingust teise tõsta ning ostjalt saadud käibemaksuga müüja teisi "kohustusi" täita. Vana keha lastakse käibemaksuvõlaga aga allavett. Maksuhaldur on aga töövõitutest liialt innustust saanud ning kipub ettevõtte üleminekuks tembeldama selliseid tehinguid, mis seda kuidagimoodi ei ole. Kõnealuses vaidluses väitis maksuhaldur, et kinnistu müügi asemel oli tegemist hoopis ettevõtte üleandmisega. Riigikohus selle seisukohaga ei nõustunud. Maksuotsus jäi Riigikohtus küll jõusse, seda aga formaalsetel põhjustel, mis ei puudutanud ettevõtluse üleminekuga seonduvat.
Riigikohtu lahendites käsitletud juhtum ei ole esimene ega ainus, kus maksuhaldur väidab, et buumiajal alustatud ja kriisiaastatel toppama jäänud kinnisvaraarenduse näol on tegemist tegutseva ettevõttega, mis kinnistu müügiga üle läheb. Tegelikkuses ei ole aga kinnistul mingisugust tulu teenimisele suunatud tegevust juba aastaid toimunud, mistõttu ei tule mõistlikul maksukohustuslasel pähegi seda ettevõttena käsitleda ja ettevõtte üleminekuna maksustada. Kui uued omanikud üritavad kinnisvaraarendusele uut elu sisse puhuda, avastavad nad üllatusega, et on maksuhalduri arvates ühes kinnistuga soetanud ka ettevõtte. Tagajärjed ei pruugi sellises olukorras kinnistu ostja jaoks olla eriti meeldivad – lisaks tasutud käibemaksu mahaarvamise keelamisele tuleb kinnistu ostjal silmitsi seista selle eelmise omaniku poolt tekitatud võimalike maksukohustustega, kuna maksuhalduri käsitluse järgi on need koos ettevõttega ostjale üle läinud.
Põhimõtteliselt on tõepoolest võimalik teatud juhtudel lugeda, et kinnistu müügiga on võimalik üle anda ka ettevõtte või selle osa. Selleks aga, et rääkida kinnistu ettevõtteks lugemise võimalikkusest, on eelkõige vajalik ettevõttele iseloomuliku õiguste kogumi ja identiteedi olemasolu ning tulu saamine või tulu kohese saamise võimalus. Kui kinnistute võõrandaja ei ole varasemalt kinnistutega seoses mingit tulu saanud, viitab see asjaolule, et majandustegevust ei ole alustatudki ning puudub majandusüksus mida üldse üle anda. Kinnistust kui ettevõttest oleks põhjust rääkida eelkõige olukorras, kus võõrandaja annab kinnistutega koos või eraldi üle tootmisvahendid, töölepingud (organisatsiooni) või muud lepingud ning kinnistud toovad võõrandajale üüri- vms tulu, mille saamise õigus võõrandamisega üle läheks. Vastupidises olukorras võiks ehk iga kinnistu müügi ümber kvalifitseerida ettevõtte üleminekuks ning müüja kohustuste ületulemise tõttu ei suuda raskustes ostjad oma vara realiseerida. See tekitaks ka küsimuse, kas samasugune regulatsioon peaks kohalduma ka vallasvarale, sest kinnis- ja vallasvara eristamine on ju juriidiline formaalsus. Sellist olukorda ei saa kinnisvaraturu toimimise ega ka terve mõistuse seisukohalt normaalseks pidada. Õnneks oli ka Riigikohus seisukohal, et päris iga kinnistu müüki ettevõtte üleandmiseks pidada ei saa
Kuigi Riigikohtu lahendites toodud seisukohad võiksid mõnevõrra kahandada maksuhalduri hoogu ettevõtte ülemineku sätete liialt laial rakendamisel ning anda kinnistut soetavatele isikutele suurema kindluse selles, et nad ei ole ostuga tahtmatult kaasa saanud "ettevõtet", oleme jätkuvalt saanud maksuhalduri eelotsuseid, mis Riigikohtu juhendeid eiravad.
Avaldatud Advokaadibüroo Soraineni Maksu-ja tolliõiguse uudiskirjas oktoober 2013
