Maad, maja või korterit müües või vahetades tekib kindlasti küsimus – kas saadud kasult tuleb maksta tulumaksu ning kui jah, siis kuidas ja millal kasu deklareerida ning kuidas arvestatakse maksusummat.

Kuigi tulumaksuseadus käsitleb laiemalt vara võõrandamisest saadud kasu maksustamist, vaadeldakse siinkohal ainult järgmistest varatehingutest saadud kasu või tulu tulumaksuga maksustamist:

Seega mõeldakse mõiste vara all eeskätt kinnisasja (maad, ehitist, korterit), kuid ka vallasasja (metsamaterjali).

Mis on kinnisasi ja mis vallasasi?

Maksustatava kasu arvestamine

Vara müügist või vahetamisest saadud tulust võib enne tulumaksuga maksustamist maha arvata maksumaksja poolt tehtud vara soetamise ja võõrandamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud. Kui dokumentaalne tõendus puudub, siis maksustamisel tehtud kulutust arvesse võtta ei saa.

Vara võõrandamisest saadud kasu või kahju on:

Vara soetusmaksumus on:

Vara võõrandamisega otseselt seotud kulud on:

NB! Nii soetamise kui võõrandamise kulud peavad olema dokumentaalselt tõendatud.

Kasust ei ole õigus maha arvata vara haldamisega seotud üldkulusid (näiteks võõrandatava korteri korrashoiukulusid – tapeetimist, värvimist, halduskulusid, kommunaalkulusid, elektriarveid jms).

Näide 1: isik soetas korteri 625 864 Eesti krooni eest (soetusmaksumus) ning müüb selle 60 000 euroga (müügihind). Korterit ei kasutatud tegeliku elukohana. Müügiga otseselt seotud kulusid (vara hindamine, müügilepinguga seotud kulud vms) on 3000 euro ulatuses, mille võib tulust maha arvata.Enne korteri müüki tehtud korrashoiukulud, kokku summas 500 eurot, ei kuulu mahaarvamisele, vaatamata sellele, et tehtud kulude kohta on dokumendid olemas. Tuludeklaratsioonis tuleb soetamismaksumus vahetuskursiga ümber arvutada eurodesse: 625 864 (Eesti krooni) ÷ 15,6466 (Eesti Panga ametlik keskkurss) = 40 000 eurot. Tulumaksuga maksustatav kasu korteri müügist arvestatakse järgnevalt: 60 000 – 40 000 – 3000 = 17 000 eurot. Tulumaksumäär on 20%, millest tulumaksusumma saadakse järgnevalt: 17 000 × 0,20 = 3400 eurot.

Seega on valem vara müümisel maksustatava kasu leidmiseks järgmine:

Müügihind – soetusmaksumus – müügiga otseselt seotud kulud = TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU

Näide 2: isik soetas aastate eest 2toalise korteri maksumusega 55 000 eurot (ümberarvutatud eurodesse), mida ta ei kasutanud oma elukohana, vaid üüris välja. Nüüd teeb ta vahetustehingu ja vahetab oma 2toalise korteri 3toalise korteri vastu. Mõlema korteri turuhind vahetuse, st tehingu tegemise ajal on 90 000 eurot. Vahetuslepingu sõlmimisega seotud kulud koos lõivu ja notari tasudega on 340 eurot.Tulumaksuga maksustatav kasu korteri vahetusest on 90 000 – 55 000 – 340 = 34 660 eurot. Isik sai vahetuse tulemusena maksustamisele kuuluvat kasu 34 660 eurot.Selle näite puhul tuleb arvestada, et vahetuslepingule kohaldatakse müügilepingu kohta käivaid sätteid ja mõlemad lepingupooled on üheaegselt nii müüjaks kui ostjaks. Üldjuhul on vahetatavate esemete hind võrdne.

Seega on valem vara vahetamisel maksustatava kasu leidmiseks järgmine:

Vahetuse teel vastu saadud vara turuhind – vahetatava vara soetusmaksumus – vahetamisega otseselt seotud kulud = TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU

Kasu maksustamine, deklareerimine ja tulumaksu tasumine

Vara võõrandamisest saadud kasu maksustatakse vara müügi korral sellel maksustamisperioodil (kalendriaastal), millal müügitehingust raha laekub. Vahetustehingu puhul tekib kasu maksustamisperioodil, millal on kinnistusraamatu kande järgi omand üle läinud.

