Järg 20.09.2011. a avaldatud artiklile "Mida peaksid üürnik ja üürileandja teadma". Eelmises artiklis tutvustati lähemalt üürilepingu tingimusi, millised on üürniku ja üürileandja õigused ja kohustused.

Üüritud eluruumi allkasutusse andmine ning perekonnaliikmete majutamine

Üürnik võib üürileandja nõusolekul anda asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda allüürile. Üldjuhul on üürileandja nõusoleku andmiseks kohustatud, allkasutusse andmisest võib keelduda üksnes mõjuval põhjusel. Üürnik vastutab allkasutaja tegevuse eest nagu enda eestki. See ei välista ega piira allkasutaja vastutust üürniku ega omaniku ees.

Allkasutaja õigus asja kasutamiseks lõpeb hetkel, mil lõpeb üürniku kasutamisõigus, ning seda sõltumata sellest, mida omavahel kokku lepiti. Kui üürnik annab üüritud asja allkasutusse ilma üürileandja nõusolekuta, siis saab too lepingu rikkumisele tuginedes üürilepingu erakorraliselt üles öelda.

Allkasutusse andmiseks ei loeta seda, kui üürnik majutab oma perekonnaliikmeid. Eluruumi üürnikul on õigus üürileandja nõusolekuta majutada oma abikaasat, alaealisi lapsi ja töövõimetuid vanemaid, kuid üürilepingus võidakse ka kokku leppida, et nende isikute majutamiseks on vajalik üürileandja nõusolek. Muude pereliikmete jaoks on igal juhul vajalik üürileandja nõusolek.

Eluruumi üürileping omaniku vahetumisel

Kinnisasja üürniku õigused omaniku vahetudes ei muutu, st üürileping jääb kehtima. See kehtib aga üksnes eeldusel, et võõrandamine toimub pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist.

Uus omanik võib kolmekuulist etteteatamistähtaega järgides üürilepingu üles öelda. Kui üles öeldi tähtajaline üürileping ning üürnikul tekib selle tagajärjel kahju (nt peab ta ennetähtaegselt lõppenud lepingu tõttu kiiresti otsima uue korteri ning maksma selle eest kõrgemat üüri), siis vastutab lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest kinnisasja algne omanik, kes jääb ka veel kolme aasta jooksul pärast võõrandamist vastutama uue omaniku üürilepingu rikkumisest tuleneva kahju eest solidaarselt uue omanikuga.

Uue omaniku ülesütlemise vastu saab üürnik end kaitsta, lastes kinnistusraamatusse üürilepingu kohta sisse kanda märke, mis tagab, et iga uus omanik peab lubama üürnikul kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada, ja uuel omanikul ei ole ülesütlemisõigust.

Üürileandja tagatised

Üürileandjal on lepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole tema valduses. Üürileandjal on õigus üürniku võlgnevuse korral need esemed avalikul enampakkumisel maha müüa ning saadud raha arvel oma nõuded rahuldada.

Samuti võib üürilepingus ette näha tagatisraha maksmise, mille maksimaalseks suuruseks on kolme kuu üüri ulatus. Üürileandjal on tagatisraha puhul kohustus hoiustada see pangas oma varast eraldi ning vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Tagatisraha makstakse lepingust tulenevate nõuete tagamiseks ning see jääb üürileandja kätte kogu lepingu kehtivuse ajaks.

Üürilepingu lõppemine ja lõpetamine

Üürilepingu ülesütlemine on võimalik ainult seadusest tulenevate piirangute (tähtaegade ja aluste) järgimisel. Lõppemise puhul tuleb eristada tähtajalisi ja tähtajatuid üürilepinguid ning korralist ja erakorralist ülesütlemist.

Tähtajatu üürilepingu puhul on mõlemal poolel võimalik leping ühepoolselt lõpetada, teatades sellest vähemalt kolm kuud ette. Erakorraline ülesütlemine on võimalik nii tähtajatute kui ka tähtajaliste üürilepingute puhul ning ülesütlemise alused on samad. Tähtajalist üürilepingut ei ole võimalik korraliselt üles öelda (erandiks pikemaks kui 30 aastaks sõlmitud üürilepingud).

Eluruumi üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea üldjuhul ette teatama, kuid kohati sätestab seadus siiski ka etteteatamistähtajad ning samuti võivad pooled neis ise kokku leppida. Erakorralise ülesütlemise alused on eelkõige järgmised:

• üürnik ei saa üüritud asja kasutada või
• asja lepinguvastane kasutamine.

Üürileandjal on ülesütlemise õigus, kui üürnik hoiatusele vaatamata, tahtlikult või olulisel määral kasutab asja hooletult, ei arvesta majaelanike ja naabrite huvidega või annab asja õigustamatult kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu üürileandja või naabrid on niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist.

Üürileandjal on lepingu ülesütlemise õigus ka siis, kui üürnik on viivitanud kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega või on võlgu summa, mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri või kõrvalkulude summa.

Kumbki lepingupool võib eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele.

Kui kuulutatakse välja üürniku pankrot, võib üürileandja nõuda tulevase üüri ja kõrvalkulude maksmise tagatist. Üürileandja peab andma tagatise andmiseks mõistliku tähtaja. Tähtaja andmise teade peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Kui üürileandjale ei anta nimetatud tähtaja jooksul tagatist, võib ta lepingu üles öelda ülesütlemistähtaega järgimata.

Eluruumi üürnik võib üürileandja lepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Seda eelkõige juhul,

• kui üürileandja ütles lepingu üles seetõttu, et üürnik esitas heauskselt üürilepingust tuleneva nõude;
• üürileandja soovis muuta üürilepingut üürniku kahjuks ja tema sellega ei nõustunud;
• üürileandja soovis kallutada üürnikku eluruumi omandama;
• üürniku perekonnaseis on muutunud, kuigi sellest ei tulene üürileandjale oluliselt kahjulikke tagajärgi.

Lepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega ka juhul, kui käimas on üürikomisjoni või kohtu menetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle lepinguga seotud üürikomisjoni või kohtu menetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks.

Hea usu põhimõttega ei olda vastuolus, kui üürileandja ütles lepingu üles mõjuval põhjusel, eelkõige seetõttu,

• et üürnik alustas käimasolevat menetlust pahauskselt;
• eluruum on üürileandjale endale tungivalt vajalik;
• üürnikul on maksevõlgnevus;
• üürnik rikkus oluliselt hoolsuse ja arvestamise kohustust;
• kuulutati välja üürniku pankrot.

Lisaks ülesütlemise vaidlustamisele võib üürnik nõuda üürilepingu (sh ka tähtajalise) pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürnikule või tema perekonnale rasked tagajärjed. Üürikomisjon või kohus jätab aga lepingu pikendamata, kui see oleks vastuolus üürileandja õigustatud huvidega.

Eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks või pikendamiseks peab üürnik 30 päeva jooksul esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule. Tähtajalise eluruumi üürilepingu pikendamiseks, samuti üürikomisjoni või kohtu poolt kord juba pikendatud lepingu pikendamiseks peab üürnik esitama taotluse hiljemalt 60 päeva enne lepingu tähtaja möödumist.

Üürikomisjoni või kohtumenetluse ajal kehtib leping edasi senistel tingimustel, kui lepingupooled ei lepi kokku teisiti.

Tähtajaline üürileping muutub tähtajatuks juhul, kui üürnik jätkab tähtaja möödumisel asja kasutamist. Üürilepingu tähtajatuks muutumise vältimiseks peab üks lepingupooltest teatama, et ei soovi lepingu pikenemist. Kahenädalane tähtaeg hakkab üürnikule kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandjale aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist.

Eluruumi üürileping ei lõpe üürniku surmaga, vaid sellest tulenevad õigused ja kohustused lähevad üle tema pärijatele. Üürniku
teatud perekonnaliikmetel (esmalt üürnikuga koos elanud abikaasal, tema puudumisel muudel temaga koos elanud perekonnaliikmetel vastavalt nendevahelisele kokkuleppele) tekib õigus astuda üürniku asemel sellesse lepingusse. Kui nad seda ei tee, lähevad lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle üürniku pärijale ning sel juhul on nii pärijal kui ka üürileandjal õigus leping kolme kuu jooksul pärast üürniku surma üles öelda, teatades sellest vähemalt kolm kuud ette.

Üüritud asja tagastamine lepingu lõppemisel ja nõuete aegumine

Üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele (arvestades seega ka loomulikku kulumist). Üürniku väljatõstmine kasutatavast ruumist on võimalik üksnes jõustunud kohtuotsuse alusel ning kohtutäituri kaudu.

Üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule puudustest. Kui ta seda ei tee, kaotab ta puudusest tulenevad õigused, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada.

Üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitise saamise nõude aegumistähtaeg on kuus kuud alates asja tagasisaamisest.

Artikkel on avaldatud ajalehes Koduomanik