Ilmselt on enamik üürisuhetes üürileandja või üürnikuna osalevatest ettevõtjatest puutunud kokku üürileandja pandiõigusega. Keerulises majandussituatsioonis on see võlaõigusseadusega üürileandjale ette nähtud tagatis osutunud tänuväärseks abimeheks üürnikelt võlgade kättesaamisel, sh juhul, kui üürnik on pankrotti läinud.
Praktikas on seega nimetatud pandi realiseerimine osutunud üsna sagedaseks. Kus aga sundkorras kellegi vara realiseeritakse, seal on vaidlused kerged tekkima. Eriti tuliseid vaidlusi tekitab olukord, kus üürileandja soovib panti realiseerida ka sellise üüripinnal asuva vara suhtes, mis ei kuulu üldse üürnikule. Alljärgnevalt käsitleme seda tundlikku teemat natuke lähemalt.
Võlaõigusseaduse järgi on kinnisasja (või selle osa) üürileandjal üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud ruumi sisustusele või kasutamise juurde kuuluvatele asjadele. Seadusandja pole seejuures kitsendanud, et pandiõigus laieneb üksnes üürnikule kuuluvale varale. Seega ei puuduta üürileandja pandiõigus üksnes üürilepingu pooli, vaid ka kolmandaid isikuid, kelle asjadele üürileandja pandiõigus võib laieneda.
Sellisteks kolmandateks isikuteks võivad olla näiteks liisinguandjad, kelle vara on üürniku kui liisinguvõtja valduses ja üüripinnal. Aga samuti näiteks kaupa järelmaksu ja omandireservatsiooniga müünud tarnijad, kelle kauba eest pole veel tasutud ning kes on seetõttu endiselt kauba omanikud, aga kaup on juba üürniku kui poepidaja poolt üüripinnal klientide jaoks välja pandud. Sellised kolmandad isikud võivad seega teadlikult või teadmatult sattuda oma varaga tagama üürniku kohustusi üürileandja ees.
Seadusandja on teatud juhtudel jätnud siiski kolmandast isikust asjade omanikule võimaluse oma õigusi kaitsta ja takistada pandiõiguse teostamist üürileandja poolt. Seaduse järgi eelnevad üürileandja pandiõigusele sellised kolmanda isiku õigused (sh omand, aga näiteks ka kommertspant) asjadele, mille kohta üürileandja teadis või pidi teadma, et need asjad ei kuulu üürnikule. Seejuures tekib aga küsimus, millise ajahetke seisuga üürileandja pidi kolmanda isiku õigusest teadma, et pandiõiguse kasutamine oleks välistatud.
Praktikas tuleb sagedasti ette, et kui üürnikul hakkavad asjad halvasti minema ja kui üürileandja on juba üürilepingugi jõudnud üles öelda, teatab üürnik või kolmas isik üürileandjale, et üüripinnal paiknevad asjad ei kuulugi üürnikule, vaid hoopis kolmandale isikule. Sellise käitumisega loodetakse üürileandja pandi realiseerimisest päästa osa või kogu üüripinnal asuvat vara. Nagu allpool näha, ei jõuta sellise plaaniga siiski kaugele.
Kuigi seadus ei täpsusta, millise hetke seisuga tuleks üürileandja teadmist kolmanda isiku õigustest hinnata, on riigikohus andnud ses küsimuses täpsemaid juhtnööre. Riigikohus on näiteks ühes oma otsuses märkinud, et üürileandja teadmise või teadma pidamise aja määramisel konkreetse asja suhtes, mis toodi ruumi pärast üürilepingu sõlmimist, tuleb lähtuda sellele asjale pandiõiguse laienemise ajast ehk ajast, millal asi ruumi toodi. Kui üürileandja sel hetkel asja kuulumisest kolmandale isikule ei teadnud, ei tohiks üürileandja hilisem teavitamine enam üürileandja pandiõiguse laienemist vastavale asjale mõjutada.
Siiski peab üürileandja arvestama sellega, et tema pandiõigus konkreetsele esemele lõpeb, kui ta saab üürilepingu kehtivuse ajal teada, et see ei kuulu üürnikule, ent sellele vaatamata ei ütle üürileandja üürilepingut üles esimesel juhul, kui tal vastav võimalus avaneb (nt kui üürileandja ei kasuta talle lepinguga ette nähtud õigust leping põhjust näitamata kindla etteteatamisega üles öelda).
Ühes hilisemas lahendis on riigikohus täiendavalt märkinud, et kolmanda isiku omandiõigus ei saa olla takistuseks üürileandja pandiõiguse teostamisele juhul, kui üürileandja sai alles pärast üürilepingu ülesütlemist teada, et asjad ei kuulu üürnikule. Seega olukorras, kus pärast üürilepingu ülesütlemist, kuid enne panditud asja müüki teavitab asja omanik üürileandjat oma omandist, ei ole üürileandja kohustatud asjade müügist loobuma ega asju välja andma nende tegelikule omanikule. Seega ei ole hilisest teavitamisest abi ning üürileandja saab edasi minna asjade müügiga ning müügist saadud raha arvelt rahuldada oma nõuded üürniku vastu.
Selliselt võibki kolmas isik jääda ilma oma asjast, mis müüakse võõra isiku (üürniku) võla katteks. Et sellist tagajärge vältida, soovitame ettevõtjal tähelepanelikult jälgida, kas temale kuuluvat vara võidakse hoida või kasutada lepingupartneri poolt mõnel üüripinnal. Kui see on nii, siis tuleks veel enne vara üüripinnale viimist üürileandjat informeerida vara kuulumisest teisele isikule, mitte üürnikule. Teisalt, kui üürileandja soovib vältida üürniku poolt vara omandiküsimusega manipuleerimist (nt seda, et üürnik teatab pärast üürilepingu sõlmimist vara kuulumisest kolmandale isikule), siis on mõistlik juba lepingu sõlmimise ajal välja selgitada, millist vara üürnik üüripinnale plaanib tuua ning kellele see kuulub. Ühtlasi oleks üürileandjal mõistlik leppida üürnikuga kokku lisatagatise andmise kohustuses, kui üüripinnal asuva vara omandisuhetes toimub muutusi. Samuti võib kaaluda üürilepingus üürileandjale eraldi lepingu ülesütlemise õiguse andmist juhul, kui lepingu kehtivusaja jooksul saab üürileandja teada üüripinnal asuva vara kuulumisest kolmandale isikule ning seejuures ei anna üürnik üürileandjale lisatagatist.
Igatahes tasub antud küsimusele aegsasti mõelda, et vältida segadust ja vaidlusi üürileandja pandi realiseerimisel.
