Kuni 31. jaanuarini 2023 kehtinud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt oli uue korteriomandi loomine toimivas korterelamus võimalik kahel viisil. Esiteks said korteriomanikud uue eriomandi eseme luua senise kaasomandi eseme arvel (nn pööningukorterid). Teiseks uue korteriomandi loomise võimaluseks oli olemasoleva korteriomandi jagamine. Eelnevalt ei olnud ühe korteriomandi jagamisel mitmeks korteriomandiks teiste korteriomanike nõusolek vajalik, kuna eeldati, et selline tehing ülejäänud korteriomanikke ei puuduta.
Alates 1. veebruarist 2023 kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 9 lõike 1 teine lause sätestab, et uue korteriomandi loomiseks on igal juhul vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe. Muudatus puudutab eelkõige olemasoleva korteriomandi jagamise teel uue korteriomandi moodustamist, kuna kogu kaasomandi eseme arvel uue korteriomandi moodustamiseks oli kõigi korteriomanike nõusolek vajalik ka kuni 31. jaanuarini 2023 kehtinud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse puhul.
Seadusemuudatus oli vajalik, kuna korteriomandite arv on korteriomanike kokkuleppe nii oluline tingimus, et selle muutmise üle otsustamiseks peaksid olema kõik korteriomanikud. Kõigil korteriomanikel peaks olema õigus otsustada selle üle, kui palju korteriomandeid on korterelamus, kuna see mõjutab kõiki korteriomanikke puudutavaid küsimusi, näiteks häälte arvu korteriomanike üldkoosolekul või kulude jaotamist.
Seega ka juhul, kui jagamise tulemusena on loodava korteriomandi eraldi kasutatavuse ja juurdepääsetavuse nõuded täidetud, on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 9 lõike 1 muudatuse tulemusena alates 1. veebruarist 2023 igal juhul vajalik uue korteriomandi loomiseks kõigi teiste korteriomanike nõusolek.
Endiselt on säilinud võimalus nõuda kohtus eriomandi kokkuleppe muutmist mõjuval põhjusel. Nimelt sätestab korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 9 lõige 2, et iga korteriomanik võib teiselt korteriomanikult nõuda käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui
- olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu
- põhimõttega; muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
Seega, kui mõni korteriomanik keeldub olemasoleva korteriomandi jagamiseks nõusoleku andmisest, kuigi see tema huve ülemäära ei kahjusta, saab tema tahteavalduse kohtulahendiga asendada. Lisaks sätestab korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 9 lõige 3, et sama seaduse § 9 lõike 2 punktis 1 nimetatud olukorra esinemist eeldatakse, kui vastavasisulise korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.
Seadusemuudatuse tingis põhimõtteliselt Liivalaia tn 5 korteriühistus aset leidnud juhtum, kus ühele korteriomanikule, kuulusid korteriühistul asuvad mitteeluruumid reaalosa suurusega 937 m². Korteriomanik jagas mitteeluruumist äripinna 69 korteriomandiks, millest osa olid läbikäidavad kontoriruumid. Enne jagamist oli majas 67 korteriomandit, millest viidatud korteriomanikule kuulus 1 mitteeluruum. Ülejäänud 66 korteriomandit olid eluruumid, mis kuulusid teistele korteriomanikele. Jagamise tulemusena tekkis lisaks 69 mitteeluruumist korteriomandit, millest igaüks annab selle omanikule üldkoosolekul ühe hääle. Ülejäänud korteriomanikel oli endiselt 66 häält (Riigikohtu 13. mai 2020. a kohtumäärus tsiviilasjas nr 2-18-15388/49, punkt 8). Seotud vaidluses tsiviilasjas nr 2-17-9822/101 asus Riigikohus 16. juuni 2021. a kohtuotsuses seisukohale (punktis 14), et selline tehing võib kahjustada teiste korteriomanike ühinguõiguslikku positsiooni, st korteriomaniku hääle osakaalu või hääle suhet kõikidesse häältesse, ja seeläbi ühtlasi korteriomanike omandiõigust. Kolleegium rõhutas, et lisahäälte saamine uute korteriomandite loomisega ei ole ainult ühinguõiguslik aspekt, vaid puudutab otseselt korteriomandi kui spetsiifilise omandiliigi sisu ja riivab korteriomaniku omandiõigust.
Seega kokkuvõttes on alates 1. veebruarist 2023 vajalik uue korteriomandi loomiseks kõigi korteriomanike nõusolek ning kui mõni korteriomanik keeldub nõusoleku andmisest, siis jääb võimalus neilt kohtu kaudu nõusolekut nõuda.
