Kinnisasja müügilepingu eellepingu sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale. Kuna kinnisasja müügilepingu eelleping on suunatud kinnisasja omandamisele, on see võlaõigusseaduse § 33 lõike 2, asjaõigusseaduse § 119 lõike 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 83 lõike 1 alusel tühine, kui leping ei ole sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (Riigikohtu otsus 8.05.06 tsiviilasjas 3-2-1-32-06, p 15). Eellepingust peab selguma, millistel tingimustel on pooled endale põhilepingu kohustuse võtnud.
Broneerimislepingut kui lepinguliiki ei ole võlaõigusseaduses eraldiseisva lepinguliigina reguleeritud. Samas on sellise kokkuleppe sõlmimine põhimõtteliselt võimalik. Kohtupraktikas on kinnisasja müügilepingu eellepingust eristatud broneerimislepingut. Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on müüja kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest (Riigikohtu 19.06.07 otsus tsiviilasjas 3-2-1-70-07, p 14). Broneerimislepingule on omaseks, et ostjale ostmise kohustust ja müüjale müümise kohustust broneerimiselepingust ei teki (RKTKo nr 3-2-1-32-06, p 16). Vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 77 lõikele 1 võib tehingu teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi. Broneerimislepingule seaduses sätestatud kohustuslikku vormi ei tule.
Ühes lepingudokumendis võivad sisalduda nii broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise eelleping. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 85 järgi ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa tehingu teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Vastavalt Riigikohtu 8.05.06 otsuses tsiviilasjas 3-2-1-32-06 väljendatud seisukohale ei pruugi ka kinnisasja müügilepingu eellepingu tühisus kaasa tuua kogu lepingu tühisust, kuid siiski tuleb eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkuleppe, s.o broneerimise tühisuse. Sellest seisukohast järeldub, et kui samas lepingudokumendis on nii müügilepingu eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente ja eelleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks tehtud ka ilma tühise eellepingu osata.
Poolte kohustuse hindamisel on muuhulgas oluline sellise broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud näiteks selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud (RKTKo nr 3-2-1-32-06, p 16).
Tsiviilasja nr 2-21-114983 asjaolud
Tsiviilasjas nr 2-21-114983 lahendasid kohtud vaidlust, kus hageja nõudis maaklerist kostjalt 1000 euro tagastamist. Hagiavalduse kohaselt leidis hageja 2021. a märtsis kinnisvaraportaalist endale sobiva korteri ostmiseks. Hageja võttis kostjaga ühendust, pooled pidasid läbirääkimisi ning hageja otsustas, et korter sobib talle. Kostja saatis hagejale lepingu, notariaalse müügilepingu projekti ning esitas arve 1000 euro tasumiseks. Arve kohaselt oli tegemist käsirahaga kinnisvara ostmise eest. Hageja kandis 26. märtsil 2021 kostjale üle 1000 eurot. 29. märtsil 2021 esitas hageja kostjale pretensiooni, mille kohaselt korteri pindala ei vasta tegelikkusele ning nõudis raha tagasi. Kostja keeldus raha tagastamast. Hageja oli seisukohal, et kuigi korteri üldpind ei vastanud väljakuulutatule, siis oli ka müügilepingu eelleping vormivea tõttu tühine, kuna see ei olnud sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Kuna hageja kandis kostjale raha üle vormivea tõttu tühise lepingu alusel, siis oli hageja seisukohal, et kostja peab tühise lepingu alusel saadu hagejale võlaõigusseaduse § 1028 lõike 1 alusel tagastama.
Kostja vaidles hagile vastu ja leidis, et pooled sõlmisid suulise maaklerilepingu ning selle tagamiseks käsirahalepingu, mille alusel hageja tasus kostjale 1000 eurot, mis pidi jääma kostjale, kuna hageja keeldus tehingust. Käsirahalepingule ei näe seadus ette kohustuslikku vorminõuet. Pooled ei ole sõlminud korteriomandi müügi eellepingut. Kostja ei ole võtnud lepingut sõlmides kohustust anda korteriomand tulevikus hagejale üle ning seda ei ole läbi räägitud.
Kohtute seisukohad tsiviilasjas nr 2-21-114983
Kohtud leidsid, et pooled sõlmisid broneerimislepingu. Seda, et hageja käsitas raha maksmise aluseks olevat kokkulepet lepingu sõlmimise ja raha maksmise ajal broneerimislepinguna, kinnitab hageja poolt maksekorraldusele märgitud selgitus “Broneering”. Samuti tuvastasid kohtud, et kokkuleppe alusel kohustus kostja võtma korteriomandi müügikuulutuse maha ning mitte pakkuma seda kolmandatele isikutele müüa, kuna hageja soovis seda osta. Seega sisaldas poolte kokkulepe korteriomandi broneerimise kokkulepet ja selle eest tasu maksmist.
Lepingu projektist ei nähtu ostuhinda ega muid olulisi tingimusi, millega pooled võtsid endale põhilepingu sõlmimise ja muuhulgas võõrandamise kohustuse. Iseenesest ei ole välistatud, et lisaks korteriomandi broneerimise kokkleppele võinuks pooled sõlmida ka korteriomandi müügi eellepingu ja tagada seda käsiraha maksmisega. Selleks avaldas kostja hagejale ka soovi, kui edastas hagejale lepinguprojekti, mis oli pealkirjastatud “Kohustuste täitmise leping ning käsirahaleping nr xx”, mille punktis 3 sisaldus muuhulgas ettepanek leppida kokku müügilepingu olulisemates tingimustes. Pooled aga jätis lüngad väidetavalt kokkulepitud andmetega lepingus täitmata ning ei allkirjastanud lepinguprojekti. Seetõttu ei saanud kohtud järeldada, et pooled saavutasid lepinguprojekti tingimustes kokkuleppe ning sõlmisid müügi eellepingu ja tagasid sellest tulenevaid kohustusi käsirahaga. Korteriomandi müügi eellepingu sõlmimist ei saa järeldada ka asjaolust, et kostja märkis hagejale edastatud arvele “Käsiraha XXX kinnisvara ostmise eest”. Asjaolu, et korteriomandi müügiks oli notar valmistanud ette korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu, ei anna alust järeldada, et hageja ja kostja olid sõlminud enne seda korteriomandi müügi eellepingu. Ka sellest, et lepinguprojekti järgi pidi müüja lugema maaklerile tasutud 1000 eurot tasutuks (müügihinnana) endale, ei saa järeldada maakleri ja ostja vahel eellepingu sõlmimist.
Seega jõudsid kohtud järeldusele, et hageja tasus kostjale 1000 eurot korteriomandi broneerimise eest, sest hageja ei suutnud kohtumenetluses tõendada, et pooltel oli korteriomandi müügi eelleping ning et ta tasus kostjale 1000 eurot müügihinna osana. Kuna hageja maksis kostjale 1000 eurot, kuid korteriomandi hind oli lepingu projekti järgi 55 000 eurot, kinnitab tasutud summa samuti broneerimislepingu sõlmimist, sest tegemist on mõistliku summaga broneerimise eest. Arvestades seda, et pooled sõlmisid broneerimislepingu, võiks hagejal olla õigus nõuda lepingu alusel makstud raha võlaõigusseaduse § 189 lõike 1 järgi tagasi juhul, kui kostja oleks lepingut oluliselt rikkunud ja hageja oleks seetõttu lepingust taganenud. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et kostja oleks broneerimislepingut rikkunud. Seetõttu ei ole hagejal õigust nõuda 1000 euro tagastamist.
