Info residendist füüsilisele isikule

Maad, maja või korterit müües või vahetades tekib kindlasti küsimus – kas saadud kasult tuleb maksta tulumaksu ning kui jah, siis kuidas ja millal kasu deklareerida ning kuidas arvestatakse maksusummat. Neile küsimustele leiate vastuse käesolevast juhendist.

SISSEJUHATUS

Kuigi tulumaksuseadus käsitleb laiemalt vara võõrandamisest saadud kasu maksustamist, vaatleme siinkohal ainult järgmistest varatehingutest saadud kasu või tulu tulumaksuga maksustamist:

• kasu kinnis- või vallasasja võõrandamisest (müümisest või vahetamisest)
• tulu kinnisvara vahendustegevusest
• tulu kinnisvarabroneeringute võõrandamisest või vahendamisest

Seega mõeldakse mõiste "vara" all selle juhendi tähenduses eeskätt kinnisasja (näiteks maad, ehitist, korterit), kuid ka vallasasja (näiteks metsamaterjali).

Mis on kinnisasi ja mis on vallasasi?

Kinnisasi on maapinna piiritletud osa ehk maatükk, mille olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad (ehitised, kasvav mets, muud taimed, koristamata vili), mis maaga kokku moodustavad eraldi kinnistud.

Asi, mis ei ole kinnisasi, on vallasasi (näiteks metsamaterjal).

Sisukord:

• Maksustatava kasu arvestamine
• Kasu maksustamine, deklareerimine ja tulumaksu tasumine
• Tulumaksuvabad vara võõrandamise tehingud
  • Alaline või peamine elukoht
  • Ostueesõigusega erastatud vara
  • Õigusvastaselt võõrandatud vara
  • Suvila või aiamaja
  • Vastuvõetud pärandvara ja kingitus
  • Omandireformi käigus tagastatud vara
  • Isiklikus tarbimises olev vallasasi
  • Sundvõõranditasu ja hüvitisi sundvõõrandamisel
• Kasutatud mõisteid

–page1–

MAKSUSTATAVA KASU ARVESTAMINE

Vara müügist või vahetamisest saadud tulust võib enne tulumaksuga maksustamist maha arvata maksumaksja poolt tehtud vara soetamise ja võõrandamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud. Kui dokumentaalne tõendus puudub, siis maksustamisel tehtud kulutust arvesse võtta ei saa.

Vara võõrandamisest saadud kasu või kahju on:

• müümisel — vara müügihinna ja soetamismaksumuse vahe, millest on maha arvatud vara müügiga otseselt seotud kulud;
• vahetamisel — vahetuse teel vastu saadud vara turuhinna (keskmise kohaliku müügihinna) ja vahetatava vara soetamismaksumuse vahe, millest on maha arvatud vara vahetamisega otseselt seotud kulud.

Vara soetamismaksumus on:

• Vara omandamiseks (soetamiseks) tehtud kulud (näiteks ostuhind)
• Vara parendamiseks (näiteks elamu renoveerimiseks) ja täiendamiseks (näiteks elamu juurdeehituseks) tehtud kulud
• Vara soetamisel makstud komisjonitasud ja lõivud (näiteks ostja poolt tasutud notaritasu, riigilõiv jms lepingus kajastatud ja lepinguga seotud tasud)
• Kapitalirendi (liisingu) korras soetatud vara soetamismaksumus on lepingujärgsete, tegelikult makstud rendi- või väljaostumaksete kogusumma ilma intressideta
• Omavalmistatud asja soetamismaksumus on asja valmistamiseks tehtud kulude summa (näiteks elamu ehituskulu)
• Kui isik võõrandab vara, mis on eelnevalt maksustatud tema kui füüsilisest isikust ettevõtja (FIE) isiklikku tarbimisse võetud varana, siis sellise vara võõrandamisel on soetamismaksumuseks ettevõtlustulule lisatud summa

Vara võõrandamisega otseselt seotud kulud on:

• kulud, mida tegemata ei saa vara võõrandamise tehingut sooritada (näiteks müüja poolt tasutud notaritasu, riigilõiv vms lepingu sõlmimisega makstud tasud)
• kulud, mis on tehtud tehingu edukama sooritamise huvides (näiteks maakleritasu, vara hindamise tasu)
• kasvava metsa raieõiguse võõrandamisel on võõrandamisega seotud kuludeks metsauuendustööde kulud
• metsamaterjali müügi korral teenustasuna makstud metsa ülestöötamise ja transportimise kulud

NB! Nii soetamise kui võõrandamise kulud peavad olema dokumentaalselt tõendatud.