Kasu vara võõrandamisest deklareeritakse residendist füüsilise isiku tuludeklaratsioonil (vormil A), mis tuleb maksuhaldurile esitada hiljemalt kasu saamisele järgneva aasta 30. aprilliks. Mugavam on tuludeklaratsioon esitada elektrooniliselt e-MTA kaudu.

Maksu- ja tolliamet arvestab tuludeklaratsioonil esitatud andmete põhjal makstava tulumaksusumma ja koostab maksuteate, mis esitatakse vara võõrandanud isikutele hiljemalt 31. augustiks. Maksuteates näidatud tulumaksusumma peab isik tasuma maksu- ja tolliameti pangakontole hiljemalt sama aasta 1. oktoobriks.

Kui raha laekub vara müüjale mitme erineva maksustamisperioodi jooksul, siis erinevate perioodide kasu arvestamisel võetakse soetusmaksumust ja müügiga otseselt seotud kulusid arvesse sellel maksustamisperioodil laekunud raha osatähtsuse järgi.

Maksumaksja soovi korral võib ta soetusmaksumust ja müügiga seotud kulusid arvesse võtta ka maksustamisperioodil laekunud raha ulatuses, st kasu maksustatakse siis, kui laekunud tulu ületab soetusmaksumust ja võõrandamisega seotud kulusid.

Kui vara võõrandamine on maksustatav tehing, kuid soetusmaksumuse arvesse võtmisel maksustamisperioodil kasu ei teki, tuleb selline tehing soetusmaksumuse arvesse võtmiseks ikkagi deklareerida.

Kinnisvara vahendustegevusest saadav tulu deklareeritakse ning maksustatakse üldjuhul füüsilise isiku ettevõtlustuluna. Kui kinnisvaravahendus on füüsilisele isikule ettevõtluseks, siis tuleb saadud tulu deklareerida ettevõtlustulu deklaratsioonil (vormil E). Äriregistrisse kantud FIE saab tulust maha arvata ettevõtlusega seotud kulud. Ettevõtlustulult tuleb maksta nii tulu- kui sotsiaalmaksu.

Kui kinnisvaravahenduse näol ei ole tegemist ettevõtluse tunnustele vastava tegevusega, siis deklareeritakse saadud tulu tuludeklaratsiooni vormil A. Tulult makstakse tulumaksu (sotsiaalmaksu maksma ei pea).

Kinnisvarabroneeringute võõrandamisest või vahendamisest saadav tulu maksustatakse kas ettevõtlustuluna (deklareeritakse vormil E) või kasuna vara võõrandamisest (deklareeritakse vormil A) või muu tuluna (deklareeritakse vormil A).

Tulumaksuvabad vara võõrandamise tehingud

Kuigi vara võõrandamisest saadud kasu üldreeglina maksustatakse, on siiski mõned erandid, mille puhul vara võõrandamise või omandamisega seotud tehingud on tulumaksuvabad.

Tulumaksuvabastus puudutab järgmisi tehinguid:

Elukoha võõrandamine

Tulumaksuga ei maksustata vara võõrandamisest saadud kasu, kui isik võõrandas kuni võõrandamiseni elukohana kasutatava:

Siinkohal on oluline mõiste “elukoht”. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 14 lg 1 kohaselt on isiku elukoht koht, kus isik alaliselt või peamiselt elab. Maksumaksja elukohta iseloomustab esmalt selle seotus tema isiklike ja majanduslike huvidega. Seega on elukoha kindlakstegemine iga maksuvabastuse juhtumi puhul fakti tõestamise küsimus. Riigikohtu suuniste kohaselt on maksuvabastuse rakendamisel määrav isiku tegelik elukoht.

Kui võõrandatavat eluruumi on kuni võõrandamiseni kasutatud osaliselt ka muul otstarbel (näiteks üüris isik seda välja, kasutas ettevõtluses vms), siis rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatavate ruumide pindala suhtele.

Näide 1: FIE kasutas kuni võõrandamiseni oma 100 m2 üldpindalaga korterist elamiseks 70% ja ettevõtluseks 30%. Korteri soetusmaksumust ega parenduskulusid ei ole ettevõtlustulust maha arvatud. Korteri müügihind on 100 000 eurot, sellest maksustatav osa 30% on 30 000 eurot. Soetusmaksumus on 70 000 eurot, sellest arvesse võetav osa 30% on 21 000 eurot. Võõrandamisega seotud kulud on 10 000 eurot, sellest arvesse võetav osa 30% on 3000 eurot. Deklareeritakse kasu 30 000 – 21 000 – 3000 = 6000 eurot. Kuna elukoha võõrandamine on tulumaksuvaba, siis ei ole maksuvabastuse rakendamisel tähtis, kuidas eluruum on omandatud – kas päritud, kingitud, ostetud, tagastatud või ostueesõigusega erastatud.

