Tänavu 1. juulist hakkas kehtima kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus, mis sätestab sundvõõrandamise kõrval ka sundvalduse seadmise.

Sundvõõrandamisele loob õigusliku aluse põhiseaduse § 32, mille kohaselt võib omandit ära võtta vaid avalikes huvides ja kohese ning õiglase hüvitise eest. Kinnisasja omandamine ei ole lubatud, kui avalik eesmärk on saavutatav ilma selle maatüki omandamiseta või piisab näiteks sundservituudi seadmisest.

Suundvõõrandamise noorem vend on sundvaldus (KAHOS § 39). Selle seadmine käib üldiselt samade reeglite järgi mis sundvõõrandamine, kuid siin on eesmärgiks kinnisomandi kitsenduse loomine servituudi seadmise kaudu ja mitte omandi äravõtmine.

Selliselt saaks eelkõige kohalikul tasandil rajada avalikke teid, juurdepääse ja tehnorajatisi. Kinnisasja omanikule tuleb maksta õiglast turuhinnast lähtuvat talumistasu ja hüvitada tekkinud varaline kahju. Tehnorajatiste puhul sundvalduse seadmisel tuleb maksta seadusega sätestatud talumistasu kaitsevööndi ulatuses – see põhimõte ei pruugi olla kooskõlas põhiseaduses sätestatud kohese ja õiglase hüvitamise nõudega, kuna seadusjärgse tasumistasu suurus on sümboolne.

Sundvalduse seadmise otsustab isik, kelle pädevuses on ehitusseadustiku kohaselt välja anda ehitusluba või otsustada eratee avalikuks kasutamiseks määramine. Eelkõige on selleks kohalik omavalitsus.

Sundvaldus maakatastrisse

Sundvaldus seatakse haldusaktiga, kuid ka selle eelduseks on, et pooled ei jõudnud kokkuleppele vabatahtlikus servituudi seadmises notariaalse lepingu alusel. Kui servituut kantakse kinnistusraamatusse, siis sundvaldus kantakse maakatastrisse.

Uus seadus pakub paindlikke võimalusi ja sundvõõrandamisel lisahüvitisi, kuid on asju, mille suhtes on omanikel põhjust olla väga kriitiline.

Kohalikul tasandil võib sundvõõrandamise, sundvalduse seadmise või ümberkruntimise otsustamise delegeerida volikogu allapoole. Selline samm oleks põhiseaduse vaatevinklist ohtlik, kui volikogu annaks olulises asjas otsustuspädevuse üle täitevvõimule või näiteks mõnele ametnikule, kes isiku püha omandi üle ainuisikuliselt isuga otsustama asuks. Põhiseadusega ei pruugi kooskõlas olla laiaulatuslik sundvõõrandamise alus, mille kohaselt võib kinnisasja ära võtta alati, kui see on vajalik planeeringu terviklahenduse elluviimiseks avalikes huvides.

Kuidas vormistada sundvaldust?

• Sundvalduse seadmisele kohaldatakse kinnisasja sundvõõrandamise sätteid. Sundvalduse seadja teavitab kinnisasja omanikku sundvalduse seadmise menetlusest.
   
• Kinnisasja omanikul on õigus nelja nädala jooksul teate kättesaamisest arvates esitada sundvalduse seadjale oma arvamus. Kinnisasja omanikule makstakse sundvalduse seadmise korral sundvalduse tasu, kui ei lepita kokku teisiti. Sundvalduse seadmise korral ei maksta täiendavaid hüvitisi.
   
• Kinnisasja omanikule tuleb hüvitada varaline kahju, mis tekib sundvalduse seadmise tõttu. Sundvalduse seadmise otsusele lisaks on sundvalduse ala asendiplaan.
   
• Otsuse jõustumisel esitab sundvalduse seadja seitsme päeva jooksul andmed ehitisregistrile ja maakatastri pidajale.

Notar, Eesti Omanike Keskliidu esimees Priidu Pärna kommenteeris Maalehe küsimust.