Käesoleva aasta algus tõi kaasa ootamatu üllatuse kõigile neile äriühingutele, kes eluruume teistele äriühingutele äriliseks tegevuseks välja rendivad. Nimelt täpsustas rahandusministeerium alates 1. jaanuarist 2015 oma seisukohta kinnisasja vabatahtliku maksustamise küsimuses (vt rahandusministeeriumi kommentaarid käibemaksuseadusele). Senises praktikas oli üsna levinud, et ruume, mille projektijärgne kasutusotstarve on eluruum, renditi välja äritegevuseks ning lähtudes tehingu tegelikust sisust lisati arvele ka käibemaks.
Ehkki käibemaksuseaduse § 16 lg 2 p 2 kohaselt on kinnisasja või selle osa üürile, rendile või kasutusvaldusesse andmise puhul tegemist maksuvaba käibega, võib kinnisasja renti vabatahtlikult maksustada. Eluruumide puhul küll kinnisasja vabatahtlik maksustamine lubatud ei ole, ent senini lähtuti põhimõttest, et maksustamisel on oluline tehingu sisu – kui ruum renditi välja äripinnana, kasutati ka võimalust selle maksustamiseks käibemaksuga. Rahandusministeeriumi uue tõlgenduse kohaselt see enam võimalik ei ole.
Rahandusministeeriumi uus tõlgendus
Käibemaksuseaduse kommentaaridest võib lugeda, et ministeeriumi seisukoht on resoluutne – eluruumide rendi vabatahtlik käibemaksuga maksustamine ei ole enam ühelgi tingimusel võimalik. See tähendab, et ka olukorras, kus rendile antud eluruumi kasutatakse tegelikkuses üksnes äriruumina, ei ole selle käibemaksuga maksustamine lubatud ning äriruumina kasutatava korteri rendiarvele enam käibemaksu lisada ei tohi. Samuti ei saa rentnik seda enam sisendkäibemaksuna maha arvata.
Juristid on seisukohal, et ettevõtjatele palju meelehärmi tekitanud rahandusministeeriumi tõlgendus käibemaksuseadusest ei ole korrektne ning maksustamisel tuleks lähtuda sellest, mis otstarbel renditavat ruumi tegelikult kasutatakse. Kui ruumi kasutatakse alaliseks elamiseks, on tegemist eluruumiga, kui aga majandus- või kutsetegevuseks, tuleks ruumi käsitleda vastavalt äriruumina.
Kuidas hinnata, kas tegemist on elu- või äriruumiga?
Olukord on siiski võrdlemisi segane nii ettevõtjate jaoks, kes sarnast praktikat varasemalt rakendanud on, kui ka maksuhalduri jaoks, kes peab võtma seisukoha, millistel alustel määratleda kinnisasja elu- või äriruumiks.
Hinnates, kas kinnisasja puhul on tegemist elu- või äriruumiga, tuleks lähtuda nii kinnisasja sihtotstarbest kui ka tegelikust kasutusest. Kui ruumid on ümber ehitatud nii, et neid enam eluruumina kasutada pole võimalik ning ühtlasi saab tõestada, et ruumides toimub äritegevus, siis on tegemist äriruumiga. Kui korterit on võimalik kasutada elamiseks, siis tuleks seda rahandusministeeriumi seisukoha järgi käsitleda eluruumina.
Paljudel juhtudel on ruumi tegelikku kasutust keeruline hinnata. Selle kohta, kas ja kui suurel määral renditaval pinnal äritegevust tehakse või kas seejuures kasutatakse ruumi tegelikkuses ka elamiseks, puudub arve väljastanud äriühingul üldjuhul kontroll. Samuti ei ole tõendite puudumisel võimalik väita, et rentnik renditud pinda tõepoolest ärilisel eesmärgil kasutab. Seetõttu tuleb rendileandjal põhjalikult läbi mõelda, kas käibemaksu lisamine rendiarvele on ikka põhjendatud.
Kuna rendileandjal ei ole võimalik võtta vastutust selle eest, mida rentnik tema rendilepingu alusel kasutatavates ruumides tegelikult tegema hakkab, tuleks rendile andmisel võtta eelduseks, et sihtotstarbeliselt kasutatakse neid eluruumidena ning eluruumide rent on maksuvaba käive.
Uue tõlgenduse valguses seisavad paljud üürileandjad vastamisi probleemiga, et tegelema tuleb hakata sisendkäibemaksu ümberarvestusega tasutud ja maha arvatud sisendkäibemaksu osas ning osa maha arvatud sisendkäibemaksust tuleb ka riigile tagasi maksta.
