Tallinna Ringkonnakohus käsitles 24.01.2022 tsiviilasja nr 2-21-3103 lahendis olukorda, kus kohtule esitatud avalduse asjaolude kohaselt võttis korteriühistu üldkoosolek vastu otsuse, millega anti juhatusele õigus sõlmida lepinguid ja võtta kohustusi ilma formaalse üldkoosolekuta (ja vastava protokollita) kuni 5000 euro suuruse (lisa)kulutuse puhul, tingimusel, et need kulutused on vajalikud või tavapärased või nende lepingute/kulutuste (üldine) ese on korteriühistu poolt printsiibis kokku lepitud – näiteks üldkoosoleku ajaks üldprojekteerimisega, uue veeühendusega ja igapäevase tavapärase eluoluga seotu (näiteks prügimajandus, lumetõrje, koristamine jne); need kulutused ei tohi ületada kehtivas majanduskavas ette nähtud vahendeid; ning sellistest kulutustest informeerib juhatus kõiki kaasomanikke e-kirja teel).
Tallinna Ringkonnakohus leidis, et viidatud otsus tuleb tunnistada kehtetuks, kuna selline delegeerimine ei ole kooskõlas seadusega.
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 37 lõike 2 kohaselt võib korteriühistu juhatus otsustada vajalike toimingute tegemise ka ilma korteriomanike üldkoosoleku otsuseta, kui viivitamine tooks kaasa kaasomandi eseme olulise kahjustumise. Samas on vaidlustatud otsusega antud juhatusele muuhulgas ka õigus tavapäraste kulutuste tegemiseks üldkoosoleku otsuseta, st juhatuse otsusel. Sama seaduse § 35 lõige 1 näeb ette tavapärase valitsemise küsimuste otsustamise korteriomanike häälteenamusega, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. See tähendab, et tavapärase valitsemise küsimustes võetakse otsuseid vastu korteriomanike üldkoosolekul (KrtS § 20 lg 1). Sama seaduse § 35 lõige 2 toob välja näitliku loetelu küsimustest, mis eelkõige kuuluvad tavapärase valitsemise hulka. Sealhulgas käsitletakse tavapärase valitsemisena kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti, korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimist ning laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmist. Sama seaduse § 38 järgi on tavapärasest suuremate ümberkorralduste tegemiseks üldjuhul vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe. Eelnimetatud küsimused on seadusega antud eksklusiivselt korteriomanike pädevusse.
Seega on otsus, millega delegeeritakse korteriomanike pädevusse kuuluvate kulutuste tegemise üle otsustamine korteriühistu juhatusele, seadusega vastuolus ning tuleb tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 38 lõike 1 alusel tunnistada kehtetuks.
Ka tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 31 lõike 3 teine lause sätestab, et juriidilise isiku organi pädevust ei või üle anda muule organile või isikule. Ühe organi poolt teise organi pädevusse kuuluvas üksikküsimuses otsuse vastuvõtmine on lubatav üksnes seadusega ettenähtud erandjuhtudel. Seadus ei näe ette, et vaidlustatud otsusega määratletud korteriomanike üldkoosoleku ainupädevusse kuuluvate küsimuste otsustamise õiguse võiks üle anda korteriühistu juhatusele.
Ringkonnakohtu hinnangul ei kõrvaldanud vastuolu seadusega ka otsusega seatud tingimus, et juhatuse tehtavad kulutused ei tohi ületada kehtivas majanduskavas ette nähtud vahendeid. Kuigi sellega on sisuliselt seatud piirang, et korteriühistu maksevõime peab säilima, siis saab üksnes korteriomanike üldkoosolek otsustada, mis liiki kulutusi saab korteriühistu majandamiskuludena teha. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 41 lõike 1 ja lõike 3 järgi koostab korteriühistu juhatus korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mis sisaldab mh ülevaadet kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest ning korteriühistu kavandatavaid tulusid ja kulusid. Majanduskava kehtestab korteriomanike üldkoosolek. Seega ei ole korteriühistu juhatusel õigust otsustada, missuguste majandamiskulutuste hüvitamist korteriühistu liikmetelt nõuda. Erandiks on üksnes kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud kulutused, mille jaoks kaasomanike kokkulepet ega üldkoosoleku otsust vaja ei ole (Riigikohtu 8.10.14.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 20).
