Vastavalt võlaõigusseadusele on üürileping kasutusleping, millega üks isik kohustub andma teisele kasutamiseks asja ja too kohustub maksma selle eest tasu.

Praktikas aga üritatakse tihtipeale vormistada ka muid kasutuslepinguid üürilepinguna ja siit tuleneb üürilepingu esimene nõue: üürnik peab maksma üürileandjale üüri, vastasel juhul on tegemist kas tasuta kasutamise lepingu või muuga.

Eluruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata muu hulgas

• majutusettevõtte ning puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepingutele tähtajaga mitte üle kolme kuu, samuti muude ruumide ajutiseks kasutamiseks
• või üürilepingutele,
  • mille eesmärk on ruumide allkasutusse andmine tulunduslikul eesmärgil;
  • mille esemeks on eluruum, mis on osa üürileandja enda kasutatavatest eluruumidest;
  • mille esemeks on eluruum, mille riik, kohaliku omavalitsuse üksus või muu avalik-õiguslik juriidiline isik on oma seadusest tulenevate ülesannete täitmiseks andnud üürile eluruumi hädasti vajavatele isikutele või haridust omandavatele isikutele, kui üürnikule teatati lepingu sõlmimisel ruumi sihtotstarbest.

Poolte õigused ja kohustused

Lepingupoolte õigustest ja kohustustest üürilepingu puhul tasuks kindlasti esmalt märkida seda, et ühelt poolt on üürileandjal kohustus anda üürniku kasutusse eluruumid, mis oleksid lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis, st vastaksid kõigile kehtestatud nõuetele, ning teiselt poolt peab üürnik kasutama eluruume hoolikalt, vastavalt sihtotstarbele ning arvestama majaelanike ja naabrite huvidega.

Kui üürileandja ei anna ruume üle kokkulepitud ajal või on neil puudused, mis välistavad sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel määral, võib üürnik lepingust taganeda. Selle taganemisõiguse kaotab ta juhul, kui ta eluruumide üleandmisel teadis või pidi teadma, et need ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata need vastu.

Lisaks kohustusele anda üle lepingutingimustele vastav eluruum peab üürileandja ka seda lepingu kehtivuse ajal lepingujärgses seisundis hoidma. Võlaõigusseaduse järgi vastutab üürileandja ka selliste puuduste eest, mis tekivad üürilepingu kehtivuse ajal ning eeldusel, et üürnik selle puuduse tekkimise eest ei vastuta ega ole seadusest või lepingust tulenevalt ka selle puuduse kõrvaldamiseks kohustatud.

Üürnik peab asju säilitama vajaliku väikese koristamise või hooldamisega. Üürniku peamisteks õiguskaitsevahenditeks üürieseme puuduse korral on:

• õigus nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt võlaõigusseadusele,
• õigus nõuda üürileandjalt kolmanda isikuga õigusliku vaidluse ülevõtmist,
• õigus nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist,
• õigus alandada üüri vastavalt võlaõigusseadusele ning
• õigus hoiustada üüri vastavalt võlaõigusseaduses sätestatule.

Tehtavad parandused ja muudatused

Üürnikul on ka asjale tehtavate paranduste ja muude tööde talumiskohustus, kui mõjutused on vajalikud säilitamiseks, puuduste kõrvaldamiseks, kahju ärahoidmiseks või selle tagajärgede kõrvaldamiseks (nt lekkivate torude parandamine). Üürileandja peab mõjutuste tegemisel arvestama üürniku huve ning talle sellest õigeaegselt ette teatama.

Muude paranduste ja muudatustega seotud töid ning mõjutusi peab üürnik taluma üksnes juhul, kui need ei ole ebamõistlikult koormavad.

Üürileandja peab kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ette teatama vähemalt kaks kuud enne parenduste või muudatuste tegemise alustamist ning üürnikul on 14 päeva jooksul alates teate saamisest õigus üürileping üles öelda, välja arvatud juhul, kui muudatused ei ole olulised või ei too kaasa üüri tõusu.

Kui üürnik tahab parandustest teadasaamisel lepingut üles öelda, peab ta sellest 30 päeva ette teatama. Lepingu ülesütlemise korral ei või töid alustada enne lepingu lõppemist.

Lisaks üürileandjale võib ka üürnik üüritud asjale teha parandusi ja muudatusi, kuid seda üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Üürileandja ei või keelduda nõusoleku andmisest, kui paranduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks.

Üürnik võib üürilepingu lõppemisel endale võtta asjale tehtud paranduse või täienduse (näiteks veemõõtja, boiler, elektriarvesti), kui see on võimalik asja kahjustamata. Üürnikul ei ole õigust parandust või täiendust ära võtta, kui üürileandja tasub talle selle eest mõistliku hüvitise, välja arvatud juhul, kui üürnikul on paranduse või täienduse äravõtmiseks õigustatud huvi (näiteks on tegu
mälestusesemega).

Kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud paranduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Kui väärtus on suurenenud üksnes mitteoluliselt, siis üürnikul hüvitusnõude õigus puudub, välja arvatud juhul, kui selles oli eraldi kokku lepitud.

Üür ja kõrvalkulud

Üldjuhul peab üürnik tasuma üksnes üüritasu. Kõrvalkulusid, st tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega (näiteks kommunaalmaksed), peab ta maksma üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud.

Kõrvalkulude hüvitamist saab nõuda üksnes tegelikult tehtud tegude või tegelikult osutatud teenuste eest. Samuti kannab üürileandja teistsuguse kokkuleppe puudumisel asjaga seotud maksud ja koormised (näiteks maamaksu).

Üüri ja kõrvalkulusid tuleb maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist juhul, kui üür on arvestatud teatud ajavahemike järgi ja kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.

Üüritasu ei saa tähtajalise eluruumi üürilepingu puhul ühepoolselt suurendada. Kokkulepe eluruumi üüri perioodilise suurenemise kohta kehtib üksnes juhul, kui üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga, üür tõuseb mitte rohkem kui kord aastas ja üüri tõstmise ulatus või selle arvestamise alus on täpselt määratud.

Tähtajatu eluruumi üürilepingu puhul on üüritasu suurendamine lubatud juhul, kui üürileandja on üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva ette teatanud (teade peab sisaldama üüri tõstmise ulatust ja uut suurust, infot üüri suurenemise aja kohta, põhjendust ja arvestust ning vaidlustamise korda) ning üürileandja ei ole ähvardanud üüritasu vaidlustamise korral üürilepingut üles öelda.

Eluruumi üüri suuruse ülemäärase tõstmise või muude lepingutingimuste muutmise saab üürnik 30 päeva jooksul alates üürileandja vastavasisulise kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis tehtud teate saamisest vaidlustada üürikomisjonis või kohtus ning üüri ülemäärast suurust saab vaidlustada nii tähtajaliste kui ka tähtajatute eluruumi üürilepingute puhul.

Üldiselt loetakse eluruumi üüri ülemäära suureks siis, kui üürileandja saab üürimisest ebamõistlikku kasu (v.a juhul, kui tegemist on luksusmaja või -korteriga). Eluruumi üür ei ole ebamõistlikult suur siis, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. Seega saab lähtuda analoogse eluruumi turuhinnast.

Üüri tõstmist ei saa ülemääraseks pidada ka siis, kui üüri suuruse tõstmine põhineb eluruumile tehtavate kulutuste või üürileandja kohustuste suurenemisel või kui üüri tõstmine on vajalik mõistlike paranduste ja muudatuste tegemiseks, muu hulgas kui üüritava ruumi või hoone osa seisundit parandatakse nii, et see vastaks sellise ruumi või hoone tavapärasele seisundile.

Üüritud eluruumi allkasutusse andmine ja perekonnaliikmete majutamine

Üürnik võib üürileandja nõusolekul anda asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda allüürile. Üldjuhul on üürileandja nõusoleku andmiseks kohustatud, keelduda võib üksnes mõjuval põhjusel (eelkõige siis, kui üürnik ei avalda allkasutusse andmise tingimusi, üürileandjale tekiks oluline kahju, üüritud ruumi koormataks ebamõistlikult või kui üürileandjal on selleks allkasutaja isikust tulenev mõjuv põhjus).

Üürnik vastutab allkasutaja tegevuse eest nagu enda eest. See ei välista ega piira allkasutaja vastutust ei üürniku ega omaniku ees. Allkasutaja õigus asja kasutamiseks lõpeb samal hetkel kui üürnikul ning seda sõltumata, mida algul omavahel kokku lepiti.

Kui üürnik annab üüritud asja allkasutusse ilma üürileandja nõusolekuta, siis saab too lepingu rikkumisele tuginedes üürilepingu erakorraliselt üles öelda eeldusel, et üürileandja või naabrid on sellest niivõrd häiritud, et ei saa oodata lepingu jätkumist.

Allkasutusse andmiseks ei loeta seda, kui üürnik majutab üüritud eluruumi oma perekonnaliikmeid. Eluruumi üürnikul on õigus üürileandja nõusolekuta majutada oma abikaasat, alaealisi lapsi ja töövõimetuid vanemaid, kuid üürilepingus võidakse ka kokku leppida, et nende isikute majutamiseks on vajalik üürileandja nõusolek. Muude pereliikmete jaoks on igal juhul vajalik üürileandja nõusolek.

Üürileping eluruumide omaniku vahetumise korral

Kinnisasja üürniku õigused üürieseme omaniku vahetudes ei muutu, st üürileping jääb kehtima ka uue omaniku suhtes. See kehtib aga üksnes eeldusel, et võõrandamine toimub pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist.

Uus omanik võib kolmekuulist etteteatamistähtaega järgides üürilepingu üles öelda. Kui üles öeldi tähtajaline üürileping ning üürnikul tekib selle tagajärjel kahju (nt peab ta kiiresti otsima uue korteri ning maksma selle eest kõrgemat üüri), siis vastutab lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest kinnisasja algne omanik, kes jääb ka veel kolme aasta jooksul pärast võõrandamist vastutama üürilepingu rikkumisest tuleneva kahju eest solidaarselt uue omanikuga.

Uue omaniku ülesütlemise vastu saab üürnik end kaitsta, lastes kanda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke, mis tagab, et iga uus omanik peab lubama üürnikul kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole ülesütlemisõigust. Kui kinnisasja omanik märke kinnistusraamatusse kandmisest keeldub, võib üürnik üürileandjalt märke tegemist nõuda kohtus ning üürileandja nõusolekut võib asendada vastav kohtuotsus.

Lugege ka järge "Mida peaksid üürnik ja üürileandja teadma, 2".

Artikkel on avaldatud ajalehes Koduomanik