Kinnisvaraturul on tunda teatavat suminat. Kuigi kogu Euroopa on euro tuleviku suhtes ärevil, näitab viimaste aastate kinnisvaratehingute arv ja maht kasvutrendi. Alates kinnisvaraturu põhja saavutamisest 2009. aastal on tehingute arv võrreldes varasema perioodiga kasvanud: 2010. aastal 18,44%, 2011. aastal 3,36% ning 2012. a esimesel poolaastal 16,16% eelmise aasta sama perioodiga võrreldes. Samal perioodil on tehingute maht kasvanud kokku vastavalt 2010. aastal 6,57%, 2011. aastal 25,37% ning 2012. a esimesel poolaastal 7,47% eelmise aasta sama perioodiga võrreldes.
Kasvutrendi näitav kinnisvaraturg viitab ka asjaolule, et üha rohkem võib ettevõtetes esile kerkida küsimus, kuidas kajastada kinnisvara raamatupidamises.
Kas materiaalne põhivara või kinnisvarainvesteering
Raamatupidamise Toimkonna juhend (RTJ) defineerib materiaalset põhivara kui vara, mida ettevõte kasutab toodete tootmisel, teenuste osutamisel või halduseesmärkidel ja mida kavatsetakse kasutada pikema perioodi jooksul kui üks aasta.
Kinnisvarainvesteering aga seevastu on kinnisvaraobjekt, mida ettevõte hoiab renditulu teenimise või väärtuse kasvu eesmärgil. Seega tuleb lähtuda kinnisasja esmasel arvelevõtmisel soetuseesmärgist ning edasisel kajastamisel kasutamise eesmärgist, mis otstarbel ettevõte kinnisasja soetas ja kuidas kasutab.
Näiteks
Ettevõtte omanduses olev büroopind, mida ettevõte kasutab omatarbeks kontorina tuleb kajastada materiaalse põhivarana. Juhul kui ettevõte leiab, et omatarbeks kinnisasja pidamine on liialt kulukas ning otsustab kolida soodsamale üüripinnale ning enda omanduses oleva büroopinna välja üürida, tuleks see raamatupidamises kajastada kinnisvarainvesteeringuna, kuivõrd eesmärgiks on üüritulu teenimine.
Soetusmaksumuse meetod vs. õiglase väärtuse meetod
Kui ollakse veendunud, et kinnisasja kajastamine kinnisvarainvesteeringuna on lubatud, tuleb valida selle raamatupidamises kajastamise meetod. Soetusmaksumuse meetodit kasutades, kajastatakse kinnisasi sarnaselt materiaalsele põhivarale, st võetakse arvele soetusmaksumuses ning arvestatakse amortisatsiooni vastavalt määratud kasulikule elueale.
Õiglase väärtuse meetodit rakendades, kajastatakse kinnisasi (nagu nimigi seda ütleb) õiglases väärtuses. Parimaks õiglase väärtuse indikaatoriks on kinnisasja hind kinnisvaraturul teadlike, huvitatud ja sõltumatute osapoolte vahel.
Kumba meetodit raamatupidamises kajastamisel eelistada on ettevõtte otsustada, kuid valitud meetodit tuleks rakendada läbivalt. Ühelt hinnangult teisele üleminek on lubatud ainult juhul, kui see annab objektiivsemat informatsiooni aruande kasutajale. Kuivõrd õiglase väärtuse meetodi kasutamise korral on kinnisasi bilansipäeval kajastatud õiglases väärtuses, mis peaks ühtima või olema ligilähedane selle turuväärtusega, on võrdlemisi keeruline põhjendada, kuidas saaks soetusmaksumuse meetodi kasutamine olla objektiivsem.
Erandina võib selliseid olukordi esineda juhul, kui õiglase väärtuse leidmine osutub võimatuks või kui näiteks kinnisvarainvesteering klassifitseeritakse ümber materiaalseks põhivaraks. Sellisel juhul on õigustatud, kui varasemalt õiglases väärtuses kajastatud kinnisasja, kajastatakse edasiselt soetusmaksumuse meetodil.
Aruandluse objektiivsuse huvides on eelistatud õiglase väärtuse meetod. Seda toetab ka IFRS-s ja uutes Raamatupidamise Toimkonna juhendites sätestatud avalikustamise nõue. Juhul kui kinnisvarainvesteering kajastatakse soetusmaksumuse meetodil tuleb lisades avalikustada täiendavalt objekti kirjeldus ning põhjused, miks õiglases väärtuses hindamine ei ole võimalik.
Piltlikult öeldes tähendab õiglases väärtuses kajastamine seda, et bilansipäeval hinnatakse kinnisvarainvesteering tema turuväärtusesse ja hinna muutus kajastatakse aruandeperioodi kasumi või kahjumina ning seejuures ei toimu regulaarset amortisatsiooniarvestust.
Kuigi bilansi seisukohast on kinnisvarainvesteeringu kajastamine õiglases väärtuses objektiivsem, võib see teataval määral moonutada kasumiaruannet (seda eriti juhul, kui vaadatakse aruandeperioodi kasumit/kahjumit ja ei pöörata tähelepanu sellele, millest kasum/kahjum on tekkinud). Seega võib esineda olukordi, kus ettevõtte omanikud otsustavad maksta dividendidena välja jaotamata kasumi, mis koosneb suures osas kinnisvara väärtuse kasvult teenitud tulust. Juhul kui kinnisvarahinnad peaksid järsult langema, võib tekkida olukord, kus ettevõtte omanikud on sunnitud kaasama omakapitali nõuete täitmiseks täiendavat raha.
Samas kui soetusmaksumuse meetodil kajastades, võetakse kasum/kahjum "sisse" amortisatsiooni arvestamise ning kinnisvarainvesteeringu realiseerimisega, kuid jooksvalt üldreeglina arvestuslikku kasumit/kahjumit kinnisvara väärtuse muutuselt ei arvestata.
Seoses uuenduskuuri läbinud Raamatupidamise Toimkonna juhenditega on aga õigus kahe meetodi vahel vabalt valida peagi muutumas.
Uued Raamatupidamise Toimkonna juhendid
Uued Raamatupidamise Toimkonna juhendid võeti vastu 2011. aastal ning nende rakendamine on kohustuslik majandusaasta aruannete puhul, mille majandusaasta algab 01.01.2013 ja hiljem. Vabatahtlikult võib uusi juhendeid rakendada ka varem alanud majandusaastate kohta, kuid sellisel juhul tuleb kohaldada kõiki juhendeid tervikuna. Teatud sätete või juhendite osaline rakendamine ei ole lubatud.
Uute juhenditega võetakse ettevõtetelt meetodi valimise õigus. Juhul kui õiglane väärtus on usaldusväärselt hinnatav ning seejuures on seda võimalik teha mõistliku kulu ja pingutusega, kajastatakse kinnisvarainvesteering õiglase väärtuse meetodil. Kinnisvarainvesteering kajastatakse soetusmaksumuse meetodil ainult juhul, kui õiglase väärtuse leidmine ei ole usaldusväärselt mõistliku kulu ja pingutusega võimalik.
Selle muudatuse tulemusena muutub ettevõtete elu "lihtsamaks" — vähenevad vaidlused ettevõtte omanike, raamatupidajate ja audiitorite vahel, millist meetodit kasutada. Samas on tõenäoline, et üha teravamalt kerkib päevakorda küsimus, kuidas defineerida mõistlikku kulu ja pingutust. Sellele aga puudub konkreetne ja lihtne vastus. Mõistlikkus oma olemuselt viitab asjaolude kaalumisele. Ühe ja sama kinnisasja hindamine ühe ettevõtte omanduses võib olla mõistlik, samas kui teise ettevõtte kontekstis ei saa seda kuidagi mõistlikuks pidada.
Ettevõtteväline professionaalne hindaja
RTJ 6 sätestab, et õiglase väärtuse hindamisel tuleb kasutada ettevõtteväliste professionaalsete hindajate abi, välja arvatud juhul, kui ettevõte omab ise vastava kvalifikatsiooniga spetsialiste. Kuigi nimetatud säte on mõlemas RTJ 6 redaktsioonis esindatud, võib eeldada, et järgmisest aastast esmakordselt õiglase väärtuse meetodit rakendavatel ettevõtetel võib meetodi kohaldamisel tekkida mõningaid küsimusi. Kas tõesti on ettevõtteväliste hindajate kasutamine kohustuslik? Sellele vastuse leidmiseks tuleks vaadata seda sätet koos teiste ettekirjutustega.
Juhul kui ettevõte omab piisavat oskusteavet, et leida kinnisasja õiglane väärtus (leides kinnisasja turuväärtuse, tuginedes tehingutele sarnaste varadega või kasutades diskonteeritud rahavoogude meetodit) võib asuda seisukohale, et ettevõttevälise hindaja kasutamine võib ületada mõistliku kulu. Sellise lähenemise eelduseks on muidugi asjaolu, et ettevõtte saadav hinnang ei erineks olulisel määral ettevõttevälise hindaja poolt antavast hinnangust. Samuti oleks siiski mõistlik kaaluda mingi perioodi jooksul professionaalsete hindajate kasutamist. Näiteks vähemalt iga 5 aasta tagant või kui kinnisvaraturg on volatiilne, siis tihedamini.
Sellist lähenemist toetavad kaudselt ka Rahvusvaheliste Raamatupidamisstandardite (IFRS) loojad. Nimelt soovitab IAS 40 tugineda õiglase väärtuse leidmisel sõltumatu litsentseeritud hindaja hinnangule, kuid ei kohusta selleks. Täiendavalt on IFRS selgitavas väljaandes kirjeldatud, et paljud IFRS kommenteerijad leidsid, et sõltumatu hindaja nõudmine on kuluefektiivsuse seisukohast ebaõiglane ning see peaks olema aruande koostajate (koostöös ettevõtte audiitoritega) hinnang, kas ettevõte omab piisavaid vahendeid ja oskusteavet õiglase väärtuse määramiseks.
Kui tõmmata paralleele, siis võib eelnevast jõuda ka tõlgenduseni, et RTJ 6 paragrahvis 25 kirjeldatud ettevõttesiseste "vastava kvalifikatsiooniga spetsialistide" all ei peeta silmas, et ettevõte töötajate seas oleks atesteeritud kinnisvarahindaja. Pigem peetakse silmas, et ettevõte omab piisavat oskusteavet õiglase väärtuse leidmiseks. Rahuldava tulemuse saamiseks oleks soovitatav eelnevalt konsulteerida ettevõtte audiitoriga.
Paar täiendavat tähelepanekut
Kinnisvarainvesteeringu kajastamisel õiglase väärtuse meetodil tuleb olla tähelepanelik, et kinnisasja osad ei oleks raamatupidamises kajastatud dubleeritult. Nimelt, kui büroohoone õiglane väärtus on leitud koos sisustusega (sh lauad, toolid, lift), siis ei tohi need esemed olla raamatupidamises täiendavalt arvele võetud materiaalse põhivarana. Kui tutvuda õiglase väärtuse hindamise aluseks olevate asjaoludega pealiskaudselt, on selline viga raamatupidamises lihtne tekkima.
Mis saab siis, kui plaanitakse kinnisvarainvesteering realiseerida? Juhul kui ettevõte on otsustanud kinnisvarainvesteeringu võõrandada ning on põhjendatud ootus, et müük toimub järgmise 12 kuu jooksul, võib kinnisvarainvesteeringut kajastada varuna. Kuivõrd selline ümberklassifitseerimine mõjutab otseselt ettevõtte bilanssi ja suhtarve, peaks olema kinnisasja müük tõenäoline. Ei saa lugeda õigustatuks kinnisvarainvesteeringu kajastamist varuna olukorras, kus ettevõte hoiab juba mitmendat aastat kinnisvaraportaalis aktiivset kuulutust ilma ühegi potentsiaalse huviliseta. Juhul kui ettevõte on asunud läbirääkimistesse potentsiaalse ostjaga ning peab tehingu toimumist järgmise 12 kuu jooksul tõenäoliseks või on sõlmitud selle kohta eelleping, võib pidada varuna kajastamist asjakohaseks.
Kokkuvõtvalt
Teatavaid elavnemise märke näitav kinnisvaraturg viitab ka elavamale arutelule kinnisvarainvesteeringute raamatupidamises kajastamise teemadel. Seoses järgmise aasta alguses rakenduvate uute Raamatupidamise Toimkonna juhenditega kerkib kinnisvarainvesteeringute raamatupidamises kajastamine üha aktuaalsemalt päevakorda.
Kuigi kinnisvarainvesteeringuid reguleerivas juhendis ei ole muutusi palju, võib õiglase väärtuse meetodi esmarakendamine tekitada mõningaid küsimusi, nagu uued asjad ikka.
Suure tõenäosusega elavnevad arutelud "mõistliku kulu ja pingutuse defineerimise ning ettevõttevälise professionaalse hindaja kaasamise kohustuslikkuse üle. Loodetavasti tekib elav arutelu ning selle tulemusel kujuneb selge ja üheselt mõistetav arusaamine praegu veel tõlgendamisruumi jätvatest sätetest. Seda kõike ikka selleks, et aruandlus oleks selle kasutajale selge, läbipaistev ja ühetaoline.
