Tavapärase korra kohaselt on juhatuse liikmete määramine korteriomanike üldkoosoleku pädevuses. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 25 lõige 1 sätestab, et korteriomanik, korteriühistu võlausaldaja või muu huvitatud isik võib mõjuval põhjusel nõuda kohtult korteriühistu juhatuse asendusliikme määramist. Seega kohtu sekkumiseks peab esinema mõjuv põhjus korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 25 lõike 1 tähenduses.
Kohus saab sekkuda väga erandlikel juhtudel ja eelkõige olukorras, kus muud meetmed on ammendunud või puuduvad. Mõjuvaks põhjuseks kohtu sekkumiseks juhatuse määramisel võib pidada eelkõige korteriomanike võimetust üldkoosolekut kokku kutsuda või üldkoosoleku võimetust juhatuse liikmeid valida. Eelnev tähendab objektiivset võimetust või olukorda, kus juhatuse liikmete valimine ei ole mingil põhjusel õnnestunud (Tallinna Ringkonnakohtu 19.04.22. a määrus tsiviilasjas nr 2-21-16207, punktid 2 ja 7). Mõjuv põhjus saab seisneda eelkõige juhatuse liikme ajutises või kestvas võimetuses täita oma kohustusi (Riigikohtu 7.06.17 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1- 42-17, p 10). Mõjuv põhjus juhatuse asendusliikme määramiseks võib olla ka juhul, kui juhatuse liikmete ametiaeg on möödunud ja pikema aja jooksul ei ole õnnestunud uusi juhatuse liikmeid valida (viidatud Riigikohtu lahend 3-2-1-42-17, p 12). Asendusliikme määramine võib olla vajalik ka olukorras, kus juhatuse liikme esindusõigus on kohtus vaidlustatud, st vaidlustatud on näiteks otsus, millega juhatuse liige ametisse nimetati või tagasi kutsuti (KrtS § 29 lg 6 p 2).
Asjaolu, et korteriühistu juhatus ei ole avaldajatele esitanud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 41 lõikes 1 sätestatud nõuetele vastavat majanduskava ning korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 51 lõigetes 1 ja 3 sätestatud nõuetele vastavat majandusaasta aruannet, ei ole mõjuv põhjus sama seaduse § 25 lõike 1 mõttes (Tartu Ringkonnakohtu 4.10.21 määrus tsiviilasjas nr 2-21-11359, punkt 13). Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 25 ei ole ette nähtud korteriomanikule ebasobiva juhatuse väljavahetamiseks, vaid juhatuse asendusliikme määramise normide eesmärk on tagada esindus- ja juhtimisorgani olemasolu olukorras, kus korteriühistu on juhatuse liikme väljalangemise tõttu muutunud juhtimisvõimetuks (vrd Riigikohtu 18.12.19. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-10474, p 38). Korteriomanike vahelised isiklikud suhted ei ole mõjuv põhjus asendusliikme määramiseks. Kuigi juhatuse liikmete asendamiseks võib alust anda ka püsiv huvide konflikt juhatuse liikmete ja korteriühistu vahel, siis tuleb vastavad asjaolud igal konkreetsel juhul eraldi välja tuua (Tallinna Ringkonnakohtu 13.09.21. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-16256, punkt 8.2). Püsiv huvide konflikt peab olema selline, mis takistab juhatuse liikme(te)l oma kohustusi täita.
Kohtu määratud juhatuse asendusliikme volitused kestavad kuni uue juhatuse liikme määramiseni korteriomanike üldkoosoleku poolt (KrtS § 25 lg 4).
Asendusliikme isikule sätestatud nõuded
Kohus määrab võimaluse korral korteriühistu juhatuse asendusliikmeks isiku, kes vastab korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 28 lõikes 2 sätestatud nõuetele (KrtS § 25 lg 3). Sama seaduse § 28 lõige 2 sätestab nõuded majahaldurile, mille kohaselt peab majahalduril olema kinnisvarahalduri, korteriühistujuhi või korterelamuhalduri kutse kutseseaduse tähenduses. Tegemist on kohustusliku nõudega vaid juhul, kui juhatuse asendusliikme asemel määratakse valitseja, sest korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 28 kohaselt peab valitseja määrama sama seaduse § 28 lõikele 2 vastava pädevusega isiku majahalduriks (Tallinna Ringkonnakohtu 16.03.21. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-13553, punkt 17).
Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 603 lõige 1 sätestab üldreegli, mille kohaselt võib kohus juhatuse asendusliikmeks määrata iga isiku, kes vastab seaduses nimetatud nõuetele ning on kohtu hinnangul võimeline oma ülesandeid vajalikul tasemel täitma. Sama seaduse § 603 lõige 3 kohaselt on isiku määramiseks vajalik tema nõusolek. Kohus ei ole sama seaduse § 604 lõike 1 teise lause järgi juhatuse asendusliikme määramisel avaldusega seotud.
