Kinnisasjade müügile kehtestatud uus käibemaksukord on kehtinud üle aasta, kuid paraku pole uut korda laialt teadvustatud ning kehtestatud korra rakendamisel tehakse tihti vigu. Kinnisvara müües või ostes ei tohi unustada käibemaksu tasumise kohustust, samuti tuleb veenduda, et kõik vajalikud teavitused oleksid õigeaegselt tehtud. Eksimise hind võib olla kõrge, seega kordame üle uue korra peamised aspektid.
Aprill 2012 jõustusid käibemaksuseaduse muudatused, millega muudeti pöördmaksustatavaks sellise kinnisvara käibemaksuga maksustamine, mille puhul käibemaksu lisamine on vabatahtlik.
- Käibemaksu lisamine on vabatahtlik siis, kui tegemist on kinnisasjaga, mis ei ole eluruum, mis ei ole planeerimisseaduse mõistes tühi krunt ning mida müüakse peale esmast kasutuselevõttu või taaskasutuselevõttu. Üldjuhul tähendab see kinnisasja, millel asub kas äri- või tootmishoone.
- Käibemaksu vabatahtlikul lisamisel toimub pöördmaksustamine ehk
- müüja ei lisa käibemaksu müügihinnale, et saadud käibemaksu riigile edastada
- vaid ostja deklareerib käibemaksu ise ja samas arvab käibemaksu ka kohe sisendkäibemaksuna maha.
Käibemaksu lisamine on vajalik ja mõistlik olukorras, kus müüja on kinnisasjaga seoses viimase 10 aasta jooksul teinud kulutusi või investeeringuid, mille osas on müüja sisendkäibemaksu riigilt tagasi küsinud. Kui sellise kinnisasja müümisel ei lisata müügihinnale käibemaksu, on müüjal vaja korrigeerida nimetatud perioodi mahaarvatud sisendkäibemaksu. Varem mahaarvatud sisendkäibemaks, mida korrektsiooni tõttu enam maha arvata ei saa, tuleb riigile tagasi maksta.
Uue korra rakendamisel peab kindlasti meeles pidama, et käibemaksu vabatahtlik lisamine eeldab maksuameti eelnevat kirjalikku teavitamist. Eraldi vormi pole teavituseks ette nähtud ning maksuamet pole ka täpsustanud teavituse korda. Teavituse võib teha vabas vormis ja edastada maksuametile postiga. Praktikas on maksuamet aktsepteerinud ka digitaalselt allkirjastatud ja e-postiga kohale toimetatud teavitusi.
Tihti ei ole müüja teavituse tegemise nõudest teadlik ja küsimus tõusetub alles järgmise käibemaksudeklaratsiooni koostamisel. Tüüpiliselt eelnevad kinnisvaratehingutele intensiivsed läbirääkimised, millega seoses võib maksuametisse teavituse tegemine lihtsalt ununeda. Seega pole ebatavaline, et teavitus saadetakse hilinemisega.
Seaduses pole teavituse hilinemise tagajärgi välja toodud. Halvimal juhul võib maksuamet lähtuda sellest, et käibemaksu lisamise eeldused ei olnud täidetud ning nõuda sisendkäibemaksu korrigeerimist.
Avaldatud Advokaadibüroo Sorainen maksu- ja tolliõiguse uudiskirjas