Kasust ei ole õigust maha arvata vara haldamisega seotud üldkulusid (näiteks võõrandatava korteri korrashoiukulusid – tapetseerimist, värvimist jne, halduskulusid, kommunaalkulusid, elektriarveid jms).

Näide:
Isik oli soetanud korteri 400 000 krooniga (soetamismaksumus) ning müüb selle 2009. aastal 600 000 krooniga (müügihind). Korterit ei kasutatud alalise või peamise elukohana. Müügiga otseselt seotud kulusid (vara hindamine, müügilepinguga seotud kulud vms) on 30 000 krooni ulatuses, mis võib tulust maha arvata. Enne korteri müüki tehtud korrashoiu kulud, kokku summas 5000 krooni, ei kuulu mahaarvamisele, vaatamata sellele, et tehtud kulude kohta on dokumendid olemas.
Tulumaksuga maksustatav kasu korteri müügist arvestatakse järgnevalt:
600 000 – 400 000 – 30 000 = 170 000 krooni.
Tulumaksumäär 2009. aastal on 21%, millest tulumaksusumma saadakse järgnevalt: 170 000 x 0,21= 35 700 krooni.

Seega vara müümisel on valem maksustatava kasu leidmiseks järgmine:

MÜÜGIHIND – SOETAMISMAKSUMUS – MÜÜGIGA OTSESELT SEOTUD KULUD = TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU

Näide:
Isik oli soetanud aastate eest 2-toalise korteri soetamismaksumusega 550 000 krooni ja ei kasutanud seda korterit oma alalise elukohana, vaid üüris selle välja. Nüüd teeb ta vahetustehingu ja vahetab oma 2-toalise korteri 3-toalise korteri vastu. Mõlema korteri turuhind vahetuse, st tehingu tegemise ajal on 900 000 krooni. Vahetuslepingu sõlmimisega seotud kulud koos riigilõivu ja notari tasudega on 3400 krooni.
Tulumaksuga maksustatav kasu korteri vahetusest on 900 000 – 550 000 – 3400 krooni. Isik sai vahetuse tulemusena maksustamisele kuuluvat kasu 346 600 krooni. Tulumaksumäär on 2009. aastal 21% ning saadud kasult tuleb maksta tulumaksu 346 600 x 0,21 = 72 786 krooni.

Selle näite puhul tuleb arvestada, et vahetuslepingule kohaldatakse müügilepingu kohta käivaid sätteid ja mõlemad lepingupooled on üheaegselt nii müüjaks kui ostjaks. Üldjuhul on vahetatavate esemete hind võrdne.

Seega vara vahetamisel maksustatava kasu leidmiseks on järgmine valem:

VAHETUSE TEEL VASTU SAADUD VARA TURUHIND – VAHETATAVA VARA SOETAMISMAKSUMUS – VAHETAMISEGA OTSESELT SEOTUD KULUD = TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU

 

Tagasi algusesse..

–page2–

KASU MAKSUSTAMINE, DEKLAREERIMINE JA TULUMAKSU TASUMINE

Vara võõrandamisest saadud kasu maksustatakse vara müügi korral sellel maksustamisperioodil (kalendriaastal), millal müügitehingust raha laekub. Vahetustehingu puhul tekib kasu maksustamisperioodil, millal teineteisele kinnisvara üle antakse (näiteks valduse üleminekul notariaalse lepingu sõlmimisel).

Kasu vara võõrandamisest deklareeritakse residendist füüsilise isiku tuludeklaratsioonil (vormil A), mis tuleb Maksu- ja Tolliametile esitada hiljemalt kasu tekkimisele järgneva aasta 31. märtsiks. Mugavam on tuludeklaratsioon esitada elektrooniliselt e-maksuameti/e-tolli kaudu. Elektroonilisel tulu deklareerimisel on osa andmetest juba eeltäidetud.

Maksu- ja Tolliamet arvestab tuludeklaratsioonil esitatud andmete põhjal makstava tulumaksusumma ja koostab maksuteate, mis esitatakse vara võõrandanud isikutele hiljemalt 31. augustiks. Maksuteates näidatud tulumaksusumma peab isik tasuma Maksu- ja Tolliameti pangakontole hiljemalt sama aasta 1. oktoobriks.

Kui raha laekub vara müüjale mitme erineva maksustamisperioodi jooksul, siis erinevate maksustamisperioodide kasu arvestamisel võetakse soetamismaksumust ja müügiga otseselt seotud kulusid arvesse sellel maksustamisperioodil laekunud raha osatähtsuse järgi.

Maksumaksja soovi korral võib ta soetamismaksumust ja müügiga seotud kulusid arvesse võtta ka maksustamisperioodil laekunud raha ulatuses, st kasu maksustatakse siis, kui laekunud tulu ületab soetamismaksumust ja võõrandamisega seotud kulusid.
Kui vara võõrandamine on maksustatav tehing, kuid soetamismaksumuse arvesse võtmisel maksustamisperioodil kasu ei teki, tuleb selline tehing soetamismaksumuse arvesse võtmiseks ikkagi deklareerida.

Kinnisvara vahendustegevusest saadav tulu deklareeritakse ning maksustatakse üldjuhul füüsilise isiku ettevõtlustuluna. Kui kinnisvaravahendus on füüsilisele isikule ettevõtluseks, siis tuleb saadud tulu deklareerida ettevõtlustulu deklaratsioonil (vormil E). Äriregistrisse kantud FIE saab tulust maha arvata ettevõtlusega seotud kulud. Ettevõtlustulult tuleb maksta nii tulu- kui sotsiaalmaksu.

Kui kinnisvaravahenduse näol ei ole tegemist ettevõtluse tunnustele vastava tegevusega, siis deklareeritakse saadud tulu tuludeklaratsiooni vormil A. Tulult makstakse tulumaksu (sotsiaalmaksu maksma ei pea).

Kinnisvarabroneeringute võõrandamisest või vahendamisest saadav tulu maksustatakse kas ettevõtlustuluna (deklareeritakse vormil E) või kasuna vara võõrandamisest (deklareeritakse vormil A) või muu tuluna (deklareeritakse vormil A).

 

Tagasi algusesse..

–page3–

TULUMAKSUVABAD VARA VÕÕRANDAMISE TEHINGUD

Kuigi vara võõrandamisest saadud kasu üldreeglina maksustatakse, on siiski mõned erandid, mille puhul vara võõrandamise või omandamisega seotud tehingud on tulumaksuvabad.

Tulumaksuvabastus puudutab järgmisi tehinguid:

1. alalise või peamise elukohana kasutatud vara võõrandamist;
2. ostueesõigusega erastatud vara võõrandamist;
3. õigustatud subjektile omandireformi käigus tagastatud vara võõrandamist;
4. suvila või aiamaja võõrandamist;
5. pärandvara vastuvõtmist;
6. vara tagasi saamist omandireformi käigus;
7. isiklikus tarbimises oleva vallasasja võõrandamist;
8. sundvõõrandamistasu ja hüvitisi sundvõõrandamisel.

Järgnevalt kõigist maksuvabadest vara võõrandamise tehingutest täpsemalt.

1. Alaline või peamine elukoht

Tulumaksuga ei maksustata vara võõrandamisest saadud kasu, kui isik võõrandas:

• kinnisasja, mille oluliseks osaks või korteriomandi või hoonestusõiguse esemeks on eluruum, või
• ehitise või korteri kui vallasasja, või
• elamu- või hooneühistu liikmena elamu- või hooneühistule kuuluvas elamus asuva korteri,

mis oli kuni võõrandamiseni kasutusel isiku alalise või peamise elukohana.

Siinkohal on oluline mõiste "alaline või peamine elukoht", mida aga seadused täpselt ei määratle, seega on alalise või peamise elukoha kindlaks tegemine iga maksuvabastuse juhtumi puhul fakti tõestamise küsimus.

Kui võõrandatavat eluruumi on isiku poolt kuni võõrandamiseni kasutatud osaliselt ka muul otstarbel kui alalise või peamise elukohana (näiteks isik üüris seda välja, kasutas ettevõtluses vms), siis rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatavate ruumide pindala suhtele.

Näide:
Füüsiline isik kasutas FIE-na kuni võõrandamiseni oma 100 m² üldpindalaga korterist elamiseks 70% ja ettevõtluseks 30%. Korteri soetamismaksumust ega parenduskulusid ei ole ettevõtlustulust maha arvatud. Korteri müügihind on 1 000 000 krooni, sellest maksustatav osa 30% on 300 000 krooni. Soetamismaksumus on 700 000 krooni, sellest arvesse võetav osa 30% on 210 000 krooni. Võõrandamisega seotud kulud on 100 000 krooni, sellest arvesse võetav osa 30% on 30 000 krooni. Deklareeritakse kasu 300 000 – 210 000 – 30 000 = 60 000 krooni.

Kuna alalise või peamise elukoha võõrandamine on tulumaksuvaba, siis ei ole maksuvabastuse rakendamisel tähtis, kuidas eluruum on omandatud — kas päritud, kingitud, ostetud, tagastatud või ostueesõigusega erastatud.

2. Ostueesõigusega erastatud vara

Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja võõrandamisest saadud tulu, kui kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või korterihoonestusõiguse esemeks on eluruum ning kui kõik järgnevad kolm tingimust on täidetud:

• eluruum on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel
• eluruumi juurde kuuluv maa on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel
• kinnistu suurus ei ületa 2 hektarit

Näide:
Elumaja on päritud (kingitud), elumaja juurde on ostueesõigusega erastatud 0,6 ha maad ning omanik ei kasutanud nimetatud elumaja oma alalise või peamise elukohana. Pärimise (kinkimise) vormistamisega, elumaja parendamise või täiendamisega seotud kulud kokku on 196 700 krooni ja maa ostueesõigusega erastamisega seotud kulu on 18 000 krooni. Kinnistu müüdi 700 000 krooni eest. Maksustamisele kuulub 700 000 – 196 700 – 18 000 = 485 300 krooni.

Kuna selle näite puhul on täitmata üks eelnimetatud tingimustest (eluruum ei ole ostueesõigusega erastatud), siis maksuvabastust rakendada ei saa ning saadud tulu maksustatakse tulumaksuga.

3. Õigusvastaselt võõrandatud vara

Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja võõrandamisest saadud tulu, kui kinnisasja oluliseks osaks, korteriomandi esemeks või korterihoonestusõiguse esemeks on eluruum ning kinnisasi on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel (näiteks vallasasjana tagastatud elamu, mis kinnistati ja võõrandatakse kinnisasjana).

4. Suvila või aiamaja

Tulu suvila või aiamaja võõrandamisest on tulumaksuvaba, kui:

• suvila või aiamaja vallasasjana või kinnisasja olulise osana on maksumaksja omandis olnud üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit
• suvila või aiamaja on ehitis kui vallasasi, mis on olnud maksumaksja omandis üle kahe aasta

Kui suvila või aiamaja on soetatud liisinglepinguga, siis selle võõrandamisel arvestatakse omandis oleku aega liisinglepingu sõlmimise kuupäevast alates.

5. Vastuvõetud pärandvara ja kingitus

Siinkohal juhime tähelepanu, et maksustamisele ei kuulu vara selle saamisel (näiteks Eestis või välisriigis päritud või kingitusena saadud maa, maja, korter vms).

