Advokaadibüroo Eversheds Ots & Co hommikuseminaril rääkis PricewaterhouseCoopersi maksukonsultant Ain Veide käibemaksuarvestusest seoses kinnisvara müügiga. Järgnevalt ülevaade seminaril räägitust.
1. jaanuarist 2011. aastal on käibemaksuseaduses kehtiva korra järgi reguleeritud kinnisasja müügi käibemaksuarvestuse erikord. Erikorra kehtestamine oli vajalik kinnisvaramüügiga seotud maksupettuste tõkestamiseks.
Erikorra alusel on müüja asemel kohustatud ostja arvestama käibemaksu ja deklareerima seda käibedeklaratsioonis. Erikorra rakendamise tingimus on, et nii müüja kui ka ostja on käibemaksukohustuslased.
Erikord kehtib kinnisasjadele, milles müüja on vabatahtlikult loobunud müügitehingu käibemaksuvabastusest ja teavitanud maksuhaldurit tekkiva käibe maksustamisest käibemaksuga. Teavitamine võib toimuda lihtkirjalikus vormis.
Erikorda ei saa rakendada detailplaneeringuga kruntide ja uusehitiste (enne esmast kasutuselevõttu) müügi korral, toonitas ettekandja. Erikorda ei saa rakendada ka eluruumide võõrandamisel. Nende objektide müük kuulub maksustatava, mitte maksuvaba käibe hulka.
Ain Veide soovitus oli, et erikorra rakendamine fikseeritaks ka notariaalses lepingus, kus müüja kinnituste all kirjeldataks ka käibemaksu tasumist puudutav.
Ettekandja esitas ka loetelu nii müüja kui ka ostja tegevustest seoses kinnisasja müügiga.
- Müüja tegevused
- teavitab kirjalikult enne müügitehingu toimumist maksuhaldurit tehingu maksustamisest,
- väljastab ostjale müügiarve koos käibemaksuga 20%,
- märgib arvele viite erikorra rakendamisest (nt võib märkida viite seadusesättele, KMS § 411 lg 5)
- ei deklareeri müüki KMD lahtris 1, vaid lahtris 9 (informatiivne lahter müügi deklareerimiseks).
- Ostja tegevused
- tasub arve müüjale ilma käibemaksuta,
- deklareerib ostu KMD ridadel 1 (maksustatav väärtus) ja 4 (käibemaks). Lisaks täidab soetamise kohta informatiivsed lahtrid 7 ja 7.1 ning sisendkäibemaksu kohta lahtri 5 (kui sisendkäibemaks kuulub mahaarvamisele) ja vajadusel kajastab põhivara sisendkäibemaksu lahtris 5.2.
Erikorra rakendamise probleemidena tõi Ain Veide välja, et
- sageli tekitab probleeme otsustamine, millal rakendub tavakord ja millal maksustamise erikord, seda eelkõike kruntide müügi korral. Maksuhalduri ja ka rahandusministeeriumi tõlgenduse järgi on krunt maaüksus, mille kohta on kehtestatud detailplaneering. Selline tõlgendus aga erikorra rakendamist ei võimalda;
- ei teata, et vabatahtliku maksustamise korral kaasneb kohustuslik erikord;
- ei teata võimalusest, et maksuvaba käive võib müüjale tuua kaasa käibemaksukulu ja vabatahtliku maksustamise kohustuse;
- ei teata, et ostjale on riskantne müüjale käibemaksu põhjuseta tasumine. Probleem on seotud, kui ostja maksab müüjale käibemaksu, kuigi tegemist oli maksuvaba tehinguga, ja müüja ei ole enne tehingu maksustamist sellest maksuhaldurit teavitanud, siis võib maksuhaldur keelduda müüjale makstud käibemaksu tagastamisest.
Kokkuvõtteks tasub märkida, et kinnisasja müügil erikorra rakendamine lihtsustab osapooltele ostu-müügi protsessi, ostjal puudub vajadus finantseerida ostuhinnas sisalduva käibemaksuosa tasumist, väheneb ostja risk sattuda vaidlusse sisendkäibemaksu mahaarvamise õigsuse üle.
