Teema algatus pärineb foorumist "Kinnisasja soetamine ja käibemaks".

Juba 1. jaanuarist 2011 kehtib kinnisvara müümisel, kui soovitakse vabatahtlikult käibemaksu lisada, erikord. Kahjuks ei ole makshaldur ega rahandusministeerium jaganud oma kodulehtedel meile juhtnööre, kuidas konkreetselt selle erikorraga alusel peaksime käituma.

Seaduse muutmise seletuskirjas, millega erikord vastu võeti, märgitakse, et erikord on mõeldud maksupettuste vastase meetmena. Kuid ärgem unustagem, et seda peavad järgima kõik maksumaksjad, kes teevad tehinguid kinnisvaraga. Kuna kinnisvara tehingute korral räägime me üldreeglina suurtest summadest, siis eksimuse korral on ka võimalikud kahjud üpriski suured, millel võib lisanduda veel vaidlustega kaasnev asjatu ajakulu.

Kuid milles seisneb siis kinnisvara erikord? Millele peavad tehingu tegemisel müüja ja ostja tähelepanu pöörama, et seadusesättega mitte pahuksisse minna?

Selleks, et kinnisvara maksustamise ja erikorra rakendamise põhimõte oleks loogiliselt arusaadav peame alustama kinnisvara üldisest käibemaksuga maksustamise regulatsioonist. Kuid märkusena olgu lisatud, et käesoleva artikliga püütakse selgitada ainult erikorra mõju maksumaksjatele. Kinnisvara maksuvaba ja maksustatava regulatsiooni põhimõtted on sedavõrd nüansirohked, et vajavad eraldi käsitlemist.

Üldreegel

Üldreeglina on kinnisvara müük maksuvaba, kuid on mõned erandid, mille puhul müüja peab kinnisvarale 20% käibemaksu lisama.

Käibemaksuga maksustatakse kinnisasja müük:

• mille oluline osa on ehitis ehitusseaduse tähenduses või ehitise osa, mis võõrandatakse enne ehitise või selle osa esmast kasutuselevõttu;
• mille oluline osa on oluliselt parendatud ehitis või selle osa ning mis võõrandatakse enne ehitise või selle osa parendamisele järgnevat taaskasutuselevõttu,
• ning krundile planeerimisseaduse tähenduses, kui sellel ei asu ehitist.

Mainitud kolm olukorda on just need, mille korral kinnisvara müüja ei pea maksuhaldurit informeerima, vaid on kohustatud lisama müügi hinnale käibemaksu (maksumaksjad, kes müüvad  kinnisvara, mis on soetatud enne 1. maid 2004 peavad arvestama ka käibemaksuseaduse (KMS) § 43 lg 3 toodud erisusi).

Kui olete veendunud, et teie müüdav kinnisvara ei ole uusehitis ega sedavõrd parendatud, et oleks muutunud uusehitiseks ja tegemist ei ole ka krundiga, siis võib eeldada, et tegemist on maksuvaba käibega ja müügile käibemaksu lisada ei tule.

Valikuvõimalus

KMS annab ka sellise kinnisvara müügi korral, mis on seaduse alusel maksuvaba, võimaluse käibemaks siiski lisada, aga selleks tuleb enne tehingu tegemist maksuhaldurit kirjalikult teavitada.

Valikuvõimalust ei ole kasutuses olnud korterite, eramute (ehk eluruumide) müümisel, sest nende müümisel on alati tegemist maksuvaba käibega.

Miks peaks müüja olema huvitatud kinnisvara müügile 20%-lise käibemaksu lisamisest?

Põhjus tuleneb sisendkäibemaksu ümberarvestamise kohustusest. Nimelt, kui müüte maksuvabalt kinnisvara, millelt olete ostmisel või renoveerimisel sisendkäibemaksu tagasi küsinud ja sellest ei ole möödas 10 aastat, tekib müüjal sisendkäibemaksu ümberarvestamise kohustus lähtudes 10 aasta reeglist.
 

Näiteks Kui soetasite 2009. aastal maksustatava ettevõtluse tarbeks kontori ja küsisite soetamisel tagasi sisendkäibemaksuna 400 000 krooni ning müüte 2011. aastal selle maksuvabalt, siis on müüja kohustatud tagasi küsitud sisendkäibemaksust 8/10 ehk 320 000 krooni (nüüd 20 451,73 eurot) riigile tagastama ja seda põhjusel, et 10 aastast ainult kahel aastal (2009. ja 2010.) kasutati kontorit maksustatava käibe tarbeks.

Selleks, et vältida  sisendkäibemaksu ümberarvestust, ongi võimalus maksuhaldurit eelnevalt  teavitades müüa kinnisvara käibemaksuga.

Milleks oli vaja muudatust ja miks erikord?

Nagu rahandusministeerium on seaduse muutmise seletuskirjas maininud, on erikord vastu võetud just maksupettuste vastase meetmena. Praktikas oli olukordi, kus müüja teavitas maksuhaldurit kinnisvarale käibemaksu lisamisest, kuid puudusid võimalused selle käibemaksu tasumiseks (näiteks pankrott, makseraskused vmt), samas aga tekkis ostjal õigus arvel kajastatud sisendkäibemaks tagasi küsida, kui ta kasutas või soovis hakata kasutama soetatud kinnisvara maksustatava käibe tarbeks.

Selleks, et vältida olukorda, kus üks ostu-müügitehingu osapool küsib sisendkäibemaksu tagasi, aga teine seda ei maksa, võetigi vastu erikorra regulatsioon.

Erikorra olemus ehk pöördkäibemaks

Erikord iseenesest ei muuda kinnisvara käibemaksuga maksustamise üldpõhimõtteid, vaid sätestab reeglid, kes kajastab müüdud kinnisvara käibe oma käibedeklaratsioonil ja arvestab tasumisele kuuluva käibemaksu ning millal seda tehakse.
 
Erikorra rakendamisel ei teki müüjal käibemaksu deklareerimise kohustust. Ostja tasub müüja eest käibemaksu ja samas on tal õigus arvel kajastuv sisendkäibemaks maha arvata. Oma olemuselt on erikord  väga sarnane Euroopa Liidu sisese kauba soetamisega ehk nn pöördmaksustamisega. 

Kinnisvara võõrandamisel tuleb arvestada, et erikorda rakendatakse ainult  kinnisvara tehingutele, kui on täidetud kõik järgnevad tingimused (KMS § 41¹):

• müüja müüb kinnisvara teisele maksukohustuslasele ja
• müüakse kinnisvara, millele rakendatakse käibemaksu lisamise valikuõigust ja
• enne tehingu toimumist müüja teavitab maksuhaldurit, et kasutab  kinnisvara müügile käibemaksu lisamise võimalust.

Kui eeltoodud nõuded on täidetud, väljastab müüja ostjale arve, millel on viide KMS § 41¹ erikorrale.

Saadud arve alusel maksab ostja müüjale ainult kauba eest (käibemaksu ei tasu) ja kajastab maksustatava tehingu ning tasumisele kuuluva käibemaksusumma oma käibedeklaratsioonil (vastavalt KMD lahtreid 1 ja 4).

Kui ostja kasutab kinnisvara oma maksustatava käibe tarbeks, tekib ostjal sisendkäibemaksu mahaarvamise õigus samal maksustamisperioodil (KMD lahter 5), kui ta arvestab käibemaksusumma enda tasutava käibemaksuna. Samas deklareeritakse erikorra alusel soetatud kinnisvara maksumus informatsioonina ka KMD lahtrites 7 ja 7.1.

Kui ostja ei ole käibemaksukohustuslane, siis erikorda rakendada ei saa ja käibemaksu lisamise korral on müüjal endal kohustus käive deklareerida ning ka tasuda.
 
Olukorras, kus ostja ja müüja on käibemaksukohustuslased aga müüja ei ole maksuhaldurit käibemaksu lisamise soovist teavitanud, on müügi näol tegemist maksuvaba käibega ja ostja ei tee pöördkäibemaksu arvestus (st ei deklareeri ostu maksustatava käibena ega saa küsida tagasi arvel kajastuvat sisendkäibemaksu).

Kuna müügile lisanduv ja tagasiküsitav sisendkäibemaks on võrdsed, siis riigile tasumisele kuuluv (või tagasisaadav) käibemaks üldreeglina ei muutu. Erandiks on siin olukorrad, kus ostja ei saanud kogu sisendkäibemaksu tagasi küsida, kuna kinnisvara hakati kasutama maksuvaba käibe tarbeks. Kuid müüja peab sellises olukorras arvestama sisendkäibemaksu ümberarvestamise kohustusega.

Kuid mida teha siis, kui ostja kannab müüja kontole üle summa, mis sisaldab nii maa maksumust kui ka arvel kajastatud käibemaksu?

Kuigi erikorra alusel on selgelt märgitud, et ostja tasub müüjale ainult maa eest, siis  käibemaksu võrra suurema summa kandmine müüja kontole ei muuda maksustamise põhimõtet, kui tegemist on erikorra alusel müüdud kinnistuga (st peavad olema täidetud erikorra kolm tingimust).

Tuleb arvestada, et olenemata sellest, et müüjale kanti üle käibemaksu võrra suurem summa, tekib ostjal kinnistuhinnalt käibemaksu arvestamise kohustus.

Enammakstud summa kujutab endast müüja jaoks aga ettemaksu, mille ostja võib soovi korral jätta kas ettemaksuks või küsida müüjalt tagasi.

Eeltoodu on ainult põgus pilguheit erikorra rakendamisele kinnisvara võõrandamisel. Arvestades kinnisvaratehingute regulatsiooni keerukust ja nüansirohkust ning loomulikult ka maksumust,  soovitan enne tehingu toimumist konsulteerida kindlasti asjatundjaga.