15. novembril 2018 riigikohtu otsus kohtuasjas nr 3-16-517 võiks huvi pakkuda neile ettevõtjatele, kes planeerivad uue eluruumi ostu ja tahaksid teada, mis “töötab”, et maksu- ja tolliamet tagastaks ostuhinnas sisalduva käibemaksuosa.

Etteruttavalt võib öelda, et riigikohtus sai punktivõidu maksu- ja tolliamet, kuid menetlus jätkub uuesti Tallinna ringkonnakohtus ning lõplikku lahendit on oodata pärast kohtuistungit, mis toimub mais 2019.

Vaidluse sisu

Maksuhaldur ja OÜ Axenture Arendus (maksumaksja, kaebaja) vaidlesid kohtus selle üle, kas maksumaksjal oli õigus ostetud korteri kui eluruumi (selle juurde kuulus ka panipaik mitteeluruumina) ostuhinnalt, notaritasult ja kommunaalkuludelt sisendkäibemaks maha arvata või mitte. Maksuhaldur leidis 2014. a oktoobri ja 2015. a septembri käibedeklaratsioone kontrollides, et see õigus puudus, kuna korterit ja sellega seotud teenuseid ja kaupu ei soetatud maksustatava käibe tarbeks ehk nii nagu näeb seda ette käibemaksuseaduse § 29 lg 1.

2016. a veebruaris tehtud maksuotsuses nõuti tagasi nii ettemaksukontole “vabaks lastud” käibemaksusumma (tõenäoliselt oli see algselt ettemaksult tagasi saadud sisendkäibemaks) ja jäeti soetamisel tekkinud tagastusnõue rahuldamata.

Maksumaksja väitis suuliste seletuste abil, et soetas korteri põhimõtteliselt kontorina kasutamiseks, kuid ei olnud samas maksuotsuse ajaks asunud korterit kontorina sisustama ja tal puudusid ka töötajad.

Maksu- ja tolliameti arvates jäid kaebaja väited üldsõnaliseks ja äriplaan korteri kasutuselevõtust kontorina ei olnud usutav. Lisaks sellele leiti, et esineb seaduslik takistus korteri kui eluruumi kasutamiseks äriruumina ehk büroona/kontorina, sest selline reaalosa kasutus väljub omandi n-ö tavakasutusest ja seega läheb vastuollu kolmanda isiku õigustatud huvidega ning maksumaksja ei ole ka midagi ette võtnud, et muuta ruumi kasutusotstarvet.

Ameti sisuliseks kahtluseks oli, et tegelikult võetakse korter kasutusele kaebaja juhatuse liikme elukohana, kuid paikvaatluse protokolli kohaselt see kahtlus kinnitust ei leidnud, sest korter oli jätkuvalt sisustamata ja valgustiteta.

Ringkonnakohtu istungil selgitas kaebaja, et pigem on nüüdseks plaan korter edasi müüa, s.o kasutusele võtmata kujul, ja saada müügist märgatav kasu, sest korteri hind on oluliselt tõusnud. Kaebaja rõhutas ka, et asjaolu, et ta algselt arvas, et võtab korteri kasutusele kontorina, mitte ei müü edasi, ei saa olla takistuseks sisendkäibemaksu algsel mahaarvamisel.

Riigikohtu põhiseisukohad

Riigikohus võttis seisukoha alljärgnevates küsimustes:

• ka suulise seletusega saab äriplaani tõestada ehk sisendkäibemaksu mahaarvamise eelduseks ei ole ilmtingimata kirjaliku äriplaani olemasolu;
• äriplaani mittevastavus korteri kasutusotstarbele muudab äriplaani elluviimise mitteusutavaks. Teisisõnu – maksumaksja peab MTAle suutma tõendama, et korteri ehitusõiguslikule kasutusotstarbele mittevastav äriplaan on siiski usutav ja realistlik, seega oleks pidanud kaebaja näitama maksumenetluses, et ta oli astunud samme, et viia korteri ehitusõiguslik kasutusotstarve (eluruum) kavandatava kasutusotstarbega (äriruum) kooskõlla, seda aga antud juhul ei olnud tehtud;
• korrati veelkordselt üle haldusasja nr 3-3-1-47-15 punktis 16 võetud seisukoht, mille kohaselt selleks, et sisendkäibemaksu saaks kohe maha arvata, ei tohi olla äriplaani teostumiseks õiguslikke (näiteks kasutusotstarbe mittevastavus) või muid takistusi ning äriplaan peab olema usutav;
• kohus hindas maksuotsuse õiguspärasust maksuotsuse tegemise aja seisuga ehk nende faktide alusel, mis olid MTAle teada ajal, mil maksuotsus tehti. Seega ei mõjutanud kaebaja hilisem plaanimuutus, mis avaldati kohtumenetluse käigus, et ei võeta korterit kasutusele kontorina ega ka muul moel, vaid pigem müüakse ja realiseeritakse kasum, algse maksuotsuse õiguspärasust.

Mida võiks järeldada eeltoodust

Maksuotsusest riigikohtu lahendini jõudmine võtab palju aega – selles juhtumis üle 2,5 aasta, kuid lõpptulemust ikka veel ei ole.

Tekkinud olukord, kus kohtuvaidluse keskmes olevat korterit ei ole kasutusele võetud mitte ühelgi otstarbel (ei elu- ega äriruumina ega muul ettevõtlusvälisel eesmärgil). Tegemist on investeerimisobjektiga, mida on võimalik müüa. Müües tekiks aga maksustatav käive, sest esmast kasutuselevõttu ei ole toimunud, kuid sellest hoolimata ei ole maksumaksjal lubatud realiseerida oma õigust arvata sisendkäibemaks koheselt maha. Maksu- ja tolliamet püüab sisendkäibemaksu mahaarvamise aega maksupettuse kartusest “nihutada” sellesse maksustamisperioodi, mil toimub korteri müük, millest tekib maksustatav käive või järgneva kümne aasta peale, mil sisendkäibemaks oleks tagastatav igal aastal maksimum 1/10 ulatuses, kui kaebaja tegevus oleks siis tervikuna maksustatav.

Selline lähenemine on arusaadav, kuid otseses vastuolus kohese mahaarvamise ja neutraalsuse printsiibiga.

Riigikohus on asunud sisustama sisendkäibemaksu kohese mahaarvamise põhimõtet uue korteri soetamisel liiga piiravalt, sidudes seda ka korteri kasutusotstarbe õigusliku staatuse muutmise vajadusega/nõudega, kui kavatsetakse korterit (eluruum) kasutada de facto kontorina või büroona. See viib kohese mahaarvamise printsiibi rikkumiseni. Piltlikult öeldes – sisendkäibemaksu mahaarvamine ei saa sõltuda meie hinnangul sellest, kas korteri kontorina kasutamisel leiab aset naabrite häirimine või mitte.

Lõpetuseks lihtne soovitus, kui vabad vahendid otsustatakse investeerida uude korterisse ja eesmärk on saada käibemaksuosa tagasi, kuid ei ole plaani korterit kohe kasutama hakata, vaid soovitakse pigem osa saada hinnatõusust tulevikus toimuva müügi kaudu, siis nii tulebki seda maksuhaldurile selgitada.