Kui müüakse kaks elukohta vähem kui kahe aasta jooksul, on ajaliselt esimene tehing maksuvaba ning teine tehing maksustatakse. Kaheaastast tehingute vahelist aega loetakse müügitehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast alates.

Näide 2: isik müüs 2018. aasta jaanuaris korteri, mida ta kasutas oma elukohana. Notariaalne ostu-müügi leping sõlmiti 23. jaanuaril 2018. a. Sellekohane kanne kinnistusraamatusse on tehtud 26. jaanuaril 2018. a. Isik müüb uue elukoha 2020. aasta jaanuaris. Notariaalne ostu-müügi leping sõlmiti 15. jaanuaril 2020. a. Kanne kinnistusraamatusse on tehtud 18. jaanuaril 2020. a. Teine elukoht on müüdud vähem kui kaks aastat esimese elukoha müügist arvates, mistõttu tuleb teise elukoha müük 2020. aasta tuludeklaratsioonis deklareerida. Näite juures algab kaheaastase tähtaja kulgemine 27. jaanuaril 2018. a.

Kui teise elukoha müügist saadakse kahju, siis sellist tehingut arvesse ei võeta ning deklareerima ei pea, kuid tehingu dokumendid (soetamis- ja müügikulu) tuleb vähemalt viis aastat alles hoida.

Eluruum panipaigaga

Maksuhaldur käsitleb maksustamisel võrdselt neid olukordi, kui võõrandatakse eluase, kus:

Kui iseseisvate korteriomanditena registreeritud eluruum ja selle juurde kuuluv panipaik ja parkimiskoht võõrandatakse ühe müügitehinguga, siis kohaldub kogu tehingule elukoha müügi maksuvabastus. Tegemist on ka kahe aasta reegli mõistes ühe müügitehinguga.

Kui panipaik või parkimiskoht müüakse eluruumist eraldi teise tehinguga (näiteks enne või pärast eluruumi müüki) või kui panipaika või parkimiskohta ei kasutatud eluruumi osana, vaid ärilisel eesmärgil (näiteks üüriti välja või kasutati ettevõtluses), siis on see müük maksustatav.

Korteriomandi reaalosa juurde kuuluv osa mõttelisest osast

Kui eraldiseisva korteriomandi reaalosast võõrandatakse reaalosa juurde kuuluv osa mõttelisest osast (näiteks eesmärgiga suurendada mõne korteriomandi reaalosa või luua uus korteriomand), siis on selline loovutamine tasu eest maksustatav, sest mõtteline osa maatükist, ehitise osadest või seadmetest ei ole eraldiseisvalt käsitletav maksumaksja eluruumina.

Nimetatud korteriomandi osad ei kuulu korteriomandi reaalosa (maksumaksja eluruumi) koosseisu, vaid on reaalosaga ühendatud (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 1 lõige 1) mõttelised osad kortermaja kaasomandist.

Külaliskorter, mis asub külaliskorteritega ärihoones ja ärimaal

Külaliskorter on majutusettevõte, mis üüritakse täies ulatuses välja (turismiseaduse § 18 lõige 8). Külaliskorteril on äriline otstarve ja seetõttu ei laiene külaliskorterile ka elukoha müügi maksuvabastus. Võlaõigusseadus eristab elu- ja äriruume ning sisuliselt välistab võimaluse, et eluruume kasutatakse äriruumidena ja vastupidi. Võlaõigusseaduse mõistes on eluruum elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum (võlaõigusseaduse § 272).

Riigikohus on oma otsuses nõustunud, et mõistlik on eeldada, et ehitist hakatakse kasutama otstarbel, mis on näidatud detailplaneeringus või ehitusloas. Samas tuleb arvestada, et ehitiste kasutusotstarvete ehitusõiguslik liigitus elamuteks ja mitteelamuteks ei toimu täpselt samadel alustel kui elu- ja äriruumide liigitus võlaõigusseaduse § 272 lõike 1 tähenduses. Nõnda ei keela ehitusõiguse normid elamu või selles paikneva korteri kasutamist ajutiseks elamiseks. Samuti võib elamus asuv korter olla kasutatav näiteks ka majutusteenuse osutamiseks, st majandustegevuses. (RKHK 3-3-1-47-15)

Erinevalt tavalisest korterist, mis on mõeldud elukohana kasutamiseks, on külaliskorteril äriline kasutusotstarve. Kui maksumaksja tõesti kasutas külaliskorterit kuni võõrandamiseni oma elukohana ja see on tõendatud, siis võib erandjuhtudel olla põhjendatud maksuvabastuse kohaldamine ka taolise korteri müügile.

Ostueesõigusega erastatud vara

Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja võõrandamisest saadud tulu, kui kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või korterihoonestusõiguse esemeks on eluruum ning täidetud on kõik kolm järgnevat tingimust:

Näide: elumaja on päritud (kingitud), elumaja juurde on ostueesõigusega erastatud 0,6 ha maad ning omanik ei kasutanud nimetatud elumaja oma elukohana. Pärimise (kinkimise) vormistamisega, elumaja parendamise või täiendamisega seotud kulud kokku on 19 670 eurot ja maa ostueesõigusega erastamisega seotud kulu on 1800 eurot. Kinnistu müüdi 70 000 euro eest. Maksustamisele kuulub 70 000 – 19 670 – 1800 = 48 530 eurot. Selle näite puhul on täitmata üks eelnimetatud tingimustest (eluruum ei ole ostueesõigusega erastatud), siis maksuvabastust rakendada ei saa ning saadud tulu maksustatakse tulumaksuga.

Õigusvastaselt võõrandatud vara

Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja võõrandamisest saadud tulu, kui kinnisasja oluliseks osaks, korteriomandi esemeks või korterihoonestusõiguse esemeks on eluruum ning kinnisasi on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel (näiteks vallasasjana tagastatud elamu, mis kinnistati ja võõrandatakse kinnisasjana).

Suvila või aiamaja

Tulu suvila või aiamaja võõrandamisest on tulumaksuvaba, kui täidetud on mõlemad järgmised tingimused:

Kui suvila või aiamaja on soetatud liisinglepinguga, siis selle võõrandamisel arvestatakse omandis oleku aega liisinglepingu sõlmimise kuupäevast alates.

Vastuvõetud pärandvara ja kingitus

Kingituse või pärandina saadud vara (näiteks Eestis või välisriigis päritud või kingitusena saadud maa, maja, korter vms) ei kuulu selle saamisel maksustamisele.

Kui päritud või kingitusena saadud kinnisvara võõrandatakse, siis tuleb saadud kasult tulumaksu maksta, v.a juhul, kui isik kasutas seda vara kuni võõrandamiseni oma elukohana.

Omandireformi käigus tagastatud vara

Omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamisest saadud kasu, näiteks tagastatud metsamaa võõrandamisest saadud kasu, on tulumaksuvaba. Tagastatud metsamaalt kasvava metsa võõrandamisest saadud kasu aga maksustatakse.

Tulumaksuseaduse § 15 lõike 4 punkt 5 sõnastuse kohaselt ei maksustata tulumaksuga tulu omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamisest. Maksuhalduri hinnangul toetab Tulumaksuseaduse § 15 lõike 4 sõnastus pärija suhtes maksuvabastuse rakendumist ja seda põhjusel, et viidatud sätte punktis 5 ei sea maksuvabastuse saamist sõltuvusse konkreetsest isikust, vaid lähtub üksnes maa omandamise viisist. Seega võib asuda seisukohale, et maksuvabastus rakendub omandireformi käigus tagastatud hoonestamata maa esmavõõrandamisel.

Kuna Riigikohtu suuniste kohaselt ei kujuta pärimine endast võõrandamistehingut, vaid tegemist on seadusest tuleneva õiglusjärglusega, laienebki maksuvabastus isikule, kes omandireformi käigus tagastatud maa esmakordselt võõrandab ning tegemist ei ole maksuhalduri hinnangul pärandaja isikuga lahutamatult seotud varalise õigusega.

Isiklikus tarbimises olev vallasasi

Isiklikus tarbimises olnud tarbeesemete võõrandamisest saadud tulu on maksuvaba.

Sundvõõranditasu ja hüvitised sundvõõrandamisel

Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse alusel omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise, ja sundvalduse seadmise eest makstavat tasu ja hüvitist. Maksuvabastus laieneb ka kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse alusel läbiviidud kinnisasjade vahetamisest ja maakorraldusest saadud tulule ja hüvitisele.

Kasutatud mõisteid