Pettuste vältimiseks tuleb enne korteri ostmist dokumentidest kontrollida nii korteril lasuvaid kohustusi kui ka võimalikke tulevasi väljaminekuid.

Korteri või majaosa ostjat kummitavad ohud tulenevad nii seaduste mittetundmisest, müüja isiku õigustest, valedest investeeringutest, korteri varjatud puudustest kui ka erinevatest pettustest.

Ostja peaks alati kontrollima korteri kinnistusse kandmist, korteril olevaid kohustusi ning korteriühistuga seonduvaid väljaminekuid.

“Tavaliselt piirduvad korteriostjad müüjapoolsete kinnitustega, jättes väited dokumentide alusel kontrollimata ning seeläbi võivad notaribüroos müügilepingu allkirjastamiseks kohtudes ilmneda takistused, mis ei lase tehingut sooritada,” sõnab Arco Vara Kinnisvarabüroo elamispindade maakler Lauri Laanoja.

“Samas, kui ei ole kunagi asjaga tegelenud, ei oska inimesed ka õigeid küsimusi esitada ning olulised asjaolud võivad ilmneda alles siis, kui tehing tehtud, või siis, kui on juba liiga hilja,” kinnitab ka Uus Maa Kinnisvarabüroo kesklinna eluruumide maakler Elari Tamm.

Kõige sagedamini on probleeme turuhinnast tunduvalt odavamate kinnisvaraobjektidega. “Siia alla kuuluvad maa tagastamisega seotud vaidlused, vaidlused üürnikega, kinnistul puudub ehitusõigus või asub kinnistu ehituskeelu alas või on ühisomand,” sõnab Haabersti Maja nõukogu esimees Ronald Nermann. “Korteri ostmisel tuleks kontrollida omaniku õigust objekti müüa, sest on esinenud juhtumeid, kui ettemaksu ei võta mitte omanik, vaid selleks õigusi mitteomav isik.”

Kui korter ostetakse laenu abil, liigub raha pangast alles pärast notariaalset tehingut. “Kinnisvara ostmisel tuleks vältida sularahaga arveldamist ning kasutada turvalisemaid kanaleid, nt usaldusväärset kinnisvarafirmat või notari deposiitkontot,” sõnab Nermann. “Pangalaenuta tehingu puhul on turvalisimaks viisiks ostuhinna ulatuses raha ülekandmiseks ostjalt müüjale notari deposiitkonto kasutamine,” sõnab Laanoja. “Notari deposiiti tuleks kasutada isegi siis, kui omafinantseering on osaline ja ülejäänu tuleb pangalaenust,” lisab Tamm. “Sel juhul kannab notar raha üle kahe kuni kolme pangapäeva jooksul pärast avalduse sisseandmist kinnistusosakonnale.”

“Kinnisvaraturul liigub ka müüjaid, kes otsivad objektile ostjaid isikute seast, kel pole kinnisvaratehingu läbiviimisest teadmisi, ja püüavad neid petta,” hoiatab Nermann. “Iseseisvalt müüvad isikud ei pöördu ka kinnisvarafirmade poole, kuna jääksid oma pettuse plaaniga kergelt vahele.”

Ka laenuhalduri ülesandeks on klienti teavitada. “Haldur saab vara kohta infot kinnistusraamatust, kulutuste kohta riigilõivu seadusest ja notaritasu seadusest, tehingu kohta ostjalt või maaklerilt,” tutvustab infokanaleid Hansapanga eluaseme finantseerimise osakonna juhataja Agnes Makk.

“See, milliseid dokumente on vaja notarile esitada, sõltub tehingu iseärasustest. Siin kasutab haldur olemasolevaid kogemusi ja teadmisi, vajadusel konsulteerides notaribürooga.” Halduri ja maakleri edastatav info on ühesugune kõiges, mis puudutab tehingu dokumentatsiooni ja selle esitamist. “Haldur räägib rohkem rahade liikumisest ning hüpoteegi seadmisest, maakler aga varaga seotud küsimustest – vara vabastamisest ja üleandmisest ning kommunaalmaksete tasumisest,” lisab Makk.

Hagudi lähedal elav Sirli Platov kutsus majaosa ostes tehingu sõlmimise juurde kõik osapooled. “Kohal olid nii pangatöötaja, maakler, müüja kui notar, kõik sai ka enne üle kontrollitud,” sõnab ta.

Sirli kinnitusel on ta uue koduga rahul – palju avarust ja hea vesi, mida ammutatakse 30 meetri sügavusest puurkaevust. “Et oleme seotud nii Tallinna kui Raplaga, on ka asukoht meie pere jaoks sobiv,” sõnab Sirli. “Ka naabriga on vedanud: tore sõbralik vanaproua.”

Maakleri käest tasub uurida võimalikult detailseid andmeid
Siim Tarvis
Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler

Enne korteri ostu kaalumist tuleks esimese asjana maaklerilt küsida kinnisvara omandivormi kohta. Võib juhtuda, et isegi kinnisvaraomanik ise ei ole teadlik oma kinnisvara omandivormist.

Kinnisasju võib olla nelja tüüpi: kinnistu, korteriomand, hoonestusõigus ning korteriomandi hoonestusõigus. Igaühel neist on oma eripärad, mida maakler peab oskama teile selgitada. Näiteks on majas, kus korterid on registreeritud kui kinnistu mõttelised osad, kaasomanikel ostueesõigus, kuid majas, kus korterid on registreeritud korteriomanditena, ostueesõigus puudub. Lisaks esineb kinnisvaraturul ehitisi kui vallasasju, mille käsutustehingute tegemine on üldjoontes seadusega keelatud.

Küsige ka kinnistusregistri väljavõtet ning paluge maakleril välja selgitada selle täpne sisu. Pöörake tähelepanu kinnistusregistri III jaole, kus on ära toodud võimalikud objekti koormavad kitsendused.

Olulised on ka küsimused, milline on maja ehitusaasta ja ehituskonstruktsioonid, kas kortermajas on asutatud korteriühistu, milliseid remonttöid on nii korteris kui ka majas tehtud. Soovitatav on maaklerilt küsida, milliseid remonttöid on hakatud planeerima.

Tasub uurida, kes haldab maja. Korteriühistu halduskulud on üldjoontes väiksemad kui haldusfirmal, samuti saab korteriühistu ise juhtida raha just sinna, kuhu seda hetkel kõige rohkem vaja on.

Vähem tähtsad pole kommunaalkulud: kui palju kogutakse igakuiselt raha remondifondi ning kui palju hoolduseks ning millise kütteliigiga on tegemist.

Unustada ei tohiks parkimisvõimalusi, uurida tasub panipaiga olemasolu ja maja sideteenuste pakkuja kohta: kes pakub internetiteenust, kas on võimalik saada kaabeltelevisiooni jne.

Ostjal tasub selgeks teha, kas korteris on elektri-, gaasi- ja veemõõdikud ning kus need asuvad. Samuti on hea maaklerilt uurida, millised on maja ümbruses asuvad teenindusasutused, transpordiühendus ning milline on ümbruskonna turvalisus. Soovitatav on huvi tunda ka naabrite vastu ning sellega seoses uurida seinte mürapidavuse kohta.

Ostja teadmatus toob pettasaamise riski
Kinnisvaratehingutega seotud suuremad riskid:

seaduste ja juriidiliste probleemide mittetundmine

korteri õigusliku staatusega seotud riskid

korterit müüva isiku õigus toimingut teostada (kas korteri müüja on ikka korteri omanik)

kinnisvara omandivormiga seotud küsimused (kas tegu on korteriomandiga, mõttelise osaga kinnistust vms)

kasutuskorra seadmisega seotud küsimused

kinnisvara pärimisega, kinkimisega seotud küsimused

tehingu vale turuväärtus ehk objekt müüakse turuväärtusest madalamalt või ostetakse turuväärtusest kõrgemalt

halb investeering (tulusus on oodatust madalam)

objektil on varjatud puudused

erinevad pettused

objekti üleandmise/vastuvõtmisega seotud pettused

senise omaniku võlgnevused korteriühistu ees

võltsimisega seotud pettused (võltsitud pass, volitus)

korteri eest tasutava summa ülekandmine müüjale

tagatisraha jõudmine õigele kontole

Ostja peab kontrollima:

korteriomandi tehnilised andmed (infot saab kinnistusregistrist)

andmed omaniku kohta, et kindlaks teha, kas ta kinnisvara ikka omanikult ostab (infot saab kinnistusraamatust)

andmed võimalike korterit koormavate hüpoteekide kohta (infot saab kinnistusregistrist, mille väljavõtet peaks omanikult korterit vaatama minnes nõudma)

omanik peaks esitama müügilepingu, mille alusel on tema kunagi korteri omandanud

tuleks veenduda, kas end omanikuna esitleval isikul ei ole takistusi korteri müümiseks (tuleks kontrollida tema perekonnaseisu, võimaliku abieluvaralepingu olemasolu)

viimaste kuude kommunaalmaksete arved, et kontrollida nende suurust

tuleks kohtuda korteriühistu esimehega, et saada infot senise tegevuse ja edasiste plaanide kohta ning teavet korteri võimalike võlgnevuste osas (kui müüjal on korteriühistu ees võlgnevusi, tuleb need uuel ostjal tasuda) või küsida müüjalt korteriühistu poolt väljastatud tõendit võlgnevuste osas ning ühistu aastaplaani maja mineviku, oleviku ja tuleviku kohta
Allikad: Ronald Nermann, Lauri Laanoja, Elari Tamm

Originaalartikkel