On üldteada, et tavapäraselt puuduvad korteriühistutes aktiivsed liikmed, kes on huvitatud sellest, mis kortermajas igal ajahetkel toimub. Ühest küljest võib seda näha positiivsena – ju pole probleeme, mis tingiksid enamuse osalemise üldkoosolekutel. Teisalt võib probleeme tekkida olukorras, kus nt 100+ korteriga majas jõuab esimesele koosolekule 25 korteriomanikku ning korduskoosolekule kõigest 15. Need 15 korteriomanikku võtavad aga korduskoosolekul juba kõigi nimel otsuseid vastu. Hiljem, juba üldkoosoleku protokolliga tutvudes, võivad koosolekul mitteosalenud korteriomanikud avastada enda jaoks mittesobivate otsuste vastuvõtmise. Lisaks võib tihtipeale leida protokollist, kuidas viimases päevakorrapunktis, milleks on tavapäraselt “jooksvad küsimused” või “muud koosolekul tõstatatud küsimused”, on vastu võetud igasuguseid otsuseid, mida päevakorras üldse nimetatud ei olnud. Sellises olukorras võib nii mõnegi korteriomaniku esimene mõte olla pöörduda kohtusse oma õiguste kaitseks. Kui aga sarnase mõtteviisiga korteriomanikke on rohkem, siis võib olla mõistlikum erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumine, et vastuvõetud otsuseid muuta või tagasipöörata.
Samas on otsuste poolt hääletanud korteriomanike ja juhatuse enda huvides vastuvõetud otsuste üle kinnitamine õiguslikult korrektselt, kui on ilmselge, et otsused on kergelt vaidlustatavad. Kui otsuse kinnitamine pole otsuse tühisuse aluse olemasolu tõttu võimalik, siis on võimalik võtta vastu uus samasisuline otsus, milles enam tühisuse aluseid ei esine.
Selliselt otsuste puuduste kõrvaldamine või otsuste muutmine võimaldab vältida pikaaegseid ja kulukaid kohtuvaidlusi.
Korteriomanike erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumisest
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 20 sätestab korteriomanike üldkoosolekuga seonduvad üldised põhimõtted. KrtS § 20 sätestab, et korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks käesolevas seaduses sätestatule mh mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) §-s 20 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut. MTÜS § 20 lg 3 järgi peab juhatus üldkoosoleku kokku kutsuma, kui seda nõuab kirjalikult ja põhjust ära näidates vähemalt 1/10 mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud väiksema esindatuse nõuet. Vastavalt MTÜS § 20 lõikele 4, kui juhatus ei kutsu üldkoosolekut käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud asjaoludel kokku, võivad taotlejad üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras juhatusega. Viimane tähendab seda, et tavaliselt sätestab põhikiri, mis aja jooksul alates kirjalike avalduste saabumisest peab juhatus erakorralise koosoleku kokku kutsuma. Ülejäänud osas kohalduvad endiselt ka MTÜS § 20 lõiked 5 ja 6, st üldkoosoleku kokkukutsumisest peab ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega ja üldkoosoleku kokkukutsumise teates tuleb märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord. Põhikirjaga võib ette näha täpsema korra üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmiseks.
Mida tähendab kirjalik vorm MTÜS § 20 lg 3 tähenduses?
Kirjaliku vorminõude tähendus on sätestatud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 78 lõikes 1, mille kohaselt juhul, kui seaduses on sätestatud tehingu kirjalik vorm, peab tehingudokument olema tehingu teinud isikute poolt omakäeliselt allkirjastatud, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Tehingu kirjaliku vormiga loetakse TsÜS § 80 kohaselt võrdseks tehingu elektrooniline vorm, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Elektroonilise vormi järgimiseks peab tehing:
- olema tehtud püsivat taasesitamist võimaldaval viisil ja
- sisaldama tehingu teinud isikute nimesid ja
- olema tehingu teinud isikute poolt elektrooniliselt allkirjastatud. Elektrooniline allkiri peab olema antud viisil, mis võimaldab allkirja seostada tehingu sisu, tehingu teinud isiku ja tehingu tegemise ajaga. Elektrooniliseks allkirjaks on ka digitaalallkiri (Tallinna Ringkonnakohtu 15. detsembri 2022 kohtumäärus tsiviilasjas nr 2-20-17184, punktid 35 ja 36).
Vastuvõetud otsuse muutmine uue otsusega või otsuse kinnitamine
Uue üldkoosoleku kokkukutsumine on võimalik päevakorraga, kus nähakse ette eelmisel üldkoosolekul vastuvõetud otsuste muutmine, täielik või osaline tühistamine. Päevakord peaks sisaldama muudatuse täpset sisu, mida otsustama hakatakse.
Samuti on võimalik kõrvaldada otsuse kehtetuks tunnistamise alused (nt kui valitud on uued juhatuse liikmed, kes pole tegelikult andnud nõusolekut oma juhatuse liikmeks asumise kohta) otsuse kinnitamise otsustamisega. Ühistu võib oma otsuseid ka ise kehtetuks tunnistada. Tühisuse aluseid (nt koosoleku kokkukutsumise korra rikkumine) ei ole võimalik vaid otsuse kinnitamisega kõrvaldada ning vana otsuse kõrval tuleb vastu võtta uus otsus.
KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 5 järgi ei saa otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda, kui organ on selle uue otsusega kinnitanud ning uut otsust ei ole tähtaegselt (kolm kuud otsuse vastuvõtmisest) vaidlustatud. Otsuse kinnitamist tuleb eristada täiesti uue otsuse tegemisest. Tegemist on juba vastuvõetud otsuse kinnitamisega, kuid otsuse kinnitamine eeldab, et otsusest on kõrvaldatud puudused. Meie näite puhul peaksid olema lisatud uute juhatuse liikmete nõusolekud. Vastasel juhul on kinnitatav otsus iseseisvalt kehtetuks tunnistatav või tühine.
Tühist otsust ei saa erinevalt vaidlustatavast otsusest kinnitada. Vastu saab võtta küll sisuliselt samasuguse otsuse, kui selles on varasema otsuse tühisuse alused kõrvaldatud. Olukorras, kus vastuvõetud otsused iseseisvalt oleksid kehtivad, kuid rikutud oli esialgse koosoleku kokkukutsumise korda, tuleks sama päevakorraga koosolek kokku kutsuda järgides seaduses sätestatud korda ning võtta seejärel samasisulised otsused vastu. See aga ei tähenda, et uue otsuse vastuvõtmisega muutuks varasem tühine otsus kehtivaks. Uue samasisulise otsuse vastuvõtmisel on õiguslik mõju uuel otsusel ning vana otsus on jätkuvalt tühine (vt ka Riigikohtu 4. detsembri 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-12, p 12).
