Kui firma võtab tulevasi laienemisplaane silmas pidades rendile suurema pinna, siis võib ta selle lühemaks ajaks allrendile anda.
City Plaza haldusjuhi Kaie Kuuri sõnutsi pole neil allrendile andmine just reegel, ent selliseid juhuseid siiski leidub. Allrendile andmiseks on üürnikul tarvis omaniku luba.
Kuur rõhutab, et kui firma annab pinna allrendile, siis vastutab pinna eest ikkagi rentnik. Pinna üürihind jääb allrentnikule samale tasemele. Kuuri sõnutsi välistatakse kindlasti olukord, kus allrentnik maksab kõrgemat üüri kui rentnik, seda isegi siis, kui on tegemist väiksemate pindadega. "Sellisel juhul oleks omanikul ju ise kasulikum pind välja rentida," sõnab ta.
Uus Maa Kinnisvara äripindade konsultant Marko Kivirand kinnitab, et üsna tavaline on, et firma võtab varuga ruume ja selle põhjuseks on peamiselt firma planeeritav kasv.
"Et tulevikus ära hoida järjekordset kolimist, võetaksegi pinda rohkem. Selleks, et ruumid esialgu tühjalt ei seisaks, soovitakse need anda allüürile," sõnab ta. Üldjuhul omanikud aktsepteerivad seda.
Kogu vastustuse ja asjaajamise võtab enda kanda allüürileandja. "Vahel omanikud ei ole nõus, sest tegemist on üldjuhul lühiajalise tehinguga ning seetõttu ei soovita seda tehingut ellu viia," sõnab ta.
Arco Vara äripindade maakler Vivika Simmo sõnul ettevõtted, kes oskavad laienemisvajadusi ette prognoosida ning peavad tõenäoliseks nende toimumist suhteliselt lühikese aja jooksul, eelistavad üürida kohe suurema pinna oma büroole.
Üürileandjale on see samuti vastuvõetav ning mugav. Mõningal juhul lepitakse kasutamata pinna eest kokku erinev üür, võrreldes kasutatava büroopinnaga, kuid see ei ole reegel.
"Enamik üürilepinguid võimaldavad allüürnikke ning üürnikud ka kasutavad seda võimalust – otsivad oma reservruumile ajutisi üürnikke," räägib Simmo.
Tema sõnutsi on üürilepingus tavapäraselt kõik kokkulepped allüüri osas selgelt määratletud ning üürileandja ja üürilevõtja üldjuhul selles osas probleemi ei näe.
Kui ettevõte näeb ette laienemist pikemaajalise üürilepingu puhul (5 ja enam aastat), siis tavaliselt eeldab ta üürileandjalt lepingusse märget, et kõikide vabanevate pindade kohta hoones tehakse esmane teavitus ning pakkumine olemasolevale üürnikule.
Mitu osapoolt tekitavad segadust
Ingrid Mitt
Pindi Kinnisvara äripindade maakler
Põhimõtteliselt on selline võimalus olemas, küll ei ole me kuulnud, et seda teadlikult ja süstemaatiliselt kasutatud oleks.
Reeglina üürileandja ei taha üürnikule allüüri võimalust jätta, ja kui, siis on nõutav sellekohane nõusolek üürileandjalt.
Uutes hoonetes on tavaliselt lepingutes kirjas, et allüüriga tegeleda ei tohi.
Allüür on mõnes mõttes ebamugav asi, kuna tekitab olukorra, kus keegi delegeerib kohustused ja õigused kolmandale osapoolele ja iga osapoole jaoks on see ebamugavustega seotud.
Üürileandja jaoks on partneriks ikkagi üürnik, kellelt nõuda üüri ja lepingu tingimuste täitmist. Samas on otseseks lepingupartneriks allüürniku jaoks ka seesama üürnik.
Juhul kui üürnik ära langeb, lõpeb automaatselt ka allüürileping, siit ka lisarisk allüürniku jaoks. Kui allüürnik ei täida omapoolseid kohustusi, on vastutavaks pooleks üürileandja ees üürnik. Siia kuulub ka tasumata üüriarvete, ruumidele tekitatud kahjude ja viiviste korvamine. Tihti ka allüürniku poolt jäänud võlgnevuste tasumine.
Juhul kui allüürnik süstemaatiliselt rikub talle seatud kohustusi, on üürileandjal õigus üürileping üürnikuga ennetähtaegselt lõpetada. Kui allüürnik lõpetab omal initsiatiivil allüürilepingu enneaegselt, tuleb ruumide üürid, kommunaalid ja ka uue allüürniku leidmisega ja ruumide korrastamisega seotud kulud tasuda üürnikul.
Kui ruumide allüürnikul või ka üürileandjal tekib pretensioone ruumide, nende kasutamise või üüri osas, on nendepoolseks partneriks jällegi üürnik, kes siis läheb sama probleemiga edasi vastavalt allüürniku või üürileandja juurde.
Ja kui üürnik siis lõpuks otsustab, et ta soovib nüüd ruumidesse ise kolida, on ruumid kulunud ja väsinud ning nõuavad taaskord investatsiooni ruumide renoveerimiseks. Proovida ju võib, eriti kui asukoht igati sobilik ja kindlust selles, et aastate pärast, kui ise ruumi vajatakse, võib turul analoogseid pindu olla jäänud väheks.
Allüürimine nõuab aega
Marek Jürna
BRC Kinnisvara peamaakler
Äripindade turul on allüürniku võtmine haruldane. Esiteks, ei võimalda seda suhteliselt kesine üüriturg.
Kui ka õnnestub leida mitme aasta perspektiivis sobiv pind, siis sageli panevad omanikud üürilepingusse tingimuse, mille kohaselt on allüürnike võtmine keelatud. Seega jääks pind kasutult seisma ning lisanduks mõttetu üürikulu. Samas oleneb iga juhtum konkreetsest arendajast ning üürnikul on võimalik ka allüürnike osas kokkulepe saavutada. Siiski ei ole enamikul ettevõtjatel ei aega ega ka soovi tegeleda allüürnike otsimise, võimaliku väljavahetamisega jms.
Kui ettevõtja plaanib laienemist ning vajab selleks senisest suuremat pinda, siis üldjuhul see ostetakse. Kuid esineb ka seda, kus ankurüürnik ja omanik sõlmivad pikaajalise lepingu (10-15 a) ning omanik rajab üürnikule ise sobiva pinna, mida vajadusel ka hiljem laiendatakse.
