Eriti viimasel ajal on ilmnenud mitmeid uusi ja huvitavaid arenguid seoses kinnisasjade maksustatava käibe ja sisendkäibemaksu mahaarvamisega nendes tehingutes. Ettevõtjad sageli ei teagi, et pealtnäha õigustatud sisendkäibemaksu mahaarvamine võib kaasa tuua maksuvõla ja ebameeldiva intressikohustuse.
Eellugu
Kinnisasjade müügi- ja üürikäibe puhul kehtib üldreeglina maksuvabastus. Teatud erandjuhtudel on käibemaksu lisamine kohustuslik (näiteks uusehitised), mõnel juhul on käibemaksu lisamine vabatahtlik, kui sellest maksuhaldurit eelnevalt teavitada.
Sellisele teavitusele ei ole kehtestatud vorminõudeid ega muid tingimusi, reeglina ei anna maksuhaldur sellise teate esitamisele ka mingisugust tagasisidet teate sisu arusaadavuse, piisavuse ega isegi kättesaamise kohta, vaid võtab informatsiooni lihtsalt teadmiseks. Ja sedagi eeldusel, et esitatud teade on maksuhaldurini jõudnud ega ole postiteenuse osutaja käes või maksuhalduri maja sees kaduma läinud. Sellisel teavitusel ja ka teavitamata jätmisel on aga õiguslikud tagajärjed, mis võivad maksukohustuslasele ja tehingu teisele poolele lõpuks üsna kulukad olla.
Probleemi sisu
Kohtupraktika on ka Riigikohtu tasemel sedastanud, et kinnisasjade käive on eelduslikult maksuvaba ning käibemaksu lisamisest teavitamata jätmise korral ei ole muude põhjendustega võimalik õigustada maksu lisamist. Veelgi enam – sellisel õigustamatul viisil lisatud käibemaksu mahaarvamine sisendkäibemaksuna ostja või üürniku poolt ei ole lubatud.
Enamikel juhtudel aga ostjad ja üürnikud ei sea kahtluse alla maksu lisamise õiguspärasust, eriti kui maksu lisamine on ostjale sobilik. Näiteks ärikinnisvara arendajatel ei ole midagi selle vastu, kui kinnisasja ostes oli hinnale lisatud käibemaks, tihti ei pööratud seetõttu müüja poolt maksuhalduri teavitamisele kui sisendkäibemaksu mahaarvamise eelduse täitmisele kuigi suurt tähelepanu. Seega esimeseks sisuliseks probleemiks on see, et sageli ei kontrollita, kas tehingu teisel poolel oli õigus käibemaksu lisada.
Teiseks oluliseks probleemiks on aga sellise kontrollimise ja seega riskide maandamise võimatus praktikas. Nimelt loeb maksuhaldur käibemaksu lisamist või lisamata jätmist ja sellise teavituse esitamise fakti maksusaladuseks ega väljasta andmeid ka juhul, kui küsijal on selle vastu õigustatud huvi. Kui te näiteks olete üürnik ja auditi käigus on vaja kontrollida, kas üüriarvetelt sisendkäibemaksu tagasiküsimine on olnud õiguspärane, siis teil ei ole põhimõtteliselt võimalik kontrollida, kas üürileandjal üldse oli õigus käibemaksu lisada – ehk kas maksuhaldurit teavitati maksu lisamisest korrektselt või mitte.
Või kui te ei ole käibemaksukohustuslane ja puudub sisendkäibemaksu mahaarvamise õigus, siis teil kindlasti ei ole huvi, et üüriarvetele käibemaks üldse lisanduks. Üürileandja tegevuse õiguspärasuse hindamiseks palju võimalusi ei ole, kuna maksuhaldur peab infot maksusaladuseks ega anna seda välja.
Võimalikud lahendused
Kinnisasja suhtes kehtiv maksustamise režiim – kas tegemist on maksuvaba või maksustatava käibega ja kas maksukohustuslane on maksu lisamisest teavitanud või mitte – ei tohiks olla maksusaladus ja tõenäoliselt ta seda ei olegi. Loodetavasti jõuab maksuhaldur selle järelduseni enne, kui hakatakse mõnel ettevõtjal keelama sisendkäibemaksu mahaarvamist põhjendusega, et isik ei ole piisavalt hoolas olnud ega tuvastanud, kas tehingu teisel poolel maksu lisamise õigus üldse oli või mitte. Sellist maksuõiguslikku etteheidet on üsna raske ette kujutada, kui maksukontrolli toimikus on samal ajal maksumaksja pöördumised samas küsimuses maksuhalduri poole, mis on jäänud sisulise vastuseta või põrkunud maksusaladuse kaitse väidetava vajaduse taha.
Juba esilekerkinud probleemsete olukordade lahenduseks mingisugust universaalset ja kõigil juhtudel leevendust pakkuvat käitumisjuhist anda ei ole – igal üksikul juhul tuleks hinnata võimalusi vajalike tõendite saamiseks.
Kuid eelseisvates tehingutes tasuks nende küsimuste juures olla kindlasti tähelepanelik. Ostutehingutes on võimalik müüjalt küsida käibemaksu vabatahtliku lisamise teavituse teksti ja paluda võtta kinnitus maksuhaldurilt, et nad on selle tõepoolest ka kätte saanud. Enne üürilepingu sõlmimist on mõistlik üürileandjalt küsida vastavaid kinnitusi ning võimalusel ka dokumentatsiooni käibemaksu vabatahtliku lisamise õiguse kohta. Kuigi täna kehtiva seaduse järgi toimub kinnisasjade võõrandamise puhul nendes tüüpilistes olukordades pöördmaksustamine, ei muuda see probleemi olematuks, vaid võib segadust hoopis juurde tekitada.
