Kuna nõudmine miljööväärtusliku renoveeritud puumaja korterite järele kasvab, tasub osta väike puust kortermaja, see remontida ning korterite kaupa maha müüa.
ERI Kinnisvara hindamiskomisjoni juhi Andres Tederi sõnutsi on vanade puidust kortermajade ostmine, renoveerimine ning korterite kaupa müümine viimastel aastatel laialt levinud. Seda eriti miljööväärtuslikes piirkondades (Kalamaja, Pelgulinn), kus on veel rohkesti õigusjärgsetele omanikele tagastatud, halvas seisukorras, kuid huvitavaid elamuid.
Tederi hinnangul jäävad nimetatud piirkondades renoveeritud elamute korterite keskmised müügihinnad vahemikku 15 000–18 000 kr/m². Renoveerimist vajavate elamute müügihinnad on keskmiselt 5000–8000 kr/m² elamu üldpinna kohta. Arvestades maha veel ca 20–30 protsenti kadu üldkasutatavatele ruumidele (nt trepikoda, koridor), peab nimetatud vahe katma kulutused elamu ja korterite renoveerimisele ning müügikulu ja arendaja kasumi.
“Sellise arenduse suurimad riskid seisnevad hoonete konstruktsioonide kvaliteedis ja juriidilistes nüanssides,” märgib Teder.
Ta kinnitab, et hoone ehitustehniline ekspertiis enne ostu-müügitehingut ja renoveerimist on hädavajalik, et välistada hilisemaid üllatusi, nagu näiteks majavamm, suured niiskuskahjustused või vajumisdeformatsioonid, mis ilmnevad alles konstruktsioonide eemaldamisel ja muudavad elamu renoveerimise väga kalliks või suisa mõttetuks.
Juriidilise poole pealt soovitab ta kindlasti arvestada kolmandate isikute õigusi, näiteks sundüürnike õigusi.
Renoveerimisel soovitab Teder keskenduda miljööväärtuslikkuse taastamisele. “Üldiselt on taoliste projektide renoveerimiskvaliteet paranenud. Kui varem värviti sellised elamud särav-kriiskavaks ning siseviimistluses domineeris kipsplaat ja laminaatparkett, siis hetkel on enam hakatud panustama miljööväärtuslikkusele ja kokkusobivusele teiste elamutega. Ka ostjad on nõus miljööväärtuslikkuse eest rohkem maksma,” räägib ta.
Ober-Hausi Kinnisvara maakleri Kristiina Möldre sõnul on mõte osta väike korterelamu ja see renoveerida hea ja äraproovitud. Parimad piirkonnad on tema arvates Kalamaja, Pelgulinn ja Nõmme.
Arco Investeeringute ASi juhatuse esimehe Veiko Pedoski sõnutsi võib vana puust kortermaja ostmine ja renoveerimine muutuda keerukaks ja aeganõudvaks, sest vanemaid ilma elaniketa puumaju üldjuhul turul saada ei ole. Tema hinnangul on kulutused seoses sundüürnike väljakolimisega märkimisväärsed.
Piirkondadest hindab Pedosk kõige kõrgemalt miljööväärtuslikke alasid, kus sageli eelistatakse ka vanem maja lammutada ning ehitada uus ja tänapäevane, vajadusel säilitades fassaadi. “Pigem eelistavad arendajad renoveerimisele uue ehitust, sest renoveerimiskulud on üldjuhul kaks korda suuremad kui uue elamu ehitamine, kuna ehituse mõistes tuleb läbida kaks protsessi – negatiivne ja positiivne akt ehk lahtivõtmine ning uue loomine,” selgitab ta.
Pedosk on pessimistlik eelarves püsimise võimaluse suhtes ning usub, et sellise projektiga kaasnevad kindlasti mitmed üllatused. Pangalaenu kohta soovitab ta, et selleks tuleb sõlmida turvaline ehitusleping ettevõttega, kellel on kõik load ja litsentsid keerukate renoveerimistööde tegemiseks.
Pindi Kinnisvara tegevjuht Peep Sooman peab väikesemahulisi renoveerimisprojekte mõttekaks. “Selliste projektide alustamist toetab ka asjaolu, et puumajade renoveeritud korterid on turul hinnatud ja otsitud kaup, ja kui asukoht on hea, siis müügiga tänases turusituatsioonis probleeme ei tule,” nimetab Sooman positiivseid aspekte.
Maja renoveerimine võib tuua kuni 70% omakapitali tootlust
Oletame, et projektina võetakse ette kuue korteriga maja Pelgulinna-Kalamaja piirkonnas. Iga korter on keskmiselt 60 m², mis teeb maja kasulikuks pinnaks ca 360 m². Sellise maja ostul tuleks arvestada ligikaudse hinnaga 11 000 kr/m², mis teeb objekti koguhinnaks ca 4 miljonit krooni. Renoveerimismaksumus puumajas on keskmiselt 3000 kr/m², lisaks kulub trepikoja, katuse ja fassaadi kordategemisele ca 1 miljon, mis annab väga laias laastus arvutatuna kogusummaks 2 miljonit krooni. Projekti kogumaksumuseks kujuneb umbkaudu 6 miljonit krooni.
Korterite müügihind selles piirkonnas tänasel päeval oleks keskeltläbi 19 000 kr/m² ja seega ulatuks müügist saadav tulu 6,8 miljoni kroonini. Projekti kasumiks kujuneks sellest arvutusest lähtuvalt 800 000 krooni.
Pangaga heade kokkulepete olemasolul on võimalik arvestada omafinantseeringu vajadust umbkaudu 1,2 mln krooni ulatuses. Arvutus näitab, et projekti eduka lõpuga kaasneb ligi 70protsendine omakapitali tootlus, mis on igapidi aktsepteeritav. Kui aga juhtub tegemist olema majaga, kus on võimalik katusealune välja ehitada ja tänu sellele kasulikku pinda juurde saada, suureneb kasum veelgi.
Laenuga õnnestub maja renoveerida
Ei ole harvad näited, kus arendaja on võtnud vaevaks kogu maja pangalaenuga mitmelt korteriomanikult välja osta, seejärel täielikult renoveerida ning hiljem korterite kaupa realiseerida. Kokkuvõttes osutub kogu projekt edukaks arendajale, ostjatele ning ka kogu piirkonnale.
Puitelamu arenduse puhul tuleb arvestada hoone müügihinna, seisukorra, asukoha, ümbritseva keskkonna, hoone juurde kuuluva krundi kuju ja suurusega, samuti hoones elavate inimestega.
Üha rohkem osatakse hinnata puitelamu eeliseid, ja seda nii arendaja kui ka tulevase ostja seisukohast. Samas tuleb arvestada, et suurarendajad võtavad selliseid projekte harva ette. Seetõttu on kuni 10 korteriga puitelamute arendamine siiski väikearendajate pärusmaa ning tulemus tihti varieeruv.
Peamiselt tasub väiksemaid puitelamuid renoveerida miljööväärtuslikes piirkondades (Kadriorg, Kalamaja, Kassisaba jt). Ka seal on tänavate lõikes olukord erinev. Näiteks on Kadriorust võtta mitmeid näiteid, kus kõrvuti asetsevad 5korruseline kivimürakas ning 2korruseline puitelamu.
Maja ostmisel asukoht esmatähtis
– asukoht
– krundi suurus
– maja seisukord
– piirkonna ehituspiirangud
– milliseid kortereid on võimalik majja planeerida