NB! Kui päritud või kingitusena saadud kinnisvara võõrandatakse, siis tuleb saadud kasult tulumaksu maksta, v.a juhul kui isik kasutas päritud või kingitusena saadud vara kuni võõrandamiseni oma alalise või peamise elukohana.

6. Omandireformi käigus tagastatud vara (näiteks tagastatud elamu, põllumajandusinventar vms)

Omandireformi käigus tagastatud vara vastuvõtmine on maksuvaba, kuid selle vara võõrandamisest saadud kasu maksustatakse tulumaksuga üldiste reeglite alusel.

• Omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamisest saadud tulu, näiteks tagastatud metsamaa võõrandamine, on tulumaksuvaba, tagastatud metsamaal kasvava metsa võõrandamisest saadud tulu aga maksustatakse

NB! Omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamise tehing on maksuvaba ainult juhul, kui võõrandajaks on omandireformi õigustatud subjekt, kellele maa tagastati. Kui omandireformi käigus tagasi saadud maa aga pärandatakse või kingitakse, siis pärandi või kingituse saaja peab maa müümisel saadud kasult tulumaksu maksma.

7. Isiklikus tarbimises olev vallasasi

Maksuvaba on isiklikus tarbimises olnud tarbeesemete võõrandamisest saadud tulu.

8. Sundvõõranditasu ja hüvitisi sundvõõrandamisel

Kinnisasja ja piiratud asjaõiguse sundvõõrandamise alused ja kord on sätestatud kinnisasja sundvõõrandamise seadusega. Maksuvabastus laieneb ka kinnisasja riigile või kohaliku omavalitsuse üksusele sundvõõrandamismenetluseta võõrandamisel, kui võõrandamistehingule eelnevalt olid täidetud kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 3 lõikes 4 sätestatud nõuded.
 

Tagasi algusesse..

–page4–

KASUTATUD MÕISTEID

Kinnistu on kinnistusraamatusse iseseisva üksusena kantud kinnisasi (maatükk), hoonestusõigus, kasutusvaldus, korteriomand või korterihoonestusõigus. Iga kinnistusraamatusse kantud kinnisasja kohta avatakse iseseisev registriosa ja sellele antakse eraldi number (kinnistu number).

Hoonestusõigus on kinnisasja koormamine õigusega, mis annab isikule, kes ei ole kinnisasja omanik, õiguse kinnisasja hoonestamiseks.
Hoonestusõigust saab koormata ja võõrandada nagu kinnisasja. Isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Hoonestusõigus ulatub lisaks ehitusalasele maale ka kinnisasja osale, mis on vajalik ehitise kasutamiseks.

Korterihoonestusõigus on piiratud asjaõigus, mille esemeks on ehituslikult tegelikkuses piiritletud omaette kasutust võimaldav eluruum või mitteeluruum.

Kasutusvaldus on piiratud asjaõigus, mis koormab asja (näiteks maad) selliselt, et isikul, kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigus kasutada asja ja omandada selle vilju; asja omanikul säilib asja omandiõigus. Kasutusvaldusse võib anda nii kinnis- kui vallasasja. Kasutusvaldus kinnisasjale tekib selle kinnistusraamatusse kandmisega. Kasutusvaldus vallasasjale tekib asja üleandmisega omanikult kasutusvalduse saajale ja kasutusvalduse kokkuleppe sõlmimisega.

Korteriomandi esemeks võib olla näiteks mitme korteriga elamus eluruumina kasutatav kinnistatud korter.

Kinnisasja sundvõõrandamine on kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitamise eest.

Ostueesõigusega erastatud eluruum on selline elamu või korter, mille eluruumi erastamise õigustatud subjekt on omandanud eluruumide erastamise seaduse alusel.

Täiendav informatsioon varatehingute maksustamise kohta:

• Maksu- ja Tolliameti teenindusbüroodest
• Maksu- ja Tolliameti kodulehelt www.emta.ee
• infotelefonilt 8800811

Tagasi algusesse